Spese anticipate dal condomino: quando chiedere il rimborso?

Quando si parla di spese anticipate dal condomino per interventi effettuati nell’edificio la norma generale prevede che solo le spese autorizzate o ratificate dall’amministratore o dall’assemblea condominiale possano essere soggette al rimborso del singolo proprietario. Tuttavia, come spesso accade, esiste un’eccezione relativa alle cosiddette “spese urgenti”.

Vediamo, nello specifico, come funziona il rimborso delle spese condominiali anticipate dal proprietario andando ad analizzare tutti i casi individuati dalla legge.

Il rimborso delle spese condominiali anticipate dal proprietario

Spesso accade che un singolo individuo residente in un condominio si faccia carico, da solo, delle spese necessarie per interventi di manutenzione o gestione delle aree comuni dell'edificio. Si tratta dunque del caso in cui vi siano delle spese anticipate dal condomino per i lavori effettuati sulle aree comuni dell’edificio, spese che, di norma, dovrebbero essere suddivise tra tutti i residenti in base alle quote millesimali.

In situazioni del genere, dunque, sorge spontanea la domanda: tale residente ha il diritto a essere rimborsato per tali spese? Ebbene, la risposta allo spinoso quesito si trova nell'articolo 1134 del Codice civile, il quale sancisce che, generalmente, le spese anticipate dal condomino singolo non sono rimborsabili se:

• non sono state preventivamente autorizzate dall'amministratore o dall'assemblea condominiale;
• non sono state ratificate dall’amministratore di condominio o dall’assemblea in un momento successivo al termine degli interventi.

Quindi, il Codice civile afferma, in linea generale, che il rimborso delle spese condominiali anticipate dal proprietario singolarmente è da escludere. Tuttavia, è bene sapere che il divieto di rimborso non è categorico, esistono infatti una serie di circostanze eccezionali in cui è possibile affermare il diritto del singolo proprietario a essere rimborsato per le spese sostenute per gli interventi effettuati a sue spese sulle aree comuni.

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Spese anticipate rimborsabili 

Quando si parla di spese anticipate dal condomino è dunque necessario operare una distinzione tra spese rimborsabili e non rimborsabili. Quanto alla prima circostanza, è bene sapere che il residente ha il diritto di ricevere il rimborso delle spese effettuate solo se:

• l'azione intrapresa autonomamente è stata precedentemente approvata dall'assemblea condominiale o dall'amministratore, nel rispetto delle loro responsabilità e competenze specifiche;
• l'intervento effettuato è stato successivamente convalidato dagli stessi organi di gestione condominiale;
• si è trattato di spese urgenti.

Secondo l’ordinamento italiano le spese urgenti sono quei costi necessari alla realizzazione di un lavoro che non può essere rimandato a causa della sua immediata necessità. È importante sottolineare che il concetto di urgenza si applica anche quando il danno non è certo, ma soltanto possibile. Dunque, rientrano nelle spese urgenti quelle sostenute per interventi che, se ritardati, potrebbero causare danni a persone o proprietà anche solo potenzialmente.

Scendendo nei dettagli, l'articolo 1134 del Codice civile, dunque, nel contesto delle spese anticipate dal condomino, vengono considerate urgenti i costi sostenuti per:

• lavori di rifacimento del tetto, dei solai o del lastrico solare, che sono di necessità immediata;
• attività di consolidamento delle strutture del fabbricato;
• opere richieste dalla pubblica amministrazione o imposte per legge entro termini rigidi.

Si pensi ad esempio ad un cornicione pericolante la cui riparazione deve avvenire tempestivamente per evitare che, crollando, possa colpire i passanti o le auto parcheggiate. In situazioni del genere, può capitare che le spese vengano anticipate da un condomino e senza l'approvazione dell'assemblea, con la prospettiva di essere poi rimborsato dagli altri condomini, ciascuno secondo la propria quota stabilita seguendo le tabelle millesimali.

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Spese anticipate dal condomino non rimborsabili

Stando alla regola generale e alla luce di quanto detto finora, viene da sé che non rientrano nelle spese rimborsabili quelle effettuate col fine di apportare miglioramenti alle parti comuni od alle parti esclusive e mirate al mero godimento delle parti stesse.

In assenza, peraltro, dell’approvazione dell’assemblea o dell’amministratore, il rimborso delle spese anticipate dal proprietario è fuori discussione, a meno che non si tratti di interventi urgenti.

Ad ogni modo, spetta sempre al condomino che ha anticipato la spesa l’onere della prova rispetto al carattere di urgenza dell'intervento per cui ha anticipato i pagamenti, anche se ciò significa sottolineare che ha dovuto accollarsi tutti i costi a causa della negligenza degli organi condominiali.

Da quando si iniziano a pagare le spese condominiali?

Le spese condominiali possono essere distinte in ordinarie e straordinarie. Le ordinarie, come le utenze comuni e la manutenzione di base, sono a carico del venditore fino al giorno della vendita, dopodiché spettano all'acquirente. Logica vuole, dunque, che le spese condominiali ordinarie si iniziano a pagare dopo aver acquistato l’immobile.

Le spese straordinarie, invece, sono da ritenersi a carico del proprietario presente al momento della decisione dell'assemblea condominiale, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati eseguiti o meno. Tuttavia, acquirente e venditore possono concordare diversamente, con l'acquirente che si impegna a pagare per lavori di miglioramento già decisi dal venditore.