Milano sempre più cara: la città spinge i redditi bassi verso l’hinterland

Milano si conferma una delle città più inaccessibili d’Italia dal punto di vista abitativo. Il divario tra redditi e costi delle case continua ad ampliarsi, costringendo le fasce di popolazione a reddito medio-basso a spostarsi nei comuni dell’hinterland. Se da un lato il mercato immobiliare extraurbano offre soluzioni più economiche, dall’altro il trasferimento comporta sacrifici in termini economici e di qualità della vita, soprattutto per i tempi di spostamento. È quanto emerge dal secondo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori e LUM.

Redditi stagnanti e affitti in aumento

Il report, redatto in collaborazione con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano, mostra come tra il 2021 e il 2022 il reddito medio lordo sia aumentato sia nel Comune di Milano che nel resto della città metropolitana. Tuttavia, questa crescita nominale viene annullata dall’aumento del costo della vita. Il 55,4% dei contribuenti dichiara un reddito inferiore a 26.000 euro l’anno, mentre il 32,3% non supera i 15.000 euro.

Di fronte a queste cifre, il peso della spesa per la casa è sempre più insostenibile. Dal 2015 al 2023 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 58% e i canoni di locazione del 45%, mentre i salari di operai e impiegati sono cresciuti rispettivamente solo del 9% e del 10%.

Il costo medio degli affitti ha subito un’impennata: il canone per i nuovi contratti è passato da 173 €/mq annuo nel 2022 a 189 €/mq annuo nel 2023 (+9%). Ancora più marcato l’aumento dei canoni concordati, saliti del 18% nello stesso periodo. Inoltre, si assiste a una crescente riduzione della durata media dei contratti: la percentuale di affitti di lungo periodo è scesa dal 67,6% al 64%, mentre i contratti transitori e di durata inferiore a un anno hanno raggiunto il 12% del totale.

Sempre meno metri quadri accessibili

L’analisi dell’Osservatorio OCA mostra con chiarezza il progressivo restringimento dello spazio abitabile accessibile per le diverse categorie di lavoratori. Un operaio con un reddito netto medio di 1.360 euro può permettersi di acquistare appena 19 mq con un mutuo, un impiegato (1.836 euro) 25 mq, un quadro (3.477 euro) 48 mq e un dirigente (7.638 euro) 105 mq.

Anche in affitto la situazione è critica: un operaio può permettersi solo 26 mq, due in meno rispetto al 2022, un impiegato 35 mq, un quadro 66 mq e un dirigente 146 mq. La situazione non migliora nemmeno nelle periferie, dove il rapporto tra redditi e canoni rimane sfavorevole. Il centro e il semicentro risultano ormai inaccessibili per operai e impiegati, mentre per le famiglie con redditi medi di quadri l’affitto risulta comunque difficilmente sostenibile.

Il “fuori Milano”: alternativa obbligata ma poco sostenibile

La ricerca dell’Osservatorio OCA indaga anche le condizioni abitative al di fuori del perimetro urbano. L’area extra-Milano analizzata comprende circa 300 comuni distribuiti in sette province lombarde. La realtà che emerge è frammentata: alcuni comuni vicini a Milano, come Basiglio e Cusago, registrano redditi medi elevati, mentre altri, come Baranzate e Rozzano, mostrano valori ben più bassi.

Nel territorio extraurbano la percentuale di proprietari è superiore alla media nazionale, mentre in alcune zone il mercato degli affitti è quasi inesistente. Nonostante ciò, acquistare un’abitazione di 50 mq con un reddito medio è difficile in buona parte della cintura milanese, così come nei poli urbani di Pavia, Lodi, Abbiategrasso, Magenta e Treviglio.

Per chi guadagna circa 1.500 euro lordi al mese, le uniche opzioni accessibili si trovano nei comuni più distanti e meno serviti dal trasporto pubblico, con conseguenti difficoltà di pendolarismo. Anche la locazione, pur risultando leggermente più accessibile, non scende mai sotto il 30% del salario netto e in alcuni comuni ben collegati con Milano arriva a incidere fino al 60%.

Le opportunità dell'hinterland

In definitiva, il rapporto OCA evidenzia un problema strutturale sempre più evidente: Milano non è più una città per tutti. Le opportunità abitative accessibili si concentrano nelle zone meno servite dai trasporti, costringendo i pendolari a lunghi spostamenti o a sostenere i costi di un mezzo privato. Senza interventi concreti, il rischio è che la città continui ad espellere progressivamente chi non può permettersi di restarci.

“La nuova edizione del rapporto OCA rimette al centro un tema mai affrontato in una prospettiva strategica, strutturale e operativa: quello della Città Metropolitana. Milano senza la sua area metropolitana non sarebbe la Milano che è” – spiega Alessandro Maggioni, Presidente di CCL. “Occorre guardare al mondo che c’è fuori Milano, non come a una scelta disperata, bensì come valida alternativa di buona vita in una giusta casa. Oggi ci sono le condizioni per ripensare a una nuova fase programmatica”.