Il report annuale sul mercato residenziale di idealista/data è stato appena pubblicato. Nel dettaglio, viene passato sotto la lente di ingrandimento il comportamento e l’evoluzione dell'offerta, della domanda e dei prezzi del mercato residenziale, sia in vendita sia in affitto, a livello nazionale, provinciale e di capoluogo di provincia. I dati si riferiscono al 2023, l’anno appena concluso. Vediamo quali sono i principali aspetti da mettere in risalto.
Contesto socioeconomico
La popolazione rilevata in Italia a inizio 2023 è di 58.997.210 abitanti, in lieve decrescita, -0,06%, rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente quando era appena superiore ai 59 milioni. Milano torna a crescere dopo il calo registrato lo scorso anno e segna la variazione positiva più ampia (+0,6%) tra le città metropolitane.
Il PIL pro capite nel 2022 è cresciuto del 7% rispetto al 2021, ma secondo le previsioni dell'ISTAT rallenterà nel 2023 (+0,7%). Nel 2022 il tasso di disoccupazione è ancora calato dello 0,6% rispetto al 2021, attestandosi all'8,1% e confermando il trend positivo avviato nel 2015.
Il tasso di sforzo dei mutui è passato dal 17% a dicembre 2022 al 21% a dicembre 2023 mentre il tasso di sforzo delle locazioni è al 26%, in aumento rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente quando era al 22%.
Secondo la BCE, i tassi di interesse applicati alle famiglie che richiedono un mutuo a novembre 2023 hanno raggiunto il 4,9% con una crescita di 130 punti base rispetto allo stesso mese del 2022. L’inflazione in Italia nel corso del 2023 è cresciuta in media del 5,7%, in netto rallentamento dall’8,1% del 2022.
Compravendite residenziali
A dicembre 2023 la domanda nel settore delle compravendite abitative si è attestata su scala nazionale a 1,05 pts, con una lieve diminuzione annuale mostrando una linea di tendenza che nel 2024 potrebbe far presagire un ulteriore calo. A livello nazionale, l'11,4% delle visualizzazioni proviene dall'estero e il primo Paese straniero di origine è la Germania.
Il prezzo unitario medio a livello nazionale è cresciuto negli ultimi due anni e ha raggiunto, a fine 2023, i 1.840 €/m2, con una variazione dell'1,7% rispetto allo stesso periodo del 2022 e del 2,6% rispetto al 2021. Lo stock abitativo in offerta è in lieve aumento ed è pari al 2,6% dello stock catastale. A livello nazionale, il prezzo unitario dei trilocali in buono stato è il 18% più alto di quelli da ristrutturare.
Dopo il record del 2022, i primi tre trimestri del 2023 hanno mostrato un rallentamento delle Transazioni Normalizzate registrate dall'Agenzia delle Entrate nel settore residenziale causato principalmente dall'aumento dei tassi di interesse che limita la possibilità di accesso al credito.
Locazioni residenziali
La domanda del settore abitativo in locazione continua il trend di crescita avviato a metà 2021. A dicembre 2023 la domanda si è attestata a 13,4 punti, con una crescita del 7% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A livello nazionale, il 9,2% delle visualizzazioni proviene dall'estero e il primo paese straniero di origine sono gli Stati Uniti.
Il canone unitario medio a livello nazionale ha raggiunto 12,5 €/mq/mese con una crescita del 14% rispetto allo stesso periodo del 2022. Lo stock abitativo in offerta per la locazione è stabile e corrisponde allo 0,19% dello stock catastale complessivo. Il 20% degli immobili in locazione in Italia sono offerti per uso transitorio.
Il rendimento lordo del comparto residenziale ha raggiunto l'8,2%, in continuità con il trend di crescita degli ultimi anni. La crescita dei rendimenti è dovuta al fatto che i canoni di locazione stanno crescendo in misura superiore ai prezzi, anche a causa dei livelli di inflazione più alti degli ultimi anni.
Nuove costruzioni
Roma e Milano registrano i maggiori volumi di nuove costruzioni residenziali mentre al sud le nuove costruzioni restano sporadiche. In Italia gli alloggi di nuova costruzione costano in media 2.718 €/mq.
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