Casa-vacanze in condominio: quando si può?

Molti regolamenti di condominio prevedono limitazioni all’uso e godimento della proprietà esclusiva, arrivando addirittura a vietare determinate attività.

Questi divieti possono riguardare anche attività quali, ad esempio, B&B, affitta-camere, alberghi, case-vacanza e simili. Però, non tutti i regolamenti sono uguali. Occorre sempre verificare il tipo specifico di attività vietate dal singolo regolamento. Operazione non sempre facile. Ad esempio, se il regolamento vieta l’esercizio di attività ricettive o incompatibili con la destinazione abitativa, nel divieto rientrano anche le case-vacanza?

Vediamo alcune regole generali per orientarsi nel labirinto dei regolamenti di condominio

Limiti alla proprietà esclusiva

Innanzitutto, eventuali limiti o divieti alla proprietà esclusiva devono essere previsti in regolamenti condominiale (o, meglio, in apposite clausole del regolamento) di natura contrattuale. Solo con l’accordo di tutti i proprietari, infatti, è possibile restringere i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle proprietà esclusive.

Affinché producano effetti nei confronti dei singoli proprietari e dei nuovi acquirenti, è sufficiente che tali clausole siano richiamate, con adesione, nell’atto di acquisto o che, comunque, il regolamento sia stato oggetto di approvazione da parte dell’acquirente/proprietario.  È questa, di solito, la prassi seguita nella maggior parte dei casi.

I divieti sono di stretta interpretazione

Proprio perché limitano il libero esercizio della proprietà privata, eventuali divieti e/o limitazioni contenuti nel regolamento sono di stretta interpretazione e non possono essere interpretati in via estensiva o analogia o comunque in maniera diversa dal loro significato letterale

Limiti e divieti vanno indicati in modo chiaro e preciso

Limitazioni alla proprietà esclusiva vanno espresse in maniera chiara, con indicazione specifica delle attività vietate.  I divieti sono formulati nei regolamenti condominiali principalmente in due forme:

• mediante elencazione delle specifiche attività vietate;
• con riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare (ad esempio: turbamento della quiete e alla tranquillità dei condomini, contrarietà all'igiene, al decoro dell'edificio, divieto di specifiche destinazioni quali attività industriali o commerciali, ecc.).

Casa-vacanze in condominio: si può?

Diciamo subito che questo tipo di attività, di per sé, non è vietata e, in termini generali, è consentita anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Si tratta di attività che non comporta automaticamente la violazione degli articoli del codice civile in tema di pari uso delle cose comuni e di stabilità, sicurezza e decoro architettonico dell’edificio.

Tali norme costituiscono senza dubbio un limite che il condominio titolare delle attività ricettive deve sempre rispettare; tuttavia, la loro violazione va accertata caso per caso, verificando se in concreto l’attività di casa-vacanza reca pregiudizi ai diritti degli altri condomini. Al gestore dei locali adibiti casa-vacanza possono essere eccepite, ad esempio:

• La presenza di eventuali danni alle parti comuni condominiali provocati dall’attività;
• La presenza di immissioni rumorose intollerabili;
• Limitazioni o pregiudizio dei diritti degli altri condomini su beni o spazi comuni;
• Pregiudizi alla sicurezza ed alla privacy.

Capita spesso che l’attività venga svolta da una società utilizzando appartamenti presi affitto all’interno di edifici condominiali. In questo caso, il proprietario degli appartamenti rimane comunque responsabile nei confronti degli altri condomini per eventuali violazione delle “regole condominiali”.

Casa-vacanza e regolamento condominiale

Chiarito che l’attività di casa-vacanza è, di regola, consentita, occorre dire, però, che quasi tutti i regolamenti condominiali contengono delle apposite clausole che prevedono limitazioni o divieti assoluti proprio con riferimento all’esercizio di questo tipo di attività negli stabili condominiali.

Che validità hanno queste clausole?

Come abbiamo detto, i divieti e le limitazioni contenute nel regolamento devono dunque essere espressi in modo chiaro ed esplicito e, cosa molto importante, sono di stretta interpretazione. Da qui l’importanza di valutare, caso per caso, se l’attività ricettiva in concreto esercitata o che s’intende esercitare rientra tra quelle espressamente vietate dal regolamento.

Se, ad esempio, il regolamento condominiale vieta attività incompatibili con l’uso abitativo dell’immobile, allora l’assemblea potrebbe opporsi all’apertura di un B&B che rientra – secondo i giudici - tra le attività commerciali.  Diverso il discorso, invece, per la casa-vacanza.

Le case-vacanza sono diverse dai B&B

Le case-vacanza rientrano nella disciplina delle locazioni ad uso abitativo, in quanto – a differenza dell’attività di affittacamere e B&B – comporta soltanto la cessione del godimento di un locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), senza la prestazione di servizi aggiuntivi (riassetto del locale, fornitura della biancheria da letto e da bagno, ecc).

In un caso deciso dal Tribunale di Milano (sentenza n. 11275 del 2018), ad esempio, il regolamento di condominio vietava espressamente solo le attività di “albergo, pensione e locanda e simili”. In quel caso, il giudice ha ritenuto legittima l’attività di casa-vacanza esercitata da una società che aveva appositamente preso in affitto alcuni appartamenti di un condominio per destinarli, appunto, a casa-vacanza. Secondo il giudice, l’attività di casa-vacanza è assimilabile alla disciplina delle locazioni e, pertanto, non rientra tra le attività di “albergo, pensione o locanda” che, invece, presuppongono la fornitura di servizi aggiuntivi di tipo alberghiero.