Tasse per l’acquisto della seconda casa: quali sono e quanto costano?

Quali sono le tasse per l’acquisto di una seconda casa e, soprattutto, a quanto ammontano? Quello di possedere un immobile in un luogo di villeggiatura è uno dei sogni più diffusi fra gli italiani: nonostante le ristrettezze economiche del periodo, e dei tassi d’interesse non sempre vantaggiosi, la casa al mare oppure in montagna ha sempre il suo fascino. Eppure, quando ci si appresta a finalizzare la compravendita dell’immobile per le vacanze, magari dopo tanti sacrifici, non si prende in debita considerazione il peso delle tasse. Per i secondi immobili di proprietà, infatti, la tassazione è abbastanza diversa rispetto alla prima casa.

In linea generale, l’acquisto di una seconda casa comporta tre tasse principali: l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria, entrambe da 50 euro ciascuna, più l’imposta di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile. A questi vanno poi aggiungere gli oneri che diventano ricorrenti dopo la finalizzazione della compravendita, ovvero IMU, TARI e IRPEF: sono proprio queste che prevedono la maggiore differenza rispetto alla prima abitazione. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quanto si paga di tasse per l’acquisto di una seconda casa?

Come già accennato in apertura, per quanto l’acquisto di una seconda casa sia un traguardo a cui molti risparmiatori italiani ambiscono, non si tratta di un passaggio privo di oneri fiscali. Le tasse per l’acquisto di un immobile aggiuntivo a quello principale, ad esempio in una località di vacanza, si distinguono in due grandi gruppi:

• gli oneri fiscali relativi alla compravendita, quindi l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e l’imposta di registro;
• gli oneri fiscali che diventano ricorrenti dopo l’acquisto, perciò IMU, TARI, IRPEF e altre tasse previste a livello locale.

Per comprendere quanto queste tasse andranno a influire sul budget destinato alla compravendita, soprattutto se si decidere di accendere un mutuo per la seconda casa, e quale peso avranno nel tempo, è utile analizzarle nel dettaglio.

Quanto costano le tasse relative alla compravendita

Partendo dagli oneri fiscali sull’acquisto di una seconda casa, e perciò legati alla compravendita, non vi sono particolari differenze rispetto alla prima casa. È infatti necessario corrispondere tre diverse tasse, il cui valore cambia a seconda l’acquisto si finalizzi con un privato oppure con un’impresa.

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Ipotizzando di voler finalizzare la compravendita dell’immobile con un venditore privato, si dovranno pagare:

• l’imposta catastale, pari a 50 euro una tantum;
• l’imposta ipotecaria, sempre pari a 50 euro una tantum;
• l’imposta di registro, pari al 9% del valore catastale dell’immobile. Quest’ultimo è calcolato moltiplicando la base di rendita catastale, disponibile sulla visura catastale, per 120.

Se invece la casa delle vacanze viene acquistata da un’impresa o da un costruttore edile, le tre tasse in questione prevedono un peso più elevato:

• l’imposta catastale sarà di 200 euro, una tantum;
• l’imposta ipotecaria sarà anch’essa di 200 euro, sempre una tantum;
• l’imposta di registro sarà pari al 10% del valore catastale dell’immobile, sempre calcolato come evidenziato poc’anzi. È però utile ricordare che, in caso si acquisti un’abitazione di lusso, la percentuale sale al 22%.

Quanto costa l’atto notarile per l’acquisto della seconda casa?

Naturalmente, con l’acquisto di una seconda casa bisognerà anche pagare il relativo atto notarile. Quanto si spende, in media, per questa necessità? 

L’onorario medio è di circa 1.500-2000 euro per atto redatto, anche se vi possono essere differenze anche enormi a seconda della zona e del valore dell’immobile. Di norma, le parcelle dei notai sono più elevate al Nord ma, in ogni caso, il consiglio è sempre quello di informarsi preventivamente presso il proprio notaio di fiducia.

Quanto costano le tasse ricorrenti dopo l’acquisto

Vi sono poi altre tasse ricorrenti, quelle che ciclicamente bisogna corrispondere dopo l’acquisto dell’immobile. Definite anche tasse di mantenimento, sono generalmente più elevate rispetto alle equivalenti per la prima casa. Ma quali sono e, soprattutto, quanto costano?

• IMU: a differenza dell’abitazione principale, sulla seconda casa bisogna pagare l’Imposta Municipale Unica, un onere annuale sul possesso dell’immobile. L’IMU si deriva dalla rendita catastale dell’immobile maggiorata del 5%, a sua volta moltiplicata dal coefficiente che viene assegnato a livello catastale a seconda della tipologia di edificio. A seconda della zona, e della tipologia di abitazione, l’IMU può variare da 150 a 800 euro l’anno;
• TARI: è la tassa legata a tutti i servizi comunali, come l’illuminazione stradale, la gestione delle aree pubbliche, la raccolta dei rifiuti e molto altro ancora. In media, in Italia la TARI pesa per circa 350 euro l’anno ad abitante;
• IRPEF: tutti gli immobili vanno a sommarsi al reddito imponibile del proprietario e, per questa ragione, concorrono alla relativa tassazione IRPEF. Molto cambia se l’immobile è sfitto o concesso a terzi: nel primo caso, il più comune, le imposte sono pari al 50% della rendita catastale, rivalutata del 5% e aumentata di un terzo.

Come fare per pagare meno tasse sulla seconda casa?

Così come si è visto, l’acquisto di una seconda casa comporta degli oneri maggiori rispetto all’abitazione principale, con tasse più elevate e spesso l’assenza di esenzioni. Il caso dell’IMU è emblematico, in questo senso: non è previsto sulla prima casa, è dovuto sugli immobili di proprietà aggiuntivi. Ma come fare per pagare meno tasse?

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Per quanto le agevolazioni fiscali sulla seconda casa siano abbastanza limitate, vi sono certamente delle strade percorribili per ridurre la spesa. In particolare, sono due le riduzioni di cui si può approfittare:

• Una quota TASI (Tributo per i servizi indivisibili), inglobata nell’IMU, ridotta da alcuni comuni se l’abitazione è utilizzata da una persona, se l’occupazione è stagionale, quando l’immobile è rurale o per chi risiede all’estero per più di sei mesi l’anno. La quota effettiva dello sconto, se presente, varia ovviamente da comune a comune;
• Una riduzione del 50% sulla base imponibile dell’IMU in caso l’immobile fosse concesso in comodato d’uso a un parente di primo grado. È il caso tipico del genitore che stringe un contratto di comodato gratuito a favore del figlio, a patto che quest’ultimo abbia la residenza presso l’immobile e non sia in possesso di altre case.

Seconda casa concessa in affitto: cosa accade alle tasse IRPEF?

In tema di tasse sulla seconda casa e di eventuali agevolazioni, in caso particolare è rappresentato da quegli immobili acquistati per poi concederli in locazione, ad esempio per un contratto d’affitto breve - come potrebbe essere quello stagionale, per le vacanze - o durature nel tempo. In particolare, queste casistiche hanno riflesso sugli oneri fiscali IRPEF.

Si è già accennato nei precedenti paragrafi quale sia la quota IRPEF da considerare per le case sfitte. Nel dettaglio, vi sono due casistiche specifiche:

• Seconda casa sfitta nello stesso comune di residenza dell’abitazione principale: le imposte sono il 50% della rendita catastale rivalutata al 5%, aumentata di un terzo;
• Seconda casa sfitta in un comune diverso: l’aliquota IRPEF non viene calcolata, poiché vi è il pagamento obbligatorio dell’IMU.

Per le seconde case invece affittate, la differenza di tassazione è relativa alla modalità di locazione, indipendentemente dalla durata del contratto:

• Seconda casa affittata con cedolare secca: l’aliquota è del 10% per i canoni concordati e il 21% per quelli a canone libero, a cui si aggiunge il pagamento dell’IMU;
• Seconda casa affittata in regime ordinario: si tassa il maggiore tra la rendita catastale dell’immobile, con rivalutazione del 5%, e il 95% del canone di locazione.

Si ricorda che le seconde case concesse in affitto sono soggette anche al pagamento della relativa imposta di registro sulle locazioni.

Naturalmente, vi potrebbero essere anche delle agevolazioni a livello locale: ad esempio alcuni comuni, per favorire il turismo o il ripopolamento dei borghi, hanno optato per forti sconti IMU per chi acquista una casa vacanze. Come facile intuire, per verificare la presenza di simili occasioni, bisognerà informarsi presso l’amministrazione comunale di proprio interesse.