L’acquisto di un immobile è sempre un momento delicato nella vita di qualsiasi persona: è un nuovo inizio costellato da mille sogni e speranze. Che possono essere frantumati da un ex proprietario che non libera la casa. Quando questo dovesse accadere, il primo passo da compiere è quello di inviare una diffida, attraverso la quale si chiede l’immediata consegna dell’immobile. Se questo primo sollecito non dovesse trovare riscontro è necessario intraprendere un'azione legale, con la quale si chiederà lo sfratto dell’ex proprietario per occupazione senza titolo. Oltre alla liberazione dell’immobile potrà essere chiesto il risarcimento dei danni.
Cosa succede se la casa non è libera al rogito
Un immobile deve sempre essere venduto vuoto. Libero completamente. L’ex proprietario deve far portare via tutti i mobili: questa è una prassi, ma non un obbligo inderogabile. Sono le parti a decidere come muoversi: l’acquirente potrebbe decidere di acquistare la casa con i mobili che vi sono contenuti all’interno. Sembra un’assurdità, almeno nella maggior parte dei casi, ma certe volte potrebbero esserci dei pezzi pregiati che è un peccato vengano portati via.
Quando si decide di acquistare l’immobile con i mobili, nel prezzo finale di vendita si dovrà tenere conto anche del loro valore, soprattutto se si tratta di pezzi di pregio.
Volendo sintetizzare al massimo, questo significa che il venditore è tenuto a liberare l’alloggio nel momento in cui lo chiede l’acquirente, se gli accordi presi prevedono questo. Ovviamente, anche il vecchio proprietario dovrà andarsene dall’immobile.
Perché si parla di immobile libero al rogito
Quanto visto fino ad ora introduce ad una locuzione usata di frequente nelle trattative immobiliari: libero al rogito. Con questa espressione si intende che nel momento in cui viene firmato l’atto notarile l’immobile deve essere pronto per essere occupato da chi lo sta acquistando. Deve essere, in altre parole, libero dalle cose e dai vecchi inquilini.
Per tutelarsi e per evitare di arrivare davanti al notaio ed avere problemi, si può inserire una clausola negli atti che precedono il rogito, inserendo un'apposita voce già all’interno del compromesso, nella quale si indica che l'immobile deve essere libero al momento della firma dal notaio.
Con questa clausola il venditore si impegna a far trovare completamente libero l’immobile al momento del rogito. Per farlo, dovrà procedere tempestivamente a dare lo sfratto agli inquilini, nel caso in cui ci fossero, o sarà lui a liberarlo nel caso in cui lo stia abitando in prima persona. Questa è una forma di tutela nei confronti dell’acquirente.
Come tutelarsi da un ex proprietario che non libera la casa
Purtroppo non sempre l’immobile viene lasciato libero, anche quando vengono presi degli accordi in questo senso. Sono diversi i rimedi che si possono adottare, a seconda della fase della trattativa che si sta affrontando.
Il preliminare (o compromesso)
Già nel momento in cui viene redatto e firmato il compromesso - o preliminare, che dir si voglia - è possibile aggiungere una clausola che preveda, da parte del promittente venditore, l’obbligo di lasciare libero l’immobile entro una determinata data. Le parti potrebbero convenire che nel momento del rogito l’immobile venga completamente liberato.
La clausola nel preliminare è molto importante, perché il venditore si prende, a tutti gli effetti, un obbligo giuridico: deve lasciare libero l’immobile.
Nel caso in cui non rispettasse l’impegno, l’acquirente ha la possibilità di rifiutare di firmare il rogito, avendo diritto a chiedere la restituzione di quanto ha pagato fino a quel momento (come la caparra). L’acquirente avrebbe anche diritto a vedersi riconoscere gli eventuali danni.
Rogito notarile
Se il promissario acquirente non ha pensato di tutelarsi fin dal compromesso, può chiedere al notaio:
- che inserisca all’interno del rogito una clausola attraverso la quale il venditore è obbligato a pagare una penale per ogni giorno in cui dovesse tardare a consegnare l’immobile libero;
- di non versare il prezzo concordato per la compravendita e di trattenerla sul proprio conto corrente fino a quando l’immobile non viene consegnato libero all’acquirente.
Quando si viene a verificare questa casistica è importante accorgersi prima del rogito che l’immobile non è stato ancora liberato: solo così è possibile tutelarsi al momento della firma.
È importante ricordare, però, che il documento che il notaio andrà a redigere deve obbligatoriamente rispettare la volontà di entrambe le parti coinvolte: acquirente e venditore.
Nel caso in cui le parti non dovessero trovare un accordo su come gestire la pratica, il giorno del rogito può essere spostato: l’acquirente dovrà far presente alla parte venditrice che il ritardo è stato causato da una sua negligenza, che potrebbe portare alla risoluzione per inadempimento del contratto.
Cosa succede se il venditore non svuota la casa?
A questo punto sorge la domanda delle domande: cosa succede se, il venditore non dovesse aver liberato l’immobile, ma non era stata inserita all’interno del rogito alcuna penale e non si è pensato a depositare il prezzo pattuito per la vendita?
L’acquirente, a questo punto, ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. Avrà diritto, inoltre, al rimborso delle somme pagate e al risarcimento del danno. L’unica strada da percorrere, a questo punto, è l’azione in giudizio: con una citazione viene chiesto all’ex proprietario di restituire quanto ha ricevuto e pagare gli eventuali danni.
Questi ultimi potrebbero essere determinati dal fatto che l’acquirente ritenesse di entrare in possesso dell’immobile ad una certa data e non sappia più dove andare a vivere, trovandosi nella situazione di dover prendere in affitto un alloggio (sempre che nel frattempo non sia finito nella banca dati inquilini morosi). I costi andranno a carico del venditore che non ha liberato l'immobile, impedendo al nuovo proprietario il trasferimento.
L'azione di rilascio
Una soluzione alternativa a quella che abbiamo visto fino a questo momento può prevedere l'avvio di un'azione di rilascio o reintegrazione del possesso nei confronti dell'ex proprietario, che non ha alcun titolo per continuare a detenere l'immobile. Per farlo è necessario ottenere un atto di citazione davanti al Tribunale.
L'obiettivo di questa procedura è riuscire ad ottenere una sentenza attraverso la quale venga ordinato il rilascio dell'immobile. Ed è possibile ottenere il risarcimento dei danni.
Quanto tempo ho per liberare la casa dopo il rogito
La legge non stabilisce un termine entro il quale debba essere lasciato libero l’immobile dopo il rogito. Le tempistiche sono lasciate alla libera trattativa tra le parti: la prassi vuole che vengano indicate all’interno del contratto di compravendita o in quello preliminare.
Nel caso in cui le parti non dovessero aver indicato nulla, l’acquirente entra in possesso dell’immobile subito dopo il rogito. Il venditore può negoziare un tempo aggiuntivo per trasferirsi: i termini dell’accordo dovrebbero essere messi per iscritto. Le regole per il rilascio dell’immobile sono le seguenti:
il termine entro il quale l’immobile deve essere rilasciato deve essere concordato tra il venditore e l’acquirente. La legge non fissa nessun obbligo preciso;
la data nella quale l’immobile deve essere svuotato e consegnato dovrebbe essere indicata all'interno nel preliminare o nel contratto di compravendita;
generalmente la casa viene liberata nel momento in cui viene firmato il rogito. In quel momento vengono consegnate le chiavi all'acquirente.
Immobili venduti all'asta
La situazione è leggermente diversa nel caso in cui la casa sia stata venduta all'asta. In questo caso l'ex proprietario ha circa 60 giorni dal decreto di trasferimento per liberare l'immobile spontaneamente.
Nel caso in cui l'immobile non dovesse essere liberato entro questo termine, l'aggiudicatario può chiedere al giudice l'emissione di un ordine di rilascio forzato, che verrà eseguito da un ufficiale giudiziario coadiuvato, laddove fosse necessario, dalle forze dell'ordine.
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