Gli affitti toccano livelli record in Italia. Secondo le ultime rilevazioni, infatti, la media nazionale è cresciuta del 5% su base annuale, attestandosi sullo stesso valore del mese precedente, intorno ai 14,9 euro mensili al metro quadro (il livello più alto mai registrato da idealista da quando ha iniziato a monitorare il mercato nel 2012). Ma, per capire cosa sta succedendo a seconda delle zone dello Stivale, poniamo la lente d’ingrandimento sull’andamento specifico dei quartieri nei principali mercati italiani.
Nel dettaglio, il focus si è concentrato su una selezione di città, che rappresentano i principali mercati per il settore delle locazioni in Italia, si tratta di: Bari, Bologna, Firenze, Genova, Milano, Monza, Napoli, Palermo, Padova, Roma, Torino, Trieste e Venezia. Scopriamo, per ogni Comune analizzato, quali sono i quartieri che hanno visto crescere maggiormente i propri valori, nel confronto tra mensilità al mq rilevate ad agosto 2025, confrontate con lo stesso periodo del 2024.
La top ten dei quartieri con i maggiori rialzi
Il quartiere italiano, i cui canoni d’affitto sono cresciuti maggiormente negli ultimi 12 mesi (secondo la media dei prezzi riscontrata dagli annunci pubblicati su idealista) è quello Carrassi-San Pasquale a Bari, che fa registrare un balzo del 28,6% con una media dei prezzi di locazione che si attesta intorno ai 14 euro/mq. Un dato che non deve stupire, vista la vicinanza al centro storico cittadino, sempre più polo turistico di richiamo non solo nazionale, ma anche internazionale. L’elevata concentrazione di case vacanza sta facendo aumentare anche i canoni di affitto tradizionali.
Al secondo posto troviamo l’iconico quartiere romano di Garbatella-Ostiense che, con un balzo del 23,4% annuo, si attesta a un canone mensile medio di 18,2 euro/mq. Si tratta di un distretto a forte vocazione universitaria per via della vicinanza a diverse facoltà dell’Università degli Studi di Roma Tre. Inoltre, quest’anno il distretto è protagonista anche dell’anno giubilare (con la Basilica di San Paolo Fuori le Mura). Anche per questo l’offerta di immobili disponibili per la locazione è stata in parte erosa dalla riconversione di appartamenti in case vacanza.
Il terzo gradino del podio, invece, spetta al quartiere padovano di Acerra, che in un anno ha visto aumentare la media dei canoni di locazione del 22,2%, per un affitto medio di 12,3 euro/mq, un valore tutto sommato ancora abbordabile, che difatti attira la domanda di studenti e non solo. L’età media dei residenti è più bassa rispetto a quella città e anche la componente multiculturale è una delle caratteristiche principali di questo distretto periferico.
Entrano nella top 10 dei quartieri con i maggiori balzi annuali per canone di locazione altri 4 distretti romani: Prenestino (16,7 euro/mq e +22,1%), Aniene-Collatino (15 euro/mq e +18%), Cinecittà (14,4 euro/mq e +13,8%), Casilino-Centocelle (14,4 euro/mq e +13,1%). Bari piazza nelle prime 10 posizioni anche il centralissimo distretto di San Nicola-Murat-Libertà (15 euro/mq e +19,1%). Completano il quadro due zone di Palermo: Altarello-Calatafimi-Montegrappa (8,6 euro/mq e +15,8%) e Cruillas-Resuttana-San Lorenzo (9,2 euro/mq e +13,6%).
I quartieri che aumentano di più in ogni città
Ma cosa succede nel resto delle città italiane prese in esame? A Genova, il distretto che è cresciuto di più da agosto 2024 allo stesso periodo del 2025 è Centro Est (11,3 euro/mq e +12,9%). Anche a Firenze è il Centro (26,2 euro/mq e +12,3%), mentre a Napoli è la zona di Fuorigrotta-Bagnoli (12,7 euro/mq e +9,3%).
A Milano si segnala il balzo della zona di Vigentino-Ripamonti (21,8 euro/mq e +9,1%), che si appresta ad ospitare il Villaggio Olimpico delle Olimpiadi Milano-Cortina 2026. Stesso aumento anche per Centro-San Vito a Trieste (12 euro/mq e +9,1%). A Bologna gli affitti nel quartiere Saffi aumentano dell’8,9% (con una media di 16,7 euro/mq), mentre a Venezia il distretto che ha visto crescere maggiormente i canoni di locazione è Venezia e la Giudecca (21,7 euro/mq e +8,7%). Da segnalare anche il Centro Storico di Monza (15,6 euro/mq e +8,4%) e Centro-Crocetta a Torino (14,5 euro/mq e +8,3%).
L’analisi dell’andamento del mercato
Da questa analisi di idealista emerge come il fenomeno della riqualificazione urbana di diversi quartieri delle grandi città, insieme all’erosione dell’offerta causata dalla riconversione di appartamenti in case vacanza, sta determinando una vera e propria saturazione del mercato nelle zone più richieste, come avviene da diverso tempo nella Capitale. Tutto ciò potrebbe avere effetti diretti sulle fasce di popolazione meno abbienti, con il rischio di escludere dalla locazione tradizionale studenti, famiglie e lavoratori a basso reddito.
D’altra parte, alcune aree un tempo periferiche, come il quartiere Acerra a Padova o Vigentino-Ripamonti a Milano, stanno registrando aumenti significativi, che dimostrano l’espansione dei confini urbani e una crescente richiesta di immobili anche al di fuori dei tradizionali centri cittadini. Questi quartieri, spesso più accessibili, stanno diventando una valida alternativa per chi cerca una casa in una zona ben servita e sempre più viva e dinamica.
Infatti, mentre i grandi centri urbani continuano a dominare il mercato con aumenti record, è evidente che anche le periferie stanno vivendo una rinnovata attenzione, segno di un cambiamento nelle dinamiche di locazione, che si riflette in un’ulteriore spinta al rialzo dei prezzi.
Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. Idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online.
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