Aste immobiliari, il residenziale è sempre il cuore del mercato

Dopo un primo semestre segnato da un rallentamento dei volumi, il mercato delle aste immobiliari italiane inizia a mostrare i primi segnali di ripresa. È quanto emerge dal nuovo Osservatorio Berry Brick 2025, che fotografa una contrazione complessiva nei primi nove mesi dell’anno ma anche una significativa inversione di tendenza nel terzo trimestre.

Da gennaio a settembre sono state registrate 80.416 aste, in calo dell’11% rispetto alle 90.345 dello stesso periodo del 2024. La base d’asta media si è mantenuta sostanzialmente stabile a 168.483 euro, con una variazione negativa minima (-0,3%), mentre la base d’asta complessiva è scesa da 15,27 a 13,55 miliardi di euro, segnando una flessione dell’11,3%. Il trimestre estivo, però, racconta una storia diversa: tra luglio e settembre si sono tenute 22.183 aste, il 5,1% in più rispetto all’anno precedente. Anche la base d’asta complessiva è tornata a crescere, raggiungendo 3,6 miliardi di euro (+1,9%), a fronte di un valore medio leggermente più basso, pari a 162.436 euro (-3,1%).

Secondo Chai Botta, responsabile dell’Osservatorio Berry Brick, “i dati mostrano un mercato che sta progressivamente assorbendo gli shock degli ultimi anni. La stabilità dei valori e la crescita dei volumi nel terzo trimestre indicano che il sistema sta metabolizzando le riforme e l’evoluzione digitale dei processi di vendita. L’espansione delle aste telematiche asincrone è la prova che la digitalizzazione non solo semplifica le procedure, ma apre le porte a un numero sempre maggiore di investitori e cittadini”.

Dietro la contrazione complessiva dei primi nove mesi pesano la riduzione della spinta creditizia e il crescente ricorso a soluzioni stragiudiziali, che hanno rallentato l’apertura di nuove procedure. Tuttavia, la sostanziale tenuta dei valori medi suggerisce che il mercato abbia ormai superato le fasi più critiche legate ai tassi elevati e alle tensioni post-pandemia. La crescita del terzo trimestre rappresenta quindi una prima, concreta conferma di un possibile cambio di ciclo, favorito anche da un contesto macroeconomico più equilibrato: i prezzi delle abitazioni, secondo ISTAT, sono in aumento del 3,9% su base annua, l’inflazione è contenuta all’1,6% e i tassi sui mutui mostrano un graduale rallentamento.

A livello territoriale, la Lombardia resta la regione con il maggior numero di aste nei primi nove mesi del 2025, con 9.855 procedure che rappresentano oltre il 12% del totale nazionale. Ma le dinamiche più vivaci si registrano nel Centro-Sud: le Marche hanno messo a segno un incremento eccezionale del 66,5% nel terzo trimestre, mentre la Sicilia ha segnato un +23,2%. In controtendenza, invece, Lazio e Lombardia hanno mostrato una flessione trimestrale rispettivamente del 33% e del 7,3%, pur mantenendo livelli medi di base d’asta superiori alla media nazionale. Le province più attive risultano Roma (1.060 aste), Macerata (709) e Torino (673), mentre i tribunali più dinamici sono quelli di Macerata, Cagliari, Roma e Milano.

Il comparto residenziale continua a rappresentare il cuore del mercato, con una quota pari al 54% delle aste nei nove mesi e al 53,6% nel terzo trimestre. Crescono, invece, le categorie “altre” — che comprendono immobili speciali, terreni e pertinenze — con un aumento del 10% su base annua e del 16,9% nel trimestre. Più debole, invece, il segmento commerciale e industriale, penalizzato da una domanda d’impresa ancora contenuta e da un aumento delle procedure liquidatorie nell’anno precedente.

Sul fronte delle modalità di vendita, la digitalizzazione conferma la sua forza trasformativa. Le aste telematiche asincrone coprono ormai oltre il 45% del totale nei primi nove mesi del 2025 e il 44,2% nel solo terzo trimestre, a testimonianza di una crescente preferenza per strumenti più efficienti, trasparenti e accessibili. Le aste sincrone miste si attestano intorno al 30%, mentre la vendita tradizionale presso il venditore scende sotto il 17%, segno di un progressivo superamento delle modalità più lente e burocratiche.