Installare un dehor: serve l’autorizzazione del condominio?

Per installare un dehor serve l’autorizzazione del condominio? È un dubbio più che legittimo fra coloro che desiderano predisporre, a uso privato oppure commerciale, uno spazio esterno coperto, si tratti di una soluzione chiusa su tutti i lati oppure aperta, più simile a un gazebo.

La questione non è semplice da districare perché, oltre alle imposizioni di legge, bisogna prestare attenzione anche al regolamento condominiale. In linea generale, è sempre necessario consultare l’assemblea quando il dehor è aderente al muro perimetrale esterno del palazzo o, ancora, se rischia di alterare il decoro architettonico dell’edificio. Come è facile intuire, a seconda della tipologia di struttura che si andrà a realizzare, potrebbe anche essere necessario chiedere specifiche autorizzazioni al proprio Comune di residenza.

Le tipologie di dehors in condominio

Prima di entrare nel merito delle relative autorizzazioni condominiali per l’installazione di un dehor, è utile parlare delle tipologie e delle finalità d’uso di queste strutture esterne, poiché determinano anche procedure autorizzative diverse.

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In linea generale, si possono identificare due grandi categorie di dehors:

• dehors su suolo privato: si tratta di strutture da esterno che vengono predisposte da un singolo inquilino del condominio, solitamente all’interno di una porzione del giardino condominiale di sua proprietà esclusiva;
• dehors su suolo pubblico: in questo caso, invece, la struttura viene realizzata su una porzione di suolo pubblico, previa precisa autorizzazione da parte del Comune dove sorge l’immobile. È il caso, ad esempio, del dehor appartenente a un bar o a un ristorante, sempre all’interno del perimetro condominiale.

I dehors possono essere realizzati nei più svariati materiali - metallo, legno, plastica e vetro - e caratterizzarsi per la loro natura fissa o rimovibile. Indipendentemente possano essere facilmente smontati o meno, se nascono per durare nel tempo - quindi la loro presenza non è limitata a poche settimane, ma a mesi o anni - è necessario dotarsi di un titolo edilizio, quindi del permesso di costruire rilasciato dal Comune. È quanto ha spiegato il Tar della Liguria, con la sentenza 685 del 2020.

Dehors in condominio: quali autorizzazioni servono

Specificate le tipologie di dehors, e la loro differenziazione in base alla predisposizione su suolo privato o pubblico, si può passare alle loro specifiche autorizzazioni. Quali permessi sono necessari, infatti, per poterli installare?

Regolamento per i dehors su suolo privato condominiale

Il primo caso, come già visto, è quello relativo al singolo inquilino che vuole installare un dehor all’interno della porzione del giardino condominiale di sua esclusiva proprietà. È quindi necessario dotarsi dell’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale?

Innanzitutto, è necessario valutare se il dehor in questione sia temporaneo o permanente: nella seconda ipotesi, bisognerà ottenere il permesso di costruire da parte del Comune. Questo permesso non è però sufficiente per procedere con l’installazione, poiché bisognerà anche verificare eventuali vincoli a livello condominiale.

Il primo passaggio consiste nel verificare il regolamento del condominio, poiché quest’ultimo potrebbe contenere:

• precise limitazioni o divieti all’installazione di queste strutture anche nei giardini condominiali ad accesso esclusivo;
• specifici vincoli relativi al decoro architettonico dell’edificio;
• l’obbligo di chiedere l’autorizzazione all’assemblea, anche quando non esplicitamente previsto per legge.

Di norma, l’autorizzazione da parte dell’assemblea è sempre necessaria quando:

• il dehor è adagiato al muro perimetrale dell’edificio, poiché si tratta di una parte comune del condominio, così come specificato dall’articolo 1117 del Codice Civile;
• la struttura potrebbe compromettere il decoro architettonico del palazzo, ad esempio alterandone la sua armonia;
• il dehor potrebbe invadere o compromettere le parti comuni, anche determinando un pregiudizio alla sicurezza o alla stabilità dell’edificio, come previsto dall’articolo 1122, sempre del Codice Civile.

Potrebbe essere necessaria l’autorizzazione in sede di assemblea anche quando la predisposizione del dehor rischia di limitare il diritto di veduta e di affaccio degli altri condomini. Anche quando la costruzione non rientra nei casi previsti per l’autorizzazione, è sempre buona consuetudine consultare almeno l’amministratore condominiale, per evitare controversie future con gli altri condomini.

Regolamento per i dehors su suolo pubblico e pertinenze condominiali

Come accennato nei precedenti paragrafi, può anche capitare che il dehor debba essere costruito sul suolo pubblico, come nel caso di bar, ristoranti e altri esercizi che vogliono approfittare di un piccolo spazio esterno per ospitare la clientela. In questo caso, è fondamentale distinguere fra le autorizzazioni da richiedere al Comune e quelle, invece, da ottenere dal condominio.

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A livello comunale, oltre al permesso di costruire per strutture destinate a durare nel tempo, sarà necessario:

• presentare la richiesta di occupazione del suolo pubblico, indicando l’area che si vuole occupare, il periodo e pagando i relativi oneri;
• rispettare eventuali vincoli paesaggistici o estetici definiti sempre a livello comunale;
• rispettare le distanze prescritte per legge. In linea generale, il dehor deve sorgere a non meno di due metri dai passi carrai e non meno di 1.5 dagli accessi pedonali, tuttavia ogni Comune può imporre misure differenti, anche più restrittive.

A livello condominiale, invece, il processo è il medesimo già visto per i dehors privati. Se, ad esempio, l’esercizio pubblico è parte di un immobile condominiale, si renderà necessario:

• controllare eventuali divieti e disposizioni a livello di regolamento condominiale;
• chiedere l’autorizzazione se il dehor è adagiato alle pareti perimetrali dell’edificio;
• ottenere il permesso dell’assemblea se vi è il rischio di compromettere il decoro architettonico dell’edificio;
• chiedere l’autorizzazione se si rischia di alterare o limitare l’accesso alle parti comuni dell’immobile.

Anche in questo caso, il consiglio è sempre quello di procedere a consultare l’assemblea, o almeno l’amministratore, anche quando si tratta di un dehor senza autorizzazione, così da evitare controversie in futuro. Ancora, è sempre utile valutare il peso che la struttura potrebbe avere sul diritto di veduta e di affaccio altrui.

Dehors senza autorizzazione: quali sono i rischi

Sebbene alcune strutture non richiedano specifici permessi comunali o condominiali, come accennato nei precedenti paragrafi, un dehor senza autorizzazione può esporre il proprietario ad alcuni rischi.

Innanzitutto, è utile sottolineare che, se il dehor è chiuso - quindi una struttura in vetro, ad esempio, e non invece un semplice gazebo - il permesso di costruire al Comune è pressoché sempre necessario, anche perché si aumenta la superficie utile del proprio immobile. Ancora, in presenza di una valutazione errata - ovvero, si costruisce un dehor senza autorizzazione, quando in realtà risultava necessaria - si rischia:

• la demolizione dello stesso per abuso edilizio;
• la richiesta di smantellamento della struttura per violazione dei diritti degli altri condomini o, ancora, per compromissione del decoro architettonico o degli spazi comuni condominiali;
• la richiesta di risarcimento da parte degli altri condomini per il disagio o il danno subito.

È quindi fondamentale agire sempre nel rispetto della legge e delle prescrizioni condominiali, anche affidandosi a un legale per le relative valutazioni preliminari.