Come sono cambiati gli investimenti immobiliari negli ultimi 30 anni

Riprendono gli investimenti corporate sull’immobiliare italiano. Secondo Gabetti, la fiducia verso il mattone nostrano è sostenuta da un processo di repricing ormai concluso, una curva inflattiva quasi del tutto sotto controllo, che ha spinto la BCE più volte al taglio dei tassi, e dai rendimenti dei titoli di stato italiani, che nell’ultimo anno e mezzo sono stati un’alternativa, sempre meno visto il calo delle cedole. L’offerta però deve fare i conti con una domanda che negli anni si è fatta sempre più selettiva.

Investimenti immobiliari in Italia

Nei primi nove mesi del 2024, in Italia sono stati registrati investimenti corporate per un totale di 6,5 miliardi di euro, un aumento dell'85% rispetto allo stesso periodo del 2023 (quando si contavano circa 3,5 miliardi). Questo volume supera già l'ammontare complessivo del 2023, grazie a un terzo trimestre particolarmente positivo, il migliore degli ultimi due anni, con investimenti pari a 3 miliardi di euro.

Geograficamente, la maggior parte degli investimenti si è concentrata nel Nord Italia (61%), seguito dal Centro con il 22% e dal Sud con il 4%. Il rimanente 13% è distribuito su altre aree del Paese. In termini di provenienza dei capitali, gli investitori esteri rappresentano il 61% del totale, con una forte presenza di investitori francesi nel settore retail e americani focalizzati principalmente sui comparti logistico e retail.

Tipi di investitori istituzionali in Italia

Secondo l'analisi dell'Ufficio Studi Gabetti, l'investitore istituzionale, soprattutto estero, è sempre stato presente in Italia e continuerà a esserlo. Ciò è dovuto sia alla buona reputazione di cui il Paese gode a livello internazionale, sia alle opportunità legate alla modernizzazione delle infrastrutture (con la digitalizzazione come priorità) e alla crescente richiesta di nuovi spazi abitativi e lavorativi.

 “La storia degli investimenti immobiliari degli ultimi trent’anni, indica che il mercato immobiliare corporate è un mercato anticiclico, - spiega Roberto Busso, amministratore delegato Gruppo Gabetti, - anche se soggetto alle turbolenze dello scenario macroeconomico e ai fenomeni di natura socio-demografica e geopolitica che impattano sulla società e sul mondo delle imprese. E guardando agli ultimi trent’anni, emerge con chiara evidenza come gli investitori istituzionali abbiano da sempre presenziato il mercato italiano con un ritmo che è dipeso dagli eventi di natura economica e/o dalla capacità di un comparto economico di innovarsi tecnologicamente”.

Se esaminiamo la serie storica degli ultimi 30 anni, possiamo vedere come il profilo degli investitori istituzionali si sia adattato alle condizioni macroeconomiche del periodo e ai cambiamenti che hanno interessato determinati settori. Ad esempio:

Da sleeper a cash and carry

Un esempio significativo si è verificato a metà degli anni 2000 con il boom dei centri commerciali. Dopo un periodo di "sonnolenza" (sleeper), l’Italia ha visto un’esplosione di questi spazi per rispondere ai nuovi modelli di consumo, attirando numerosi investitori istituzionali esteri in modalità cash & carry. Questi hanno contribuito alla diffusione capillare dei centri commerciali in tutto il Paese.

Ghost

La crisi dei mutui subprime ha poi trasformato gli investitori in "fantasmi" (ghost), quasi del tutto assenti dalle operazioni di asset allocation. Il sistema bancario di gran parte del mondo occidentale era in crisi, e i tassi di interesse rendevano le operazioni poco redditizie.

Hopeful

Dal 2013 al 2017, gli investitori esteri sono gradualmente tornati, adottando un approccio fiducioso (hopeful) con la speranza di una ripresa post-crisi. La nuova classe di asset che stava emergendo, l’office, offriva buone prospettive di investimento.

Golden Age

Nel 2019, il mercato immobiliare corporate ha raggiunto il suo picco storico, una vera e propria "età dell'oro" (Golden Age), trainata soprattutto dagli uffici e dagli hotel, con una politica monetaria espansiva a supporto.

Fearful - Fearless

A partire dal 2020, gli investimenti hanno vissuto una fase di alti e bassi. Il 2020 ha praticamente fermato le attività, con investitori timorosi (fearful) a causa dell'incertezza globale. Tuttavia, tra il 2021 e il 2022, grazie alla politica monetaria estremamente flessibile della BCE con tassi allo 0%, l'investitore è diventato più audace (fearless), trovando opportunità d’investimento, soprattutto nel settore della logistica, che continua a essere attrattivo nel 2024.

Wait and see

Nel 2022 e 2023, l’improvvisa impennata dell’inflazione e dei tassi d’interesse ha paralizzato molti investitori, che hanno adottato un atteggiamento di attesa (wait and see), sospendendo le operazioni di asset allocation in attesa di maggiore stabilità macroeconomica.

Optimist

Nei primi nove mesi del 2024, con l’inflazione quasi sotto controllo e una politica dei tassi della BCE meno restrittiva, gli investitori istituzionali hanno ripreso fiducia, assumendo un profilo più ottimista (optimist) e rilanciando le attività di investimento rispetto al 2023.

Volume di investimenti nei primi nove mesi del 2024

Retail

Il retail è il settore che ha registrato il maggiore volume di investimenti nei primi nove mesi del 2024, con 1,8 miliardi di euro. Questo risultato è dovuto principalmente al notevole affare di Via Monte Napoleone, che ha raggiunto un valore di 1,3 miliardi di euro, stabilendo un record per il volume investito in un singolo asset in Italia. Al netto di questa operazione straordinaria, il settore high street ha mostrato performance inferiori, mentre si sono concentrate operazioni nella grande distribuzione organizzata (GDO) e nei centri commerciali, prevalentemente nel Nord e Centro Italia.

Industriale/logistico

Il settore industriale e logistico ha registrato 1,3 miliardi di euro di investimenti, pari al 19% del totale da inizio anno, segnando la seconda miglior performance di sempre per questa asset class. La crescente importanza del settore, trainata dall'espansione dell'e-commerce, ha aumentato la necessità di nuovi spazi logistici, con il Nord Italia che risulta l’area più attrattiva per gli investitori grazie alla sua posizione strategica e infrastrutture avanzate. Nel Centro Italia, la provincia di Roma si distingue come polo d'investimento.

Uffici

Il settore degli uffici ha attratto 1,2 miliardi di euro, pari al 19% del volume totale, raddoppiando rispetto ai 540 milioni di euro dello stesso periodo del 2023. Milano e Roma restano le principali piazze per gli investimenti, con importanti operazioni chiuse in entrambe le città. Nonostante un calo nelle locazioni, soprattutto a Roma, la domanda di spazi di qualità ed ESG compliant ha sostenuto il settore, contribuendo a un aumento dei canoni nelle zone più centrali di Roma e alla stabilità dei prezzi nel CBD di Milano.

Hospitality

Il settore dell’hospitality ha registrato 1,2 miliardi di euro, eguagliando il volume totale del 2023 e raggiungendo il secondo miglior risultato di sempre. Il terzo trimestre si è rivelato il migliore, con investimenti pari a 440 milioni di euro. Le operazioni più rilevanti hanno riguardato un portafoglio di ospitalità extra-alberghiera tra Toscana e Veneto e acquisizioni di hotel di fascia medio-alta (4-5 stelle), specialmente a Roma, Milano e Venezia. In Sicilia si è registrato un buon livello di attività nel Sud Italia.

Mixed-use

Il comparto mixed-use ha totalizzato quasi 500 milioni di euro (8% del totale), principalmente grazie all’acquisizione degli scali ferroviari Farini e San Cristoforo, parte del piano di rigenerazione urbana di Milano.

Living

Il settore living ha registrato un volume di investimenti inferiore, con 365 milioni di euro (6% del totale), a causa di un mercato ancora poco valorizzato. Le transazioni si sono concentrate prevalentemente a Milano, che resta al centro dell’interesse degli investitori per la crescente domanda di soluzioni abitative collettive, con due importanti chiusure nel segmento dello student housing a Milano e Bologna.

Alternative

Infine, il comparto alternative, che comprende centraline telefoniche, data center, strutture sanitarie e scolastiche, ha totalizzato 111 milioni di euro, pari al 2% del totale.