Cos’è il social housing e a chi si rivolge?

In un contesto sociale in continua evoluzione sempre più persone, in particolare quelle si posizionano in fasce di reddito basse, si trovano a dover fronteggiare esigenze abitative particolari. Il social housing prova anche in Italia a dare soluzioni per quei nuclei che sono troppo poco indigenti per accedere all’edilizia popolare, ma che non riescono a sostenere i corsi del mercato immobiliare tradizionale. Ecco dunque, cos'è il social housing, come potervi accedere e se, in Italia, esistono progetti virtuosi in tal senso. 

Cosa si intende per social housing?  

Cos'è il social housing? La sua definizione può essere tradotta in edilizia residenziale sociale. In sostanza, il significato di social housing consiste nel definire tutti quei progetti abitativi che permettono alle persone più fragili, o con difficoltà di vario genere, di accedere ad abitazioni dignitose a condizioni vantaggiose. Per condizioni vantaggiose intendiamo, prevalentemente, dei canoni di locazione calmierati o mutui agevolati. Si tratta di luoghi sviluppati appositamente per fornire case di qualità elevata, in contesti residenziali dove si trovano anche spazi sociali condivisi, dove poter vivere in comunità arricchenti.

In sintesi, il social housing prevede:

• Alloggi sociali specifici, con canone calmierato e mutuo agevolato, nel caso si volesse acquistare la casa. 
• Spazi condivisi che danno vita a una vera e propria comunità. 
• Attenzione verso la sostenibilità con case costruite secondo principi di risparmio energetico.

Il social housing, dunque, non è sinonimo di edilizia popolare. In quest’ultimo caso, le abitazioni si assegnano a nuclei familiari o persone con redditi bassi o nulli. 

È altrettanto importante differenziare il social housing dal cohousing, che è un’altra nuova forma abitativa per certi versi simile al social housing, ma che non prevede alcuna agevolazione economica. Il cohousing, per esempio, si rivolge ad anziani che non vogliono vivere da soli e che quindi decidono di abitare in residenze inserite in spazi sociali con servizi comuni, senza facilitazioni economiche (anzi).    

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A chi si rivolge l'housing sociale

Le fasce di popolazione che possono accedere ad abitazioni di social housing sono le famiglie a basso reddito, le giovani coppie, anziani che hanno problemi a mantenersi in maniera autonoma e anche gli studenti fuori sede. Nello specifico:

• giovani coppie a basso reddito;
• nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito;
• anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate;
• studenti fuori sede;
• soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio;
• altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della legge n. 9 del 2007;
• immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio nazionale o da almeno cinque anni nella medesima regione.

Come accedere all'housing sociale?

Quali sono i requisiti per il social housing, quindi che caratteristiche devono avere le persone aventi diritto? Per accedere al social housing è necessario un reddito intermedio: troppo alto per l’edilizia popolare, ma insufficiente per il mercato privato. I limiti ISEE variano a seconda del bando e del territorio. 

Per sintetizzare, la soglia massima di reddito percepibile non deve essere superiore ai 25.000€-30.000€ annui (ma i parametri possono variare a seconda della Regione e del Comune). Se volessimo fare qualche cifra, però, possiamo dire che l’affitto di un bilocale di 70mq in social housing i prezzi si assesterebbero sui 250-500 euro mensili.

Come funziona l'iter del social housing

Una volta capito se si posseggono i requisiti, l’iter da seguire è abbastanza chiaro. E parte da una ricerca specifica di bandi o annunci che possano fare al caso delle persone in questione. Solitamente il social housing viene pubblicizzato da enti come l’Azienda Territoriale per l'Edilizia Residenziale (ATER) o il Comune di riferimento. Si consiglia quindi un monitoraggio attento dei siti specifici per non perdere l’occasione. 

Trovata l’opportunità giusta si presenta una domanda di partecipazione, nei tempi e modi indicati. La procedura può variare da Regione a Regione e da Comune a Comune, ma in genere si devono compilare moduli specifici, corredati da documentazione di supporto (documento d’identità, certificazione ISEE, Stato di famiglia, eventuali certificazioni mediche in caso di disabilità. 

La presentazione della domanda può avvenire in via telematica o presso l’ufficio, anche in questo caso le modalità possono variare. L’ente valuterà tutte le domande arrivate e redigerà una graduatoria, basata su criteri come la situazione economica, la composizione del nucleo familiare e altre condizioni specificate nel bando. In caso positivo, l’alloggio verrà assegnato.

Le unità immobiliari vengono affittate con un contratto di locazione di 4+4 anni, anche possono esserci contratti di durata differente, per esempio, 6 anni non rinnovabili o 25 anni per cooperative. Il canone previsto non deve superare il 30% del reddito percepito.

Le caratteristiche degli alloggi di tipo sociale

Come si evince da quanto scritto finora, gli alloggi di tipo sociale hanno delle caratteristiche specifiche. I tagli sono quelli classici, dal monolocale per single e giovani coppie a metrature più ampie come i quadrilocali per famiglie numerose. Per sintetizzare, dunque, gli alloggi di tipo sociale hanno queste caratteristiche:

• canoni calmierati o mutui agevolati. Per venire incontro alle esigenze di famiglie con redditi medio bassi.
• Spazi comuni condivisi. Per esempio, giardini, lavanderie, sale riunioni, aree gioco per bambini.
• Sono costruiti secondo criteri di efficienza energetica. Al fine di ridurre i consumi energetici, grazie all'impiego di materiali isolanti e impianti ad alta efficienza.
• Valorizzano la sostenibilità ambientale. Molti progetti di social housing utilizzano materiali sostenibili e favoriscono pratiche virtuose come la raccolta differenziata e altre attività eco-sostenibili.
• Sono accessibili. Gli alloggi sono progettati per essere accessibili a tutti. Anche per le persone con disabilità. Questo grazie a soluzioni architettoniche ad hoc.

Oltre agli alloggi, spesso sono presenti servizi aggiuntivi come spazi di co-working, negozi di prossimità, centri per l'infanzia o spazi per attività culturali.

L’acquisto di un’abitazione in social housing per affitto

Le normative relative al social housing prevedono l'acquisto degli immobili al fine di destinarli in locazione. Sono le Regioni, assieme alle Associazioni Nazionali dei Comuni Italiani, a fissare i requisiti per beneficiare delle agevolazioni per l’accesso alla proprietà. Stabiliscono, inoltre, modalità e criteri per la determinazione del prezzo di vendita dell’alloggio.

L'acquisto avviene come nelle normali compravendite edilizie attraverso un regolare atto notarile. In questo atto sono evidenziati in maniera specifica sia i vincoli di utilizzo del bene. In sostanza, l’acquisto è destinato a una locazione e deve mantenere intatto il vincolo di destinazione dell’immobile. Seguendo le normative pubblica e degli enti locali preposti sull’housing sociale.

I proprietari, dunque, devono mettere in affitto l’immobile secondo regole prestabilite dalla normativa di riferimento. Il contratto di affitto non è fisso da applicare poiché viene redatto in base al reddito e alle caratteristiche individuali.

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I progetti italiani di social housing

Per il momento, la maggioranza dei progetti di social housing è in Europa, ma in questi ultimi anni l’Italia sta vivendo una fioritura in tal senso. Le regioni più virtuose nel social housing sono Lombardia, Umbria e Piemonte, che detengono la maggioranza del centinaio di progetti presenti su suolo nazionale. Ma l’housing sociale si sta diffondendo anche in Lazio, Liguria, Emilia-Romagna, Marche, Molise, Toscana, Veneto, Trentino-Alto Adige, Abruzzo e Campania.

Nel nostro paese le tipologie di intervento vanno dalla realizzazione di strutture di social housing in nuovi quartieri alla rigenerazione di quartieri già esistenti. Tra i progetti di social housing ci sono nuove strutture sociosanitarie per anziani autosufficienti e autonomi. Strutture per studenti che possono abitarvi in affitto, sfuggendo al terribile caro affitto. Questo è diffuso in maniera particolare nelle principali città universitarie come Milano, Torino, Venezia, Padova e Bologna.

Le differenze di social housing nelle principali città in Italia

Esistono differenze significative nel social housing tra le principali città italiane come Milano, Roma e Torino. Si tratta di differenze influenzate da fattori storici, economici e sociali peculiari per ogni capoluogo.

Milano

Milano è la città leader in Italia per quanto riguarda i progetti di social housing. Qui, infatti, sono stati sviluppati la maggior parte dei progetti di housing sociale, anche grazie alla collaborazione tra enti pubblici, privati e fondazioni. Un esempio emblematico è il progetto “Cenni di Cambiamento”, un complesso residenziale, voluto da Fondazione Housing Sociale e finanziato con il supporto del Fondo Immobiliare di Lombardia, con alloggi a canone calmierato, costruiti secondo i canoni della bioedilizia, e spazi condivisi per migliorare l’interazione tra gli abitanti. Un lampante esempio di collaborazione pubblico-privata.

Torino

Anche Torino ha investito nel social housing, con iniziative come la residenza temporanea a Porta Palazzo. Questo progetto sperimentale nel cuore pulsante della città piemontese, vicino al bellissimo mercato, promuove l'integrazione sociale in un quartiere fortemente multiculturale.

Roma

A differenza di Milano e Torino, Roma ha sviluppato meno progetti di social housing, anche se proprio di recente è stato pubblicato il secondo bando di housing sociale Ater Roma che vuole rispondere meglio al problema dell'emergenza abitativa che si presenta nella Capitale. Ciò dipende indubbiamente dalla grandezza della città e dalle sfide legate all'elevata domanda abitativa. Inoltre, nella capitale è già molto complessa la gestione del patrimonio immobiliare esistente.

Cos'è il vincolo di social housing? 

Il vincolo di social housing è una condizione giuridica che viene apposta su un immobile per garantirne la destinazione sociale. Ciò implica che l'immobile, sia esso un appartamento, una casa o un intero complesso residenziale, è destinato a essere affittato a canoni calmierati a persone che non possono permettersi il mercato libero. Il vincolo dura in media 15-25 anni. In questo senso, il proprietario non può affittare o vendere l'immobile a prezzi di mercato fino alla scadenza del vincolo.

Chi finanzia il social housing?

Il social housing in Italia è realizzato sia da soggetti pubblici che privati. I costruttori possono essere delle imprese privati, cooperative, enti pubblici o una collaborazione tra questi attori. Per fare un esempio, il Comune può commissionare la costruzione di alloggi sociali a un'impresa privata o a una cooperativa. 

Naturalmente, i privati devono conformarsi a obblighi specifici stabiliti dalle autorità competenti per garantire che gli alloggi soddisfino le finalità sociali previste. Oltre a Comuni e privati, tra gli attori in campo c’è anche il Sistema Integrato dei Fondi (SIF) gestito da CDP (Cassa Depositi e Prestiti), che raccoglie fondi pubblici e privati per finanziare questi progetti.