Prima di pensare all'acquisto di un terreno agricolo, è essenziale informarsi su vari aspetti in caso di acquisto e possesso. Oltre all'IMU e alle addizionali legate al reddito fondiario, tra le tasse su un terreno agricolo si evidenzia che l'atto di costituzione del diritto di superficie relativamente ai terreni agricoli è soggetto all'imposta di registro nella misura del 15 per cento, oltre che alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 per ciascuna.
Quali tasse si pagano su un terreno agricolo?
Le tasse pagate su un terreno agricolo, anche in caso di compravendita, possono variare a seconda della legislazione fiscale. È importante consultare le autorità fiscali locali o un professionista del settore per comprendere appieno le tasse specifiche che si applicano ai terreni agricoli in una determinata area. È fondamentale verificare se il terreno è classificato come agricolo o meno. Inoltre, il Comune rilascia un Certificato di destinazione urbanistica (Cdu) che indica se il terreno è agricolo o edificabile e se presenta vincoli di proprietà.
Tutto ciò può influire sulle tasse che si andranno a pagare nel tempo, oltre che durante l’atto di compravendita. Tuttavia, di seguito sono elencate alcune delle tasse comuni che possono essere applicate sui terreni agricoli:
- Imposta fondiaria: si tratta di un'imposta basata sul valore del terreno. Può essere calcolata annualmente o a intervalli regolari stabiliti dalle autorità fiscali locali.
- Imposta sul reddito agricolo: se il terreno viene utilizzato per scopi agricoli e genera reddito, potrebbe essere soggetto a un'imposta sul reddito agricolo. Questa imposta può essere basata sul reddito netto derivante dalle attività agricole svolte sul terreno.
- Tassa sulle attività commerciali: se il terreno agricolo viene utilizzato per attività commerciali, come la vendita di prodotti agricoli o l'apertura di un agriturismo, potrebbe essere soggetto a tasse commerciali o locali.
- Tasse di registro e trasferimento: quando avviene la compravendita o il trasferimento della proprietà del terreno agricolo, possono essere dovute tasse di registro o trasferimento.
- Tasse locali e regionali: a seconda della località, potrebbero essere previste altre tasse o imposte specifiche per i terreni agricoli, stabilite dalle autorità locali o regionali.
- Imposta sulle costruzioni: se sul terreno agricolo sono presenti strutture o edifici, potrebbe essere dovuta un'imposta sulle costruzioni per tali strutture, anche se destinate a scopi agricoli.
L'imposta di registro sui terreni agricoli per coltivatori diretti
L'imposta di registro sui terreni agricoli venduti a coltivatori diretti era soggetta a un'aliquota ridotta rispetto a quella applicata per altre tipologie di acquirenti. In particolare, l'aliquota dell'imposta di registro per i terreni agricoli venduti a coltivatori diretti era generalmente del 9%. Questa aliquota ridotta era stabilita per favorire gli investimenti nel settore agricolo e per sostenere coloro che praticano direttamente l'attività agricola.
L'agenzia delle entrate ha chiarito che la costituzione del diritto di superficie su un terreno agricolo agricolo privato è soggetta a un'imposta di registro con un'aliquota del 15%, non del 9% come precedentemente indicato dalla Cassazione. Questo si applica anche quando non sono previste agevolazioni fiscali specifiche. Pertanto, l’atto di costituzione del diritto di superficie relativamente ai terreni agricoli in argomento è soggetto all’imposta di registro nella misura del 15 per cento, oltre che alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro per ognuna.
Per quanto riguarda la base imponibile, essa è determinata dal valore del bene o del diritto alla data dell'atto. Questo valore è quello dichiarato dalle parti nell'atto stesso o, in mancanza o se superiore, il corrispettivo concordato. Se l'atto riguarda immobili o diritti reali immobiliari, il valore è considerato quello venale in comune commercio.
Dall'1 gennaio 2022, come stabilito dalla legge di Bilancio approvata a fine 2021, non si deve più pagare l’imposta di registro fissa da 200 euro sugli atti a titolo oneroso, ma solo per i terreni agricoli di valore non superiore ai 5.000 euro e per i trasferimenti diretti a coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla loro gestione previdenziale.
Tasse sui terreni incolti
I terreni agricoli non coltivati potrebbero essere soggetti a una tassa speciale chiamata "tassa sulle terre incolte" o "tassa di non utilizzo". Questa tassa è variabile e potrebbe essere applicata per incoraggiare i proprietari di terreni agricoli a coltivare o utilizzare il terreno in modo produttivo anziché lasciarlo incolto.
Quanto si paga di IMU su un terreno agricolo?
Quando si parla di calcolo delle tasse su un terreno agricolo non è possibile non prendere in considerazione l’IMU. Ma l'IMU, pur essendo comunemente associata agli immobili, ha delle eccezioni che riguardano i terreni. In particolare, sono esenti dall'IMU i terreni degli imprenditori agricoli e dei coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola, purché utilizzati per attività agro-silvo-pastorali, silvicoltura, funghicoltura e allevamento di animali. Anche i terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, di proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile, situati nelle isole minori, godono di esenzione.
Per i terreni agricoli non rientranti in queste categorie di esenzione, l'IMU va pagata alle stesse scadenze previste per gli immobili: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre. Il calcolo dell'IMU sui terreni agricoli, anche se non coltivati, si basa sul reddito dominicale rivalutato del 25%, il cui risultato viene moltiplicato per 135. Si applica un'aliquota media dello 0,76%, soggetta a variazioni leggere a seconda dei Comuni, compresa tra lo 0,46% e l'1,06%.
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