Autorizzazione paesaggistica delle case mobili: le novità in arrivo

Per coloro che amano il turismo all’aria aperta, è più che frequente pernottare in abitazioni mobili, caravan o simili. Eppure, per chi gestisce queste strutture ricettive, vi sono dei precisi vincoli da rispettare, come ad esempio l’autorizzazione paesaggistica per le case mobili in aree tutelate. Tuttavia, con uno schema di modifica al D.P.R. 31/2017 approvato in esame preliminare dal Consiglio dei Ministri il 19 maggio 2025, è in arrivo un’importante semplificazione. 

Le case mobili predisposte in campeggi e villaggi turistici già autorizzati non richiedono più un’autorizzazione singola. È però necessario che siano temporanee, facilmente rimovibili, senza ancoraggio permanente al suolo e collegate alle reti tecnologiche tramite sistemi reversibili.

Cos’è l’autorizzazione paesaggistica per le case mobili

Disciplinata principalmente dal Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, ovvero dal D.Lgs 42/2004, l’autorizzazione paesaggistica rappresenta un meccanismo di controllo essenziale, per evitare il proliferare di costruzioni e fabbricati in aree sottoposte a tutela. Si tratta infatti di un’autorizzazione obbligatoria per interventi che possono modificare l’aspetto esteriore di immobili o territori protetti, allo scopo di garantire che eventuali trasformazioni siano compatibili con le risorse paesaggistiche sottoposte a tutela.

L’autorizzazione paesaggistica può coinvolgere anche le case mobili, ovvero quelle strutture prefabbricate - come casette in legno rimovibili o su ruote, così come caravan attrezzati - che vengono spesso installate a usi abitativi o, ancora, per scopi ricettivi temporanei. Questo perché, sebbene non siano costruzioni permanenti, possono comunque modificare le linee visive o i profili naturali di zone vincolate, come parchi, aree costiere o siti d’interesse storico.

In linea generale, per l’autorizzazione paesaggistica delle strutture ricettive o delle case mobili, si seguono le procedure semplificate introdotte dal D.P.R. 31/2017. Il decreto classifica gli interventi in tre categorie:

• le strutture esenti dall’obbligo, incluse nell’Allegato A;
• gli interventi soggetti a procedura semplificata, compresi nell’Allegato B;
• gli interventi che richiedono la procedura ordinaria.

Per le case mobili, molto dipende dalla tipologia d’installazione - fissa o rimovibile - e se l’intervento può essere considerato di trasformazione urbanistica o edilizia. Come accennato in apertura, dalla primavera del 2025 sono però state annunciate importanti novità.

Cosa cambia per le autorizzazioni della casa mobile

A maggio del 2025, il Governo ha approvato in esame preliminare alcune modifiche al D.P.R. 31/2017, condivise in Conferenza Unificata lo scorso luglio, allo scopo di semplificare ulteriormente l’autorizzazione paesaggistica per le case mobili. Ad esempio, alcune tipologie sono state incluse nell’Allegato A, ovvero l’elenco relativo agli interventi esclusi dagli obblighi autorizzativi.

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In particolare, le case mobili, i caravan e gli autocaravan installati all’interno di strutture ricettive già autorizzate - specificatamente per le aree attrezzate con sistemi di utenza elettrica, idrica e fognaria - non richiederanno più autorizzazione singola. È però necessario rispettare alcuni precisi requisiti, infatti le abitazioni mobili dovranno:

• avere carattere temporaneo;
• essere rimovibili e non permanentemente ancorate al suolo;
• disporre di collegamenti alle reti tecnologiche reversibili;
• essere completamente rimosse alla cessazione dell’attività ricettiva.

In merito al collegamento alle reti elettriche, idriche e fognarie, è utile sottolineare che eventuali nuove infrastrutture o modifiche alle aree attrezzate richiedono comunque autorizzazione paesaggistica semplificata.

Rispetto al passato, con la necessità di autorizzazione singola per ogni singola casa mobile, si ridurranno quindi sia i tempi che i costi amministrativi per chi gestisce le strutture ricettive. Affinché l’esenzione rimanga valida, è evidente che non si potrà prendere la residenza in una casa mobile inserita in un’attività ricettiva: in tal caso, l’uso abitativo diventa permanente, richiedendo così autorizzazione singola.

Quali autorizzazioni servono per le case mobili

Per comprendere al meglio la portata delle modifiche al D.P.R. 31/2017, è utile rivedere le necessarie autorizzazioni per una casa mobile. Queste dipendono dalla natura dell’installazione, dal contesto territoriale nel quale vengono inserire e dall’uso previsto.

Il quadro normativo di riferimento è il D.P.R. 380/2001, ovvero il Testo Unico dell’Edilizia, che classifica le case mobili come interventi edilizi solo se comportano una trasformazione stabile del suolo. In altre parole, quando la casa è destinata a uso permanente o residenziale, potrebbe richiedere un titolo abilitativo, come la CILA, la SCIA o il permesso di costruire, a seconda della natura dell’intervento.

Ancora, bisogna solitamente considerare:

• la verifica del Piano Regolatore del comune, per norme aggiuntive relative all’installazione su terreni privati;
• le eventuali autorizzazioni sanitarie o igieniche se si prevede un allaccio alle reti pubbliche;
• l’eventuale autorizzazione paesaggistica, se la casa mobile è predisposta in un’area vincolata.

Come già specificato, per effetto delle recenti modifiche, se la casa mobile viene predisposta in una struttura già autorizzata in precedenza, specificatamente come area attrezzata con utenze, non sarà  più necessaria la singola autorizzazione paesaggistica.

Quali sono le case mobili senza concessione edilizia

Bisogna inoltre considerare che esistono numerose tipologie di case mobili senza concessione edilizia. Si tratta principalmente di strutture temporanee e amovibili - come una casa mobile su un terreno agricolo - non destinate a un uso residenziale permanente. In genere, possono rientrare nell’edilizia libera quelle strutture:

• di piccole o piccolissime dimensioni;
• completamente amovibili e smontabili;
• non ancorate stabilmente al suolo;
• prive di collegamenti permanenti alle utenze;
• dall’uso temporaneo o stagionale.

È indispensabile che queste case non alterino in modo irreversibile il suolo, in caso contrario si renderà necessario l’ottenimento di idonei titoli abilitativi. Se installate singolarmente, e quindi non predisposte in attività ricettive già autorizzate, sarà inoltre sempre necessario ottenere l’autorizzazione paesaggistica in zone tutelate.

Tra camping e container: gli esempi utili

Per comprendere al meglio le novità annunciate, è utile fare riferimento ad alcuni esempi, come quello dei camping oppure dei container abitativi, nonché i casi in cui l’autorizzazione paesaggistica rimane necessaria.

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Le case mobili nei camping escluse dall’autorizzazione paesaggistica

Il primo caso è quello di un camping con case mobili, escluse dall’autorizzazione paesaggistica. In buona sostanza, si tratta della situazione principale trattata dalle recenti modifiche di legge, nate appunto per incentivare il turismo all’aria aperta e semplificare gli adempimenti burocratici per le strutture ricettive.

Si pensi a un camping che sorge in un’area costiera vincolata, ai sensi del D.Lgs. 42/2004. Se la struttura ha già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica come area attrezzata con utenze, per operare nella zona tutelata:

• non dovrà richiedere l’autorizzazione per ogni singola casa mobile predisposta per i turisti;
• purché ogni singola struttura sia amovibile, non ancorata al terreno e non collegata in modo permanente alle utenze.

Si ricorda che le singole case devono avere un carattere temporaneo o stagionale, quindi dovranno essere rimosse al termine dell’attività.

L’autorizzazione paesaggistica per i container abitativi

Diversa è la questione per l’autorizzazione paesaggistica dei container abitativi, una soluzione sempre più diffusa, sia a scopo privato che turistico.

I container vengono normalmente utilizzati come soluzione abitativa stabile, spesso fissata in modo permanente al suolo e, in ogni caso, dalla rimozione non particolarmente agevole, dato l’ingombro e il peso. Perciò, indipendentemente si trovi su uno spazio privato che in una struttura ricettiva già autorizzata, se l’uso è stabile, la necessità di autorizzazione paesaggistica rimane necessaria per le aree vincolate.

Quando l’autorizzazione rimane necessaria

Infine, è utile ricordare quando l’autorizzazione paesaggistica rimane necessaria:

• per le case mobili installate al di fuori di strutture ricettive già autorizzate, come su terreni privati vincolati;
• per tutte le strutture, private o in attività ricettive, che nonostante caratteristiche mobili - ad esempio, la presenza di ruote - vengono in realtà fissate in modo permanente e usate stabilmente a scopo residenziale;
• per le strutture all’interno di attività già autorizzate, che vengono modificate successivamente alla loro prima installazione, ad esempio affrancandole stabilmente al terreno o, ancora, predisponendo collegamenti perenni alle utenze.

Per le case mobile già predisposte, ma irregolari, in alcuni casi è possibile ricorrere all’autorizzazione paesaggistica in sanatoria. Per verificare la sussistenza dei requisiti minimi di regolarizzazione, è bene affidarsi alla consulenza di tecnici qualificati, come geometri, architetti o ingegneri.