Condominio minimo: cos’è e come funziona

Per condominio minimo s'intende un edificio caratterizzato dalla presenza di almeno due proprietari e non più di quattro, spesso privo di amministratore. Ne mini-condomini, indubbiamente, le problematiche tipiche degli edifici ove abitano più persone, seppur di entità minore rispetto agli stabili più popolosi, vengono gestite a seconda della volontà dei residenti di affidarsi o meno ad un professionista. Cerchiamo di fare chiarezza sulla gestione di tali edifici.

Condominio minimo: cos’è?

A questo punto, è fondamentale fare chiarezza su cosa sia il condominio minimo. In pratica, il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. In casi del genere, non è altro che una “unione forzosa” delle parti comuni come ad esempio scale, cortile, androne d’ingresso e ecc. Una condivisione di cui non si può fare a meno anche perché, se nell’edificio vi fosse un solo soggetto, non si potrebbe parlare di condominio in quanto non si registrerebbe nessuna condivisione di beni.

Qual è il numero minimo per formare un condominio?

Sorge a questo punto spontanea una domanda: qual è il numero per fare un condominio? In casi del genere vi deve essere presente un edificio con due unità immobiliari e con almeno due proprietari che andranno così a suddividersi a metà le quote delle parti comuni come ad esempio scale, cortili, ecc. Un condominio minimo può arrivare fino ad un massimo di quattro unità.

Quanto costa costruire un mini-condominio?

Una volta compresa la differenza tra grande e minimo condominio, è normale che ci si ponga la domanda di quanto potrebbe costare la creazione di tutto ciò. In realtà, la realizzazione di tutto non ha alcun costo in quanto la creazione del condominio stesso avviene come atto conseguente della divisione di una proprietà in più unità abitative.

A tutto ciò c’è anche da considerare che, il rilascio del codice fiscale del condominio non ha alcun costo e che la stesura del regolamento condominiale la si può reperire senza alcun problema online. Di conseguenza, che si sia in due o in otto, basta solo voler fare una prima assemblea e seguire pedissequamente quelle che sono le leggi nazionali in merito al condominio per non incorrere a problemi di vario genere.

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Come creare un piccolo condominio?

Come tutti i condomini, anche il condominio piccolo si costituisce in via automatica, senza bisogno che ci sia una delibera dell'assemblea. Quest’ultimo non è altro che un edificio in cui sono presenti un minimo di quattro unità immobiliari e un massimo di 8. Così come per il condominio minimo anche per il piccolo valgono le stesse regole e gli stessi obblighi: nessuno dei due ha l’obbligatorietà di nominare un amministratore di condominio. Hanno però una cosa che li accomuna ai grandi condomini che è quella delle tabelle millesimali: anche per loro vale l’applicazione per le parti comuni.

Cosa si intende per mini-condominio per il 110?

Altrettanto importante come punto è quello relativo ai lavori di ristrutturazione agli edifici. Un argomento che spesso viene trattato e di cui si cercano sempre informazioni chiare e precise in merito. Ad esempio, per quanto concerne le scadenze del Superbonus 110, il condominio minimo segue le stesse degli edifici condominiali grandi:

• fino al 31 dicembre 2023 con aliquota al 110%;
• dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2024, con aliquota 70%;
• Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025, con aliquota al 65%.

I pagamenti per un condominio del genere in questo ambito vengono gestiti in maniera diversa rispetto ad un condominio grande. Difatti, non viene richiesto il codice fiscale per un condominio minimo e le fatture devono essere emesse nei confronti del condomino che effettua i pagamenti, che ha il ruolo di condomino incaricato.

Per far sì che tutto avvenga nel massimo della regolarità, è fondamentale che all'interno dei documenti vi siano i nominativi di tutti coloro che hanno sostenuto la spesa finanziata con il Superbonus e la percentuale.

Serve l’amministratore in un condominio minimo?

Quando si parla di condominio, oltre a lavori di ristrutturazione, di tabelle millesimali e di condivisione degli spazi condominiali, ci si domanda sempre se è il caso o meno di interpellare un amministratore. Uno specialista che possa far quadrare il tutto e fare in modo che tutto vada come deve andare, fungendo da mediatore e da diplomatico in quei condomini che a volte rischiano di trasformarsi magari in altro.

Nel caso però dei condomini minimi, per legge la figura dell’amministratore diventa obbligatoria solo nel caso in cui i condomini diventino maggiori di otto. Qualora dovesse verificarsi un’ipotesi del genere e l’assemblea non vi dovesse provvedere, la nomina dell’amministratore potrebbe avvenire tranquillamente anche mediante ricorso all’autorità giudiziaria di un solo condomino.

Se invece il numero di condomini rimane tale da non doverne indicare uno, significa che tutti gli adempimenti burocratici e non verranno compiuti dai singoli proprietari, compresa la convocazione dell’assemblea.

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Regolamento condominio minimo: dove trovarlo o se farlo

Un altro tassello fondamentale è quello del regolamento per il condominio minimo. Un documento molto importante, che va a chiarire sotto determinati aspetti il comportamento da adottare nelle parti comuni. Un atto che andrebbe stilato durante la riunione di condominio e, parallelamente, andrebbe scelto anche chi si occuperà della gestione dello stesso. Entrambi non sono obbligatori e difatti, sotto questo aspetto la legge è molto permissiva in merito. 

Se non si vuole non si vuole redigere daccapo il regolamento, è possibile anche scaricare da internet i vari fac simile che vi sono a disposizione, in modo tale da poterne prendere spunto e adattarli alle esigenze del proprio condominio.

Condominio con codice fiscale senza amministratore

L’ottenimento del codice fiscale per il condominio è alquanto facile per i condomini minimi. In casi del genere, infatti, la richiesta può essere effettuata anche senza l’amministratore. Durante l’assemblea di condominio, i condomini nominano il referente tra uno di loro in modo tale che si occuperà della gestione della suddetta richiesta. Tale domanda, andrà presentata presso l’Agenzia delle Entrata attraverso il modello A5/6.