Cancello elettrico: chi paga le spese per la casa in affitto?

Per la manutenzione del cancello elettrico, chi paga le spese in affitto: l’inquilino oppure il proprietario dell’immobile? Si tratta di una domanda che sorge quando nella casa in locazione ci siano inferriate automatiche che debbano essere sottoposte a riparazioni. Tra guasti al motore e sostituzione delle segnalazioni luminose, capita di dover intervenire più volte l’anno.

In linea generale, vale la consueta suddivisione delle spese prevista dalla legge: all’affittuario spettano i costi di manutenzione ordinaria, mentre al proprietario quelli di manutenzione straordinaria. Naturalmente, vi possono essere accordi diversi tra locatore e locatario, purché ve ne sia testimonianza scritta: è utile, di conseguenza, avvalersi di strumenti per la creazione guidata di un contratto d’affitto

Chi paga la manutenzione del cancello automatico?

Il cancello automatico rappresenta una comodità in dotazione a sempre più immobili, si tratti di case unifamiliari oppure di condomini. Grazie all’apposito telecomando, è infatti possibile aprire e chiudere l’inferriata senza dover scendere dal proprio veicolo, risparmiando così tempo e spesso guadagnando in sicurezza, potendo evitare di fermarsi ad esempio in una strada con traffico automobilistico sostenuto. Ma cosa succede quando il cancello elettrico deve essere sottoposto a manutenzione?

La suddivisione generica delle spese tra proprietario e inquilino

Per capire chi debba farsi carico delle spese di manutenzione del cancello elettrico bisogna fare riferimento al Codice Civile. L’articolo 1576 spiega infatti che:

• all’inquilino spettano le spese di manutenzione ordinaria sull’immobile;
• al proprietario spettano, invece, le spese di manutenzione straordinaria sull’immobile.

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Di conseguenza, nel caso dell’affitto di un immobile a uso singolo, l’affittuario si preoccuperà di sostenere i costi di piccole riparazioni, come ad esempio la sostituzione della lampadina di segnalazione del cancello. Il proprietario, invece, interverrà per interventi più importanti, quali il cambio del sistema motorizzato che si è guastato a seguito di un fulmine o perché ormai vetusto.

Tuttavia, vi sono dei casi specifici da prendere in considerazione, quali la gestione delle spese in un contesto condominiale o, ancora, quelle sostenute dall’inquilino in situazioni di emergenza.

Divisione delle spese per il cancello automatico in condominio

Quella della manutenzione del cancello elettrico in condominio è un’evenienza assai comune, anche perché le inferriate vengono azionate molte volte durante la giornata e, di conseguenza, sono più soggette a usura e guasti. Si pensi, ad esempio, al cancello elettrico che permette l’accesso ai garage dello stesso condominio. In questo caso, come funziona la suddivisione delle spese?

Di norma, nei contesti condominiali le spese vengono sempre addebitate al condomino, ovvero al proprietario. Gli interventi da eseguire, si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria, vengono infatti stabiliti dall’assemblea condominiale e poi ripartiti fra i singoli proprietari in base ai millesimi. Questo vuol dire, tuttavia, che il locatore deve farsi carico di tutte le spese? In realtà, no:

• il proprietario, in qualità di condomino, anticipa tutte le spese secondo la ripartizione dei millesimi;
• il proprietario, a questo punto, può chiedere all’inquilino di corrispondere la quota di sua competenza.

Ma quali spese paga il proprietario? In linea generale:

• interventi di grande manutenzione straordinaria, come ad esempio la sostituzione del motore del cancello condominiale o, ancora, il cambio completo dello stesso cancello;
• interventi di piccola e grande manutenzione, così come previsto dall’articolo 1609 del Codice Civile, dovuti alla vetustà o al caso fortuito. Ad esempio, la necessità di riparazione di un cancello ormai troppo vecchio o, ancora, guastatosi a seguito di un temporale o per incidenti da parte di terzi estranei.

Quando, invece, il locatore può richiedere all’inquilino di partecipare alle spese? Di norma:

• per le manutenzioni dovute alla normale usura, come ad esempio la sostituzione delle luci di segnalazione del cancello;
• per la sostituzione o la riparazione del telecomando per il cancello automatico in sua dotazione;
• per tutti gli interventi di cui è direttamente responsabile, ad esempio un guasto alla serratura del cancello dovuta all’uso improprio delle chiavi o, ancora, dello stesso telecomando.

Come specificato nei precedenti paragrafi, proprietario e inquilino possono giungere ad accordi più estesi sulla ripartizione delle spese, purché ve ne sia testimonianza scritta. Utile è allora avvalersi di modelli precompilati del contratto d’affitto, così da verificare in che modo debbano essere inserite eventuali clausole.

Le spese per il cancello elettrico in caso di urgenza

Ma cosa succede quando è necessario intervenire con una certa urgenza e il proprietario non è immediatamente raggiungibile? Si pensi, ad esempio, al caso di un inquilino bloccato all’interno dell’area parcheggio della sua abitazione o del condominio, impossibilitato a uscire con la sua auto a causa di un cancello elettrico non funzionante.

L’articolo 1577 del Codice Civile specifica che:

• quando sono necessarie riparazioni a carico del proprietario, l’inquilino è tenuto ad avvisarlo;
• se le riparazioni sono urgenti, l’affittuario può provvedervi direttamente, chiedendo poi il rimborso al proprietario. È però necessario che ne dia tempestiva comunicazione allo stesso locatore.

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In situazioni urgenti, come ad esempio un cancello che non si apre, l’inquilino può quindi chiamare autonomamente un fabbro o un elettricista, dandone però contestuale comunicazione al proprietario. Se ciò non avviene - ovvero, l’affittuario paga i lavori ma si dimentica di avvisare il locatore - potrebbe perdere il diritto al rimborso.

Cosa succede se l’inquilino o il proprietario non pagano le spese

Quando si rendono necessari interventi di manutenzione al cancello elettrico di uno stabile, può spesso capitare che inquilino e proprietario si trovino in disaccordo su chi debba effettivamente sostenere le spese. Ma cosa accade se una delle parti si rifiuta di pagare la propria quota?

Uno dei casi più frequenti è quello dell’inquilino che, sostenute delle spese che in realtà spettavano al proprietario, non riesce a ottenere il rimborso previsto per legge. In una situazione analoga, l’affittuario:

• non può scalare autonomamente la cifra dovuta dal canone di locazione, poiché rischia di risultare moroso;
• deve affidarsi a un legale che, tramite prima la diffida e poi un’eventuale causa, intimerà al proprietario il pagamento della quota dovuta.

Al contrario, come ci si muove quando è lo stesso inquilino a non provvedere alle spese di piccola manutenzione a suo carico? In questo caso, il proprietario:

• nei contesti condominiali, deve comunque corrispondere la propria quota allo stesso condominio. Sarà poi il locatore stesso a rifarsi sull’inquilino;
• in caso di rifiuto al pagamento, il proprietario può affidarsi a un legale per inoltrare una lettera di diffida e, se anche questo tentativo rimane inascoltato, avviare la procedura di sfratto per morosità.

Come facile intuire, si tratta di situazioni complesse e spesso legate allo specifico caso. Per questa ragione, il consiglio è sempre quello di avvalersi della consulenza del proprio avvocato di fiducia.