Quanto vale la rigenerazione nelle principali città italiane

Nelle 14 Città Metropolitane italiane le azioni di rigenerazione urbana coinvolgeranno oltre 11,4 milioni di metri quadrati complessivi in un’ottica di lungo periodo, creando un valore aggiunto immobiliare di 54,65 miliardi di euro, con impatti indiretti pari a 51,25 miliardi e ricadute indotte di natura sociale da 55,2 miliardi di euro. Questo è ciò che è emerso durante il 32° Forum di Scenari Immobiliari tenutosi a Rapallo. In particolare, la rigenerazione urbana è stimata in un valore aggiunto di 8,7 miliardi di euro per Milano e in 22 miliardi per quello di Roma, con creazione di valore sociale rispettivamente per 20 e 47 miliardi di euro.

Il valore della rigenerazione urbana in Italia

Il report “Rigenerazione – focus Milano e Roma”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Urban UP | Unipol e presentato durante il 32° Forum Scenari, si pone l'obiettivo di sviluppare uno strumento per misurare economicamente il valore sociale, sia indiretto che indotto, generato dalle operazioni di rigenerazione urbana. Lo studio prende avvio dall'analisi approfondita dei risultati ottenuti nelle principali città italiane, con particolare attenzione a Milano e Roma, considerate esempi rappresentativi dei modelli di rigenerazione urbana nazionale. Questi modelli sono influenzati dalle specificità territoriali, economiche e sociali, nonché dalle modalità operative delle rispettive governance pubbliche. Si identificano così due approcci distinti che sintetizzano il variegato panorama della rigenerazione urbana in Italia, processo che interessa e continuerà a interessare l’intero Paese con tempi, modalità e obiettivi diversi. Il risultato di questo lavoro è uno strumento di valutazione, basato su un processo concettuale condiviso e misurabile, che consente agli operatori del settore immobiliare e agli stakeholder di quantificare, verificare e confrontare autonomamente gli impatti sociali delle loro attività nel breve, medio e lungo termine.

Rigenerazione urbana a Milano

Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari e Urban UP | Unipol, Milano e Roma rappresentano due approcci distinti nei processi di rigenerazione urbana, considerati emblematici delle diverse esperienze presenti in Italia. Il modello adottato da Milano, in particolare, viene visto come un punto di riferimento per altre città che si trovano ad affrontare sfide simili. La città ha saputo integrare diverse politiche urbane — dalla sostenibilità ambientale alla coesione sociale, dalla valorizzazione della cultura e dell'innovazione alla gestione della crescita economica — consentendole di evolversi in modo armonioso e di rispondere efficacemente alle esigenze del presente. Guardando al futuro, con eventi come le Olimpiadi Invernali del 2026, Milano continua a investire nella propria trasformazione, cercando di mantenere un equilibrio tra innovazione e tradizione, crescita economica e sostenibilità, apertura internazionale e salvaguardia della propria identità locale. 

Si prevede che gli interventi e i processi di rigenerazione che interesseranno il tessuto urbano di Milano nei prossimi 25 anni avranno, in media, dimensioni inferiori rispetto a quelle osservate tra il 2014 e il 2023. Questi interventi si svilupperanno in modo mirato, creando nuove polarità all'interno di un'infrastruttura sempre più ampia, sia materiale che immateriale, composta da spazi vuoti, edifici, funzioni specializzate, nonché comunità e imprenditorialità locali. Se le dinamiche che hanno caratterizzato l'ultimo decennio dovessero consolidarsi ulteriormente, si stima che la superficie territoriale potenzialmente rigenerabile possa ammontare a poco meno di 3,1 chilometri quadrati, con una superficie lorda edificabile di oltre 1,6 milioni di metri quadrati. Questi interventi potrebbero generare ricadute economiche dirette, indirette e indotte pari rispettivamente a 8,5, 9,2 e 10 miliardi di euro.

Rigenerazione urbana a Roma

A Roma, la rigenerazione urbana si è caratterizzata per la sua frammentarietà, con un approccio spesso basato su interventi isolati piuttosto che su piani integrati a lungo termine. Molti progetti sono stati avviati in risposta a necessità immediate o opportunità specifiche, senza una visione strategica complessiva. Questo ha portato a miglioramenti significativi a livello locale, ma ha limitato l'impatto generale sulla città. Tra gli effetti collaterali di questo approccio, è emersa una polarizzazione sociale e territoriale: gli investimenti concentrati nel centro storico e in alcune aree centrali hanno favorito la gentrificazione, escludendo le fasce di popolazione meno abbienti, mentre le periferie, dove risiede una gran parte della popolazione, sono rimaste ai margini del processo di rigenerazione.

Nei prossimi 25 anni, gli interventi di rigenerazione che riusciranno a generare effetti positivi (diretti, indiretti e indotti) su una scala più ampia all'interno dei vasti confini di Roma, dipenderanno dalla capacità di attrarre investimenti privati, istituzionali e pubblici, innescando processi organici di riqualificazione urbana, trasformazione immobiliare e valorizzazione sociale. Se le dinamiche rigenerative degli ultimi dieci anni si consolidassero e i processi applicati superassero gli ostacoli strutturali e congiunturali, si potrebbe prevedere una superficie potenzialmente rigenerabile di circa 11,27 chilometri quadrati e 4,25 milioni di metri quadrati di superficie lorda riqualificabile, con ricadute economiche dirette, indirette e indotte pari a 22, 22,5 e 24 miliardi di euro.