Agevolazioni prima casa e vendita prima dei 5 anni, cosa accade in caso di acquisto precedente all’alienazione

Un tema di grande interesse è quello relativo alle agevolazioni per la prima casa e la vendita prima dei 5 anni. La Cassazione si trova spesso a esprimersi su vicende che riguardano proprio tale questione. Di recente, è intervenuta chiarendo cosa avviene se si compra un altro immobile prima di aver rivenduto quello acquistato con i benefici fiscali. Vediamo nel dettaglio quanto è stato chiarito.

Come riportato da Fisco Oggi, la vicenda ha riguardato due coniugi che nel 2009 hanno acquistato, “in parti uguali tra loro e pro-indiviso, la piena proprietà di un immobile, beneficiando delle agevolazioni prima casa”. Qualche anno dopo, “nel 2012, la moglie ha rilevato la quota del 50% posseduta dal marito, chiedendo di potersi avvalere dei benefici prima casa; nel 2016, la contribuente ha ceduto la proprietà dell’intero immobile”. A quel punto, l’Agenzia delle Entrate ha chiesto la revoca parziale dei benefici fiscali per la “quota del 50% acquistata nel 2012, ceduta prima del decorso dei 5 anni, e in assenza del riacquisto entro un anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale”.

Decadenza dei benefici prima casa, quando avviene

Per esaminare la vicenda, è importante ricordare che, secondo il comma 4 della nota 2-bis all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al Dpr n. 131/1986 (Tur), “le agevolazioni previste per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione, sono revocate in caso di ritrasferimento degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”.

Nel caso in questione, il termine quinquennale non è stato rispettato, in quanto è stato acquistato un altro immobile prima dell’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici. Per evitare la decadenza dei benefici fiscali, invece, un’altra prima abitazione deve essere acquistata dopo la vendita di quella acquistata con le agevolazioni fiscali per la prima casa.

La Cassazione, con la sentenza n. 24479 del 3 settembre 2025, ha quindi affermato che per evitare la decadenza dai benefici prima casa non conta l’acquisto effettuato prima della vendita infra-quinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni. Secondo i giudici di legittimità, è “irrilevante, ai fini della conservazione dei benefici prima casa, la circostanza che il contribuente abbia acquistato un altro immobile prima dell’alienazione del bene per il quale aveva fruito della agevolazione”. La nuova prima casa per le quali si beneficia delle agevolazioni fiscali deve essere acquistata nell’anno successivo all’alienazione.