Apertura di una porta sul pianerottolo condominiale: si può fare?

La predisposizione di un nuovo ingresso al proprio appartamento può rappresentare una soluzione comoda in condominio, ad esempio per sfruttare una scala di servizio. Ma quando è effettivamente possibile procedere all’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale? In linea generale, l’intervento non necessita del consenso unanime dei condomini, perché rientra nell’uso più intenso delle parti comuni, salvo divieti espressi da regolamento. È comunque opportuno avvisare l’amministratore e, ancora, ottenere l’approvazione dell’assemblea se l’opera modifica l’estetica o la funzionalità del pianerottolo.

Quando il pianerottolo è proprietà comune

Innanzitutto, è necessario sottolineare che il pianerottolo rientra a pieno titolo nelle parti comuni del condominio, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile. Infatti, si tratta di una struttura destinata all’uso collettivo e, di conseguenza, il suo utilizzo è soggetto alle disposizioni dell’articolo 1102 del Codice Civile. Quest’ultimo infatti prevede che:

• ogni condomino possa servirsi della cosa comune;
• purché non ne venga alterata la destinazione e non si impedisca agli altri di fare altrettanto.

L’apertura di un secondo ingresso per l’appartamento può quindi rientrare nei legittimi usi delle parti comuni, seppur in presenza di alcuni requisiti

L’uso della cosa comune per aprire una nuova porta

Secondo l’orientamento prevalente della giurisprudenza, l’apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale può rappresentare un uso più intenso della cosa comune, così come anche confermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 8120/2012, che ammette l’apertura di un varco su un muro comune purché non leda i diritti altrui o la destinazione del bene.

Ciò significa che il condomino è libero di modificare lo stesso pianerottolo per creare una seconda porta d’ingresso, senza la necessità di un’autorizzazione preventiva da parte degli altri condomini, purché nel rispetto dei limiti dell’articolo 1102 del Codice Civile, precedentemente elencati.

L’uso più intenso perciò presuppone che:

• gli altri condomini debbano comunque mantenere la possibilità d’accesso al pianerottolo;
• il pianerottolo stesso debba continuare a garantire la sua funzione principale, ovvero quella di agevolare il passaggio verso scale, ascensori e porte dei singoli appartamenti.

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Di conseguenza, la nuova porta non dovrà né ridurre gli spazi disponibili sul pianerottolo, né creare nuovi ostacoli.

Quando si può aprire una nuova porta sul pianerottolo

Compreso il concetto di uso più intenso della cosa comune, quando si può procedere all’apertura di una nuova porta sul pianerottolo del condominio?

Come visto, il singolo condomino può eseguire lavori nel proprio appartamento, oppure sulle parti comuni, purché non venga alterata la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. Oltre alle precisazioni di legge, vi sono però ulteriori fattori da prendere in considerazione, prima di avviare i lavori.

I vincoli da regolamento condominiale

Prima di procedere all’apertura di una porta su parti comuni, è indispensabile verificare il regolamento condominiale, poiché potrebbe contenere dei limiti o dei vincoli specifici a questa tipologia di intervento. In particolare:

• il regolamento assembleare potrebbe prevedere specifiche su dimensioni, colori, materiali da utilizzare;
• il regolamento contrattuale, ovvero quello approvato all’unanimità o accettato al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, può includere limiti più severi, come il divieto di modificare le parti comuni senza il consenso dell’assemblea.

Quando serve l’approvazione dell’assemblea

Come già specificato, non è solitamente necessario vagliare il parere dell’assemblea per poter aprire una nuova porta sul pianerottolo. Tuttavia, in alcune specifiche situazioni il voto assembleare diventa indispensabile. In particolare;

• se l’intervento altera l’uso delle parti comuni o il decoro architettonico, in base all’articolo 1120 del Codice Civile, è necessaria l’approvazione del condominio. Servirà una maggioranza qualificata, ai sensi dell’articolo 1136 del Codice Civile, pari in prima convocazione alla maggioranza dei partecipanti al condominio, purché rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio, cioè 667 millesimi. In seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti, purché rappresentino la metà del valore dell’edificio, ovvero 500 millesimi;
• se l’intervento è vietato dal regolamento contrattuale, la modifica di quest’ultimo richiede l’unanimità di tutti i condomini.

Ad esempio, se l’opera determina una sostanziale modifica del pianerottolo condominiale, con l’installazione di una porta con materiali, forme o colori diversi rispetto alle altre, potrebbe comportare una delibera assembleare. Per questa ragione, anche allo scopo di prevenire eventuali controversie, è sempre utile vagliare preventivamente il parere dell’amministratore.

Le regole e i permessi per aprire una nuova porta

Quando si decide di realizzare in condominio l’apertura di una porta sul pianerottolo condominiale, non bisogna solo prestare attenzione alle imposizioni normative e alle eventuali autorizzazioni da parte dell’assemblea. È indispensabile anche rispettare delle regole generali sulla sicurezza e il decoro, soprattutto in relazione alle scale, e ottenere i corretti permessi da parte del comune.

Quali sono le regole per le scale in condominio

Quando si interviene con lavori sul pianerottolo, bisogna prestare anche particolare attenzione alle scale, anche in questo caso comprese tra le parti comuni del condominio, così come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile. Vi sono quindi delle precise regole da seguire, oltre a quelle già viste con l’articolo 1102 del Codice Civile. Nel dettaglio, è indispensabile:

• preservare l’accessibilità alle scale, affinché la nuova porta non ne comprometta l’utilizzo, ne limiti il passaggio, ne riduca lo spazio o crei nuovi ostacoli;
• mantenere la conformità con le norme sulle barriere architettoniche, previste dalla Legge 13/1989, perciò evitare la creazione di ostacoli che possono rendere le scale inservibili dalle persone con disabilità, con particolare attenzione alla conservazione di eventuali rampe e dei corrimano;
• garantire la sicurezza antincendio, in base al D.M. 246/1987, che identifica proprio nelle scale una via di fuga fondamentale in caso di emergenza. La nuova porta non deve quindi ostruire il passaggio, compromettendo la sicurezza dell’edificio;
• assicurare la stabilità strutturale dell’edificio, in particolare delle scale dopo l’intervento di apertura della porta, con un progetto redatto da un tecnico abilitato che dimostri la conformità con le normative vigenti;
• rispettare il decoro architettonico dell’edificio, con un intervento che non modifichi l’estetica preesistente sia del pianerottolo che delle collegate scale.

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Ovviamente, come già specificato nei precedenti paragrafi, le scale devono rimanere completamente fruibili dagli altri condomini, senza modifiche alla loro funzionalità.

Le caratteristiche che la porta deve rispettare

Come visto, la seconda porta d’ingresso deve rispettare i requisiti estetici e funzionali del condominio, così da non comprometterne il decoro. Ma quali caratteristiche deve avere la porta, in assenza di precise specifiche a livello di regolamento condominiale? E, soprattutto, cosa si può mettere sul pianerottolo condominiale?

In linea generale, l'ingresso deve essere coerente con lo stile delle altre porte presenti sul pianerottolo, quindi dovrà essere realizzata con materiali, colori e finiture simili. Ad esempio, se sono presenti porte di legno marrone scuro, non si potrà installare una chiusura dalla finitura metallica bianca.

Lo stesso vale per le dimensioni, che devono essere del tutto proporzionate a quelle delle altre porte presenti, né risultare eccessivamente ingombranti sul pianerottolo. Sarà necessario non solo prestare attenzione all’altezza e alla larghezza del vano che si andrà a realizzare, ma anche all’ampiezza del raggio d’apertura della stessa porta.

Ancora, la porta dovrà essere ovviamente conforme alle normative vigenti sulla sicurezza e la resistenza antieffrazione, così come alle principali normative antincendio.

I permessi dal Comune necessari

Infine, la predisposizione di una nuova porta può richiedere l’ottenimento di specifici permessi dal Comune, a seconda della natura dell’intervento da eseguire. 

In base al D.P.R. 380/2001, ovvero al Testo Unico dell’Edilizia, nella maggior parte dei casi questi lavori rientrano all’interno della manutenzione straordinaria, con la presentazione di una CILA, redatta da un tecnico abilitato - un architetto, un ingegnere o un geometrica - con una relazione tecnica sull’intervento.

In caso si debba procedere con modifiche strutturali, come l’abbattimento di un muro portante, potrebbe essere necessaria una SCIA o, nei casi più complessi, il permesso di costruire. In ogni caso, si dovranno sempre rispettare il Regolamento Edilizio Comunale e altre normative locali. Al termine dei lavori, si dovrà infine procedere alla richiesta di aggiornamento della planimetria catastale depositata presso l’Agenzia delle Entrate.