Con il termine sfratto per necessità si indica la procedura giudiziaria finalizzata alla liberazione di un immobile, che viene intrapresa quando, nonostante il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, comunicato dal locatore, il conduttore non rilasci l’immobile locato.
Per arrivare allo sfratto per necessità è quindi necessario il preliminare invio di una lettera di disdetta da parte del locatore. Ma come si fa a richiedere lo sfratto per necessità e in quali casi questo diritto può essere esercitato? Vediamo in che modo è possibile procedere.
Sfratto per necessità, ecco la procedura
Innanzitutto, occorre chiarire che i contratti di locazione prevedono che l'inquilino possa decidere di liberare l'immobile in qualunque momento, anche nel corso della prima scadenza, purché invii la disdetta entro il termine previsto – normalmente sei mesi – specificando i motivi che lo spingono al recesso anticipato.
Quanto al proprietario, sia nei contratti a uso abitativo sia in quelli a uso diverso, può liberare l’immobile alla prima scadenza contrattuale solo in presenza di motivi che sono indicati dalla legge. Motivi che vanno indicati nella lettera di disdetta che il locatore deve inviare al conduttore.
Qualora, nonostante il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, regolarmente comunicato, l'inquilino non rilasci l’immobile, il proprietario può ricorrere alla procedura di sfratto per necessità. La lettera di disdetta va inviata almeno sei mesi prima della prima scadenza del contratto, normalmente:
- dopo i primi quattro anni per i contratti a canone libero;
- dopo i primi tre anni per i contratti a canone concordato.
Se l'inquilino decide di non lasciare l'appartamento, il locatore può promuovere un procedimento ordinario ad hoc presso il Tribunale in cui si trova l’appartamento e attendere la sentenza del giudice.
Quando è possibile sfrattare un inquilino per necessità?
Come dicevamo, per un proprietario di casa non è sempre possibile mandare via un inquilino dopo la prima scadenza contrattuale. Ma quali sono i motivi per sfrattare un inquilino? Lo sfratto per necessità può essere avviato solo se ricorrono determinate circostanze:
- se il proprietario vuole utilizzare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;
- se il proprietario, persona giuridica, che persegue fini sociali, assistenziali o di culto vuole utilizzare l’immobile per tali attività e offre al conduttore un altro immobile;
- se l'inquilino ha la piena disponibilità di un altro alloggio nello stesso Comune;
- se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o stabilizzato;
- se l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione o demolizione;
- se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- se il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili aduso abitativo.
Come scrivere la lettera di sfratto per necessità?
Come detto in precedenza, per avviare la procedura di sfratto per necessità – che è una condizione molto diversa dallo sfratto per morosità – occorre prima di tutto inviare una lettera all'inquilino, che deve pervenire almeno sei mesi prima la prima scadenza del contratto.
Il contenuto della lettera preliminare risponde però a regole molto precise, visto che deve indicare in modo analitico i motivi del diniego del rinnovo contrattuale. Ecco che allora può essere utile un fac simile della lettera di disdetta:
(Locatore) Spett.le/ Egr. Sig.....
Oggetto: Disdetta del contratto del....per finita locazione
Io sottoscritto....., in qualità di locatore dell’immobile sito in....., Via.....n...., in forza del contratto di locazione stipulato il....e registrato il...., con la presente sono formalmente a comunicarLe che non intendo rinnovare, alla prossima scadenza, il suindicato contratto. La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose l’immobile da Lei condotto per il giorno.... Provvederò inoltre alla restituzione della cauzione solo dopo aver verificato, nel giorno indicato, lo stato dei locali e l’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.
Distinti saluti
Luogo....,data....
Firma...
I passaggi dello sfratto per necessità
A differenza di quanto avviene per altri tipi di sfratto, come per esempio lo sfratto per morosità o lo sfratto per finita locazione, nel caso dello sfratto per necessità all’inquilino non viene notificato un atto di citazione per ottenere la convalida dello sfratto. La procedura in questo caso è diversa e consiste in alcuni passaggi:
- l’atto viene depositato in tribunale sotto forma di ricorso, attraverso il quale si richiede un’ordinanza di rilascio dell’appartamento;
- il tribunale fissa la data dell’udienza ed è questa informazione che viene notificata al conduttore;
- il conduttore può costituirsi in giudizio opponendosi alla domanda da parte del proprietario;
- il giudice può chiedere di ammettere dei mezzi istruttori indicati dalle parti.
Soltanto se la necessità del proprietario viene giudicata ammissibile e fondata, il tribunale emette un’ordinanza di rilascio dell’immobile, in seguito alla quale può essere avviata la procedura esecutiva.
I tempi dello sfratto per necessità sono in genere più lunghi rispetto ad altri tipi di procedura. In tribunale viene comunque utilizzato un rito abbreviato rispetto alle procedure ordinarie, anche se la procedura può essere prolungata anche fino a tre o quattro anni.
Quanto al caso di sfratto prima della scadenza del contratto, la legge prevede che sia possibile solo qualora sussistano delle gravi motivazioni: ovvero in caso di morosità dell'inquilino, in caso di violazione del regolamento condominiale e nel caso in cui il conduttore modifichi la destinazione d'uso dell'immobile passando dall'uso abitativo all'uso commerciale o viceversa.
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