La Banca Popolare Cinese (PBOC) ha annunciato questo mese un finanziamento di 42 miliardi di dollari per aiutare i governi locali ad acquistare milioni di case invendute da promotori immobiliari. Programmi pilota simili sono stati lanciati in otto città lo scorso anno, ma il loro effetto sulla stabilizzazione dei mercati immobiliari è stato limitato e sembra che solo una parte dei fondi stanziati sia stata utilizzata.
C’è molto in gioco in questa nuova spinta nazionale. Pechino deve porre fine alla crisi immobiliare che ha lasciato l’economia pericolosamente dipendente dalle esportazioni – proprio mentre le guerre commerciali si intensificano nuovamente – prima che vada fuori controllo e minacci la sopravvivenza di sviluppatori di prim’ordine come China Vanke Co, sostenuta dallo Stato.
Ciò che è accaduto nelle città pilota e in altre iniziative locali mostra le sfide che attendono il governo cinese. Si è rivelato difficile offrire incentivi ai principali attori: governi locali preoccupati per l’aumento del debito, sviluppatori e proprietari riluttanti a vendere a prezzi scontati e banche che non vedono molti vantaggi in questo business.
Per quanto riguarda l’acquisto delle case invendute dai promotori, le autorità locali devono convertire le proprietà che acquistano in case in affitto a prezzi accessibili, e questo è emerso come un ostacolo.
Nell’ambito del programma, la PBOC fornisce fondi a un tasso di interesse dell’1,75% e le banche devono concedere prestiti alle amministrazioni al 3% o meno. Ma anche se i costi di finanziamento vengono ridotti dai sussidi, i tassi di rendimento degli affitti in luoghi come Pechino, Guangzhou e Shenzhen sono ancora più bassi, secondo i calcoli degli analisti di Tianfeng Securities Co., tra cui Find Sun Binbin.
Gli esperti consultati da Bloomberg sottolineano che le autorità locali potrebbero trovare più interessante fornire alloggi a prezzi accessibili costruendo nuove case – che generano più posti di lavoro e crescita economica – piuttosto che acquistare quelle vecchie.
Ma c’è un altro fattore deterrente: quando parti di un complesso vengono convertite in alloggi sociali, i prezzi di altri appartamenti nello stesso progetto possono scendere. Ciò può innescare denunce da parte dei proprietari di immobili svalutati, il che crea grattacapi sia alle amministrazioni locali che ai costruttori.
Il piano nazionale, a differenza del progetto pilota, offre ai governi locali la possibilità di vendere le case che acquistano, non solo di affittarle, anche se questo potrebbe rappresentare un vantaggio limitato nell’attuale mercato depresso.
Dal punto di vista delle banche cinesi, tuttavia, il programma nazionale potrebbe essere meno attraente del progetto pilota. Invece di coprire il 100% dei loro prestiti con finanziamenti a basso costo da parte della banca centrale, potranno ottenere sostegno solo per il 60% di essi. Ciò significa che gli spread saranno più stretti, dando alle banche meno incentivi a concedere prestiti.
La nuova iniziativa di Pechino per l'edilizia abitativa – e la prospettiva di ulteriori misure in occasione dell'incontro degli alti funzionari a luglio – ha certamente incoraggiato gli investitori, che sperano nella fine di questa lunga crisi. L’indice Bloomberg dei titoli immobiliari cinesi ha registrato un rally di quasi il 50% rispetto al minimo di aprile, con Vanke tra i maggiori guadagni.
Ci sono anche notizie di progressi sul campo. Il primo fine settimana dopo l'annuncio del nuovo programma, Shenzhen, la città con il maggiore eccesso di inventario del Paese, ha registrato un aumento del 90% nelle vendite di nuove case rispetto alla settimana precedente, come riportato pochi giorni fa dal quotidiano statale Securities Volte.
Una domanda chiave che ha causato problemi nei precedenti tentativi di salvataggio è: qual è il prezzo minimo di acquisto delle case lasciate invendute dai costruttori? Dato che non possono chiedere molto per l’affitto, i governi locali sono costretti a negoziare forti sconti al momento dell’acquisto, il che porta a trattative lunghe e intense con i costruttori.
Un esempio è Zhengzhou, dove le autorità intendevano acquistare appartamenti da affittare a lavoratori qualificati. Secondo una persona a conoscenza della questione, si è cercato di contenere i costi di acquisto concentrandosi su edifici originariamente destinati ad uso commerciale e poi convertiti in abitazioni, che in genere sono più economiche.
Ciononostante, la maggior parte degli acquisti sono stati effettuati con uno sconto del 15% sui prezzi di mercato, secondo la persona consultata da Bloomberg. Questo programma è stato avviato prima del test della PBOC e non è chiaro se successivamente abbia ottenuto il sostegno della banca centrale.
La prospettiva di forti sconti ha rappresentato un ostacolo alle iniziative di altre città che hanno optato per un approccio più basato sul mercato al di fuori del piano della PBOC. Un modello popolare prevede che i costruttori, spesso di proprietà statale, acquisiscano case più vecchie a condizione che i proprietari ne acquistino poi di nuove costruite dalla stessa società.
L'Anju Construction Group di Nanchino, di proprietà pubblica al 100%, ha annunciato a fine aprile un programma pilota per l'acquisto di 2.000 case nei quartieri centrali. I venditori possono utilizzare il denaro per coprire fino all'80% del costo di un nuovo appartamento.
Hanno aderito più di 3.400 proprietari qualificati, ma finora sono state chiuse solo 52 trattative, secondo una persona a conoscenza della questione, che ha chiesto di non essere identificata perché non autorizzata a parlare pubblicamente. Secondo la fonte, molti acquirenti esitano perché si pongono una domanda chiave: se è meglio aspettare la ripresa del mercato e vendere a un prezzo migliore.
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