Dopo un avvio discreto, il 2010 si è chiuso con nuovi allarmi per il mercato immobiliare (vedi notizia). La crisi sembrava finita, ma forse era troppo presto per dirlo. Sul comportamento dei proprietari, degli acquirenti e delle banche, abbiamo discusso in quest'intervista con marcello pedemonte, che da oltre 15 anni opera nel mercato immobiliare
Domanda. Per prima cosa, facciamo i conti col mercato attuale: compravendite
R: le compravendite risentono di molti fattori. Il primo è l’eccesso d’offerta nato dal binomio assenza di programmazione dei costruttori e conseguente eccesso di offerta dall’invenduto; secondo dall’assenza di un criterio riconosciuto e riconoscibile, nel mercato italiano, nella formazione del valore di vendita di una proprietà immobiliare. Se non abbiamo un criterio espresso in euro/mq. Credibile, aggiornato e diffuso come facciamo a creare delle perizie omogenee a livello di settore? questa lacuna lascia ai privati lo spazio del “prezzo fai da te”
D: prezzi
R: la maggioranza anche dei nostri clienti inizia il primo colloquio con le seguenti parole, da anni: “non abbiamo bisogno di vendere e non abbiamo alcuna fretta”. È come andare da un medico e spiegare noi pazienti a lui medico quando sarà il caso di fare degli esami e di farsi operare. I prezzi tutto sommato tengono ma se i venditori pensassero ai rendimenti ed ai progetti che potrebbero realizzare dopo la vendita scoprirebbero che quel “tenere duro” ha un costo che loro non considerano. Nessun mercato si riprende se non si riprende la circolazione degli affari fino a quando…………non si è più o meno costretti a vendere. I prezzi tengono ma non in relazione al regime delle compravendite
D: tempi di attesa di vendita
R: una proprietà deve avere un prezzo “competitivo”: è così dovunque, è scritto in ogni testo di marketing. C o m p e t i t i v o! se voglio vendere io e non il mio vicino devo offrire qualcosa di meglio. Per noi è preistoria. A prezzi competitivi i tempi di vendita sono quelli storici dei 6 mesi. Se no oggi non ci sono più limiti, 12, 24, 36 mesi ed oltre nel caso di sopravvalutazione
D: chi ha possibilità di vendere e chi no?
R: questa è una domanda che presupporrebbe di discutere almeno una giornata. Certamente un venditore pragmatico ed informato. Un venditore che sa quanto può valere oggi avere liquidità e non un immobilizzo. Un venditore che ha comprato un immobile a 100 cinque anni fa e si accontenta di vendere a 130 e non pretende di vendere a 200 solo perché è trascorso del tempo. Un venditore che premia il progetto del futuro e non la staticità di una idea/valore virtuale.
D: a quale sconto può puntare un acquirente?
R: direi da un 5% al 10%. Questa forchetta rientra in quella che chiamiamo “educazione negoziale”. Creare un trauma al venditore con una proposta troppo dura genera una reazione uguale e contraria! si può anche puntare a maggiori percentuali ma: a) bisogna sapesi presentare molto bene, b) va motivata, c) bisogna avere il saldo ed il notaio pronto in quindici giorni
D: cosa succederà se auementeranno i tassi di interesse?
R: niente. Gli italiani hanno capito che il nostro sistema bancario non è un sistema. Conteranno solo gli aspetti mediatici del tema. Oggi i tassi sono estremamente convenienti ma ci sono banche che disdicono gli atti di rogito 48 ore prima dopo aver approvato per iscritto la pratica di mutuo. Di cosa stiamo parlando?
D: quindi il suo giudizio del mercato italiano è più che severo...
R: quale mercato? in Italia ogni cliente è un mercato almeno per quanto attiene il segmento privato-residenziale. Immaturo, facilmente condizionabile, stravolto dalle politiche dei media, succube alle politiche sui titoli di stato. Lei mi spieghi come è possibile che ad un’asta di bot o di cct con un rendimento lordo intorno al 2% ci sia una domanda doppia rispetto all’offerta? a rendimento zero!! mentre un immobile si rivaluta, si può mettere a reddito, può essere offerto a garanzia di prestiti e/o di liquidità. È un mercato di individualisti solitari senza nessuno che li rappresenti
D: quando potrebbe ricominciare un ciclo positivo e quali fattori lo aiuterebbero?
R: penso che ci vorranno ancora due o tre anni. Viviamo di bolle speculative e di crisi che storicamente non durano mai meno di cinque anni, e siamo solo al terzo anno di crisi. Credo che un fattore importante sia quello fiscale: bisogna a mio avviso detassare le transazioni e tassare i patrimoni immobiliari e le rendite dei fondi. Le faccio un esempio: io acquisto una seconda casa e pago il 10% sul valore catastale, diciamo che valga 1.000.000 di euro. Se acquisto o vendo un pari valore di titoli ho una tassazione del 12%. Se come società immobiliare di persone ho un utile annuo di 1.000.000 di euro pago il 45%. Non le sembra che ci sia qualcosa che non funziona?
Soffochiamo l’iniziativa imprenditoriale e lo sviluppo delle micro e medie aziende e favoriamo l’utile che un operatore può fare in un giorno con una e-mail di vendita in borsa?
Marcello pedemonte è ceo di Homes & villas Azienda specializzata nella valorizzazione, pubblicizzazione e vendita di immobili di prestigio, in Italia ed all'estero. Visualizza il suo profilo su linkedin
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17 Commenti:
Se non ci decidiamo e reinserire equo canone e tasse di successione il mercato rimarrà ingessato per anni.
Mi sono scocciato: mi pregio informarla che le tasse di successione sono già state reintrodotte da un pezzo. Smettiamo di parlare di cose di cui non si è competenti per favore.
Sig. Alessandro Mi pregio di informarla che con la finanziaria 2007 è stata si reintrodotta la tassa di successione ma con una franchigia di 1.000.000 di euro per successioni da padre a figlio per cui tutto o quasi il patrimonio edilizio non paga. Se lei ha informazioni più fresche le sarei grato di comunicarle avvallandole con relative norme di legge da poter consultare. Cordiali saluti.
Cari Alessandro e anonimo, vi do uno spunto di riflessione: la tassa di successione era stata tolta completamente da berlusconi giusto il tempo necessario per consentire a se stesso di passare in mano ai figli tutto il patrimonio senza avere un euro di tasse, salvo poi reintrodurla a livelli da super-ricchi dopo poco per dare il contantino alla media borghesia: due figli vuol dire comunque far ereditare 2 milioni di immobili esentasse... meditate, gente
La informo che il primo ad approfittarne è stato il PRof. PRODI!!
Per borsino, anonimo ed Alessandro: scusate tanto, escludendo per un attimo il cavaliere e considerando la questione dal punto di vista del comune mortale: perchè bisogna pagare la tassa di succesione su una cosa che un genitore ha costruito con sudore e sacrifici di una vita??? Perchè bisognerebbe pagare una tassa sulla proprietà immobiliare, quando essa viene acquistata per scopi fondamentali (abitazione del nucleo familiare) e non per speculazioni/investimenti??
Ritengo, invece, giusto che si innalzi la tassazione sulle transazioni finanziarie!!
... perchè bisogna pagare la tassa di succesione .... per lo stesso motivo per cui si pagano le tasse sul reddito che uno si suda ogni giorno. Sono cmq. D'accordo con lei nel ritenere che l'abitazione principale non vada tassata, la casa è un diritto, ma che si debbano aumentare le tasse su rendite, immobiliari e finanziare, per poter sgravare il carrico fiscale delle imprese e dei lavoratori.
E reputo anche giusto chiedere ed ottenere uno sconto tra 5 e 10%. Altrimenti, mi dite perchè cavolo i soldi non li investo in borsa? Ovvero, devo vendere senza un minimo di rivalutazione economica?? almeno adeguandomi all'indice istat, altrimenti, vuol dire che il denaro servito per comprare casa anni addietro non ha alcun valore, ergo è carta straccia. Altro che euro forte sul dollaro!! questa non è crisi, è recessione e nessuno se ne è reso conto: uno stipendio medio vale una quarto di quello che valeva 10 anni fa in lire: 10 anni fa il mio stipendio era di 2.500.000 lire, oggi 1.500 euro, che, considarati aumenti stipendiali ed istat a conti fatti non sono nemmeno pari a 1.500.000 lire. È su questi presupposti che vogliamo rilanciare l'economia??? quale? poco ci manca (in alcuni casi levate pure il poco) che non abbiamo nemmeno i soldi per il latte al 20 del mese!
E su una cosa che un genitore ha costruito con sudore e sacrifici di una vita?? E smettiamola una buona volta con questa retorica ammuffita secondo la quale tutte le case sono state costruite col sangue/sudore/sacrifici. La stragrande maggioranza delle case in Italia sono state costruite grazie a: a - l'istruzione scolastica universitaria gratuita per i figli b - i servizi sanitari pagati pochissimo in proporzione ai loro costi c - l'evasione fiscale d - i benefici di finanziamenti e contributi a pioggia in tutti i settori e - pensioni a 40anni f - lavoro nero esentasse anche mangiando pane e cipolla e lavorando come un mulo, un cittadino comune con figli, non avrebbe potuto comprare una o più case come hanno fatto quasi tutti gli italiani over sessanta.
Ma beato lei, caro demetrio! i miei genitori e i miei nonni non hanno di certo buttato il sangue ma le posso assicurare che, da impiegati, di sacrifici ne hanno fatti davvero per acuistare 1 e ripeto 1 casa. Mica come oggi, che tutti vogliono macchinone, megatv led, iphone e chi più ne ha più ne metta e poi non hano i soldi nemmeno per campare fino al 20 del mese!!
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