Rifacimento dei pilastri in condominio, a chi spetta la spesa

Il tema del rifacimento dei pilastri in condominio è stato trattato dalla Cassazione. In esame il caso di un condòmino che aveva impugnato la deliberazione assembleare la quale, disponendo i lavori di consolidamento di un pilastro, ne addossava la spesa all’intera compagine condominiale. In particolare, è stato affrontata la questione relativa al condominio parziale chiarendo a chi spettano le spese. Vediamo nel dettaglio quanto è stato precisato e quanto è stabilito dall’articolo 1123, comma 3, del Codice civile. 

Condominio parziale, i chiarimenti della Cassazione

Secondo quanto chiarito dalla seconda sezione civile della Cassazione, si parla di condominio parziale quando un bene, date le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio. Secondo quanto sottolineato dai giudici di legittimità, “il fondamento normativo che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi e impianti dell’edificio in condominio si rinviene nell’art. 1123, comma 3, c.c”.

Nello specifico, l’articolo 1123 del Codice civile recita:

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

In base a quanto stabilito dalla Cassazione, dal momento che il pilastro in questione risultava essere di sostegno utile all’intero complesso condominiale e non solo a uno degli edifici di cui lo stesso era composto, non si poteva prospettare l’ipotesi di un condominio parziale.

Con la sentenza n. 32475 del 22 novembre 2023, la Cassazione ha precisato che, se il pilastro ha una “funzione di sostegno dell’intero edificio condominiale e non solo di uno dei caseggiati di cui lo stesso si compone, non si rientra nell’ipotesi del condominio parziale di cui al terzo comma dell’art. 1123 c.c., applicabile automaticamente tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue oggettive caratteristiche strutturali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo (dunque, non solo prevalente) di una parte soltanto del complesso condominiale”.

Se dunque il pilastro serve a sostenere l’intero edificio e non solo uno dei caseggiati, non si può parlare di condominio parziale, di conseguenza le spese toccano a tutti.