Alla prima scadenza del contratto di locazione, di norma, il contratto deve essere rinnovato per l'inquilino, a meno che non sussistano circostanze particolari e, più nello specifico, “motivi di necessità” che portino il locatore a procedere con il mancato rinnovo del contratto di affitto.
Dopo aver ricevuto la disdetta del contratto di locazione, il destinatario deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla sua ricezione. Vediamo, nel dettaglio, come funziona il mancato rinnovo del contratto di locazione e quali sono i termini da rispettare secondo la legge per dare il preavviso alla controparte.
Mancato rinnovo del contratto: cos’è e come funziona
Con il termine mancato rinnovo del contratto di locazione si intende generalmente l’atto formale con cui il proprietario, noto come locatore, comunica al conduttore, ossia l'inquilino, la decisione di non prolungare il contratto alla sua scadenza naturale.
Quando un accordo di affitto ad uso abitativo viene stipulato, le parti coinvolte sono vincolate da determinati doveri. Uno degli obblighi in questione è il rispetto del periodo di locazione indicato nel contratto stesso e, in genere, è necessario comunicare con i mezzi e i tempi indicati dalla legge la volontà di non continuare l’accordo oltre la scadenza. Se le parti hanno stabilito un periodo di preavviso diverso da quello indicato dalla legge per i contratti standard, possono includere tale informazione nel contratto, e tale periodo sarà vincolante in base a quanto specificato nell’accordo stesso.
In verità la legge affronta in modo distinto la questione del mancato rinnovo del contratto da parte del locatore e da parte del conduttore. Nel caso in cui il conduttore desideri terminare il contratto prima della sua scadenza naturale, dovrà notificare un preavviso di sei mesi, o di quanto indicato nel contratto, e sarà autorizzato a farlo solo in presenza di "gravi motivi".
D'altra parte, se è il locatore a non voler rinnovare il contratto oltre la scadenza, dovrà seguire le disposizioni di legge. Ciò significa che il locatore non ha il potere di rescindere il contratto a suo piacimento, poiché la legge mira a proteggere la stabilità dell'abitazione per il conduttore il più possibile.
Nel caso in cui il proprietario decida di avviare una procedura di diniego di proroga del contratto di locazione al primo termine, ciò deve avvenire attraverso una comunicazione chiara, precisa e ben definita al conduttore e solo in circostanze specifiche, che devono essere debitamente motivate.
Le motivazioni del mancato rinnovo del contratto di affitto da parte del locatore
Come già accennato, il locatore non può procedere al diniego della proroga del contratto di affitto in ogni momento, anzi, il locatore dovrà attendere almeno la prima scadenza del contratto per comunicare la volontà di impedire il rinnovo e solamente per i motivi indicati dalla legge.
La Legge n. 431/98 specifica quali sono i motivi di necessità per i quali il locatore può procedere con il mancato rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza. Tali circostanze possono essere riassunte come segue:
- il locatore intende destinare l'immobile a uso abitativo a se stesso o a un parente entro il secondo grado di parentela (genitori, figli, nonni, nipoti), escludendo i parenti del coniuge;
- il locatore ha l'intenzione di utilizzare l'immobile per scopi professionali, artigianali o commerciali, per se stesso o un parente di secondo grado;
- il locatore mette in vendita l'immobile, a condizione che non possieda ulteriori immobili nel medesimo comune in cui risiede. L'inquilino avrà il diritto di prelazione;
- l'inquilino dispone di un'altra abitazione idonea per la sua famiglia nello stesso comune in cui si trova l'abitazione in affitto;
- l'inquilino, senza motivo valido, ha smesso di occupare l'appartamento in modo continuativo;
- l’abitazione fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o richiede interventi di consolidamento strutturale. Il locatore deve disporre di un'autorizzazione edilizia regolare per tali lavori rilasciata dal comune;
- l'abitazione fa parte di un edificio destinato a integrale ristrutturazione, demolizione o trasformazione per la realizzazione di nuove costruzioni. Il locatore deve avere una regolare autorizzazione edilizia per questi lavori rilasciata dal comune;
- se il locatore è una persona giuridica, come una società, un ente o un'associazione cooperativa con finalità sociali, assistenziali, culturali o religiose, e desidera utilizzare l'immobile per scopi legati a queste finalità, offrendo all'inquilino un'altra abitazione idonea alle sue esigenze familiari.
Per procedere con il diniego di proroga del contratto, il locatore dovrà comunicare al conduttore le sue intenzioni tramite apposita raccomandata per non rinnovo del contratto di affitto. Pertanto, la comunicazione del locatore sul mancato rinnovo del contratto di affitto deve essere trasmessa al locatario tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R) o attraverso la Posta Elettronica Certificata (PEC). A tal riguardo, è possibile trovare online i fac simile del mancato rinnovo contratto di locazione.
Tale atto diventa effettivo quando il destinatario ne prende conoscenza, purché ciò avvenga almeno sei mesi prima della scadenza del primo termine contrattuale; in caso contrario, la comunicazione è considerata nulla.
Se il locatore non rispetta le disposizioni legali per il mancato rinnovo, non potrà richiedere il non rinnovo del contratto di locazione che, pertanto, si verificherà automaticamente. Nel caso in cui il locatore invii questa notifica e poi, entro 12 mesi, non utilizzi l'immobile per le ragioni indicate nella comunicazione di risoluzione, il conduttore avrà il diritto di richiedere la riattivazione del contratto di locazione, ottenendo così la restituzione dell'immobile, oppure di richiedere un indennizzo non inferiore a 36 mensilità del canone di locazione.
Disposizioni sulle diverse tipologie di accordo
Qualora i contratti conclusi siano standard e privi di modifiche concordate tra le parti, è necessario osservare rigorosamente le disposizioni di legge in vigore per procedere con il diniego di proroga del contratto e, dunque, con il mancato rinnovo. Le disposizioni in questione sono rinvenibili nella Legge n. 431/1998 che regola, per l'appunto, i termini previsti per i diversi modelli di contratto di locazione.
Il contratto di locazione 4+4
Per i contratti a "canone libero" (o 4+4), la legge n.431/1998 stabilisce una durata iniziale di quattro anni con una possibile estensione automatica per lo stesso periodo.
Per comunicare il mancato rinnovo del contratto di locazione 4+4, le parti coinvolte devono osservare un periodo di preavviso di almeno 6 mesi. Questo preavviso deve essere notificato quando il contratto si avvicina al primo termine, ovvero tre anni e sei mesi prima.
In assenza di disdetta anticipata e al momento della seconda scadenza, il contratto si rinnova automaticamente alle stesse condizioni. Alternativamente, se una delle due parti vuole rinnovare il contratto, ma con nuove condizioni, la parte interessata deve inviare una proposta di rinnovo all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza ultima del contratto.
Al contrario, in caso di mancato rinnovo del contratto di affitto alla seconda scadenza è necessario provvedere con la notifica di tale intenzione alla controparte entro i termini stabiliti dalla legge (in genere, il termine è di sei mesi).
Il contratto di locazione 3+2
Per i contratti a "canone concordato" (o 3+2) la legge n.431/1998 prevede una durata iniziale di tre anni con la possibilità di prolungarlo per altri due anni.
Nel caso dei contratti non modificati, cioè quelli che seguono la normale formula del canone concordato e non includono specifici termini di preavviso stabiliti nel contratto, le parti devono rispettare un periodo di preavviso di almeno sei mesi per il mancato rinnovo del contratto di locazione 3+2. Dunque, il preavviso dev'essere dato quando il contratto si avvicina alla prima scadenza, ovvero due anni e sei mesi prima.
Per il mancato rinnovo del contratto di affitto alla seconda scadenza, le regole da seguire sono le medesime rispetto al contratto di locazione 4+4.
Il contratto di locazione transitorio e per studenti
Per i contratti di locazione a regime transitorio della durata compresa tra 1 e 18 mesi, per il mancato rinnovo è sufficiente attendere il termine naturale del contratto senza necessità di preavviso.
Invece, nei contratti stipulati per studenti, sia la disdetta da parte del conduttore sia il mancato rinnovo del contratto di affitto da parte del locatore proprietario devono essere inviati con almeno 3 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto.
Il contratto di locazione commerciale
Anche nei contratti destinati a usi diversi da quello abitativo, come nel caso del mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla prima scadenza, il locatore può procedere con il diniego di proroga dell’accordo solo nei casi previsti dalla legge n.392/1978. Oltre a ciò, è bene specificare che la notifica di mancato rinnovo del contratto di affitto dell’azienda e dell’attività commerciale deve essere inviata, generalmente, almeno 12 mesi prima dalla scadenza del contratto.
In caso di mancato rinnovo del contratto di locazione commerciale alla seconda scadenza, non è necessario specificare le ragioni del diniego di proroga; la disdetta deve solo esprimere la ferma volontà di non proseguire il rapporto contrattuale. Tuttavia, i disagi subiti dal conduttore a seguito della disdetta sono protetti dal riconoscimento di un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
Mancato rinnovo del contratto di locazione e cedolare secca
È necessario comunicare e corrispondere le imposte previste per la cessione, la proroga e il mancato rinnovo del contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate.
Se tutti i locatori hanno optato per il regime di cedolare secca, non è necessario versare l’imposta per la risoluzione anticipata del contratto, ma è in ogni caso necessario procedere con la comunicazione della risoluzione all’AdE.
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Cosa fare se il locatore non rinnova il contratto?
In caso di contratto di locazione scaduto e non rinnovato alla seconda scadenza, il conduttore è tenuto alla riconsegna dell’immobile al proprietario.
Cosa succede se un inquilino non va via alla scadenza del contratto?
Se l’inquilino non esce e il contratto d'affitto è scaduto è bene rivolgersi ad un avvocato che provvederà a inviare una lettera all’inquilino ove viene sollecitato a rilasciare l’immobile. In casi estremi, è possibile ricorrere alla procedura di sfratto per finita locazione.
Cosa succede dopo la scadenza del contratto di affitto?
Nei casi di contratti di affitto a canone concordato e a canone libero, gli accordi si rinnovano automaticamente in base a quanto disposto dalla legge.
Quando il contratto di affitto si rinnova automaticamente?
I contratti di locazione 4+4 e 3+2, si rinnovano automaticamente alla prima scadenza e, cioè, rispettivamente dopo i primi 4 anni e dopo 3 anni.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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