Altezze minime nel Salva Casa: quali limiti è necessario rispettare

Il patrimonio edilizio italiano comprende un buon numero di immobili realizzati decenni fa, spesso dalle caratteristiche dimensionali non più compatibili con i parametri di abitabilità moderni. Per favorire il recupero dei volumi esistenti, sono state introdotte delle normative transitorie in deroga su alcuni requisiti igienico-sanitari. Ad esempio, con la recente modifica delle altezze minime nel Salva Casa: una misura che permette di diminuire a 2,40 metri l’altezza dei locali, contro i 2,70 standard. 

La legge è applicabile nei contesti di rinnovamento edilizio, purché associati a un’estensione delle aree abitative, all’ottimizzazione dell’aerazione naturale e, se necessario, in conformità ai requisiti di legge per l’accessibilità.

Le novità del Salva Casa sulle altezze minime

La normativa sulle altezze interne dei locali residenziali ha origine nel Decreto Ministeriale della Sanità, del 5 luglio 1975: una misura che stabilisce i requisiti igienico-sanitari fondamentali per l’abitabilità degli immobili. Le disposizioni, integrate poi nel Testo Unico dell’Edilizia - ovvero, il D.P.R. 380/2001 - prevedono che:

• per gli ambienti principali, come salotti o camere da letto, sia mantenuta un’altezza minima di 2,70 metri;
• per gli spazi secondari, come corridoi, bagni o ripostigli, un’altezza minima di 2,40 metri. 

Per favorire il recupero abitativo di immobili costruiti prima dell’entrata in vigore di questi requisiti, ed evitare la perdita di un gran numero di alloggi, sono però state introdotte delle deroghe ai criteri standard previsti dalla normativa. Ad esempio, il recente Decreto Salva Casa - ovvero il D.L. 69/2024, poi convertito nella Legge 105/2024 - ha previsto delle misure transitorie, applicabili fino all’emanazione del decreto del Ministero della Salute che definirà i nuovi criteri prestazionali igienico-sanitari.

Ma quali sono le nuove altezze minime del Salva Casa? Nei contesti di recupero o rinnovamento edilizio di vecchi immobili, è possibile ottenere l’agibilità anche con 2,40 metri d’altezza per i locali principali. È però contestualmente necessario:

• adottare soluzioni alternative che garantiscano salubrità, come l’aumento della superficie abitabile o il potenziamento della ventilazione naturale;
• adattare gli spazi al superamento delle barriere architettoniche, in conformità con il D.M. 236/1989.

È inoltre utile specificare che le rinnovate altezze interne del Salva Casa non possono essere applicate a edifici di nuova costruzione, per i quali rimangono i criteri standard di 2,70 metri. Ancora, è bene sottolineare che non vi sono modifiche per i locali secondari: l’altezza minima di un bagno con il Salva Casa è sempre di 2,40 metri.

Qual è l’altezza minima per avere l’abitabilità

Per ottenere l’attestato di agibilità di un immobile - quello che, prima dell’introduzione del Testo Unico dell’Edilizia, veniva definito come abitabilità - le altezze dei locali rappresentano un elemento chiave. È infatti necessario, sempre in accordo con il D.M. del 5 luglio 1975, rispettare un’altezza di 2,70 metri per i locali principali - o di 2,55 metri, per i Comuni montani sopra i 1.000 metri - e di 2,40 per quelli accessori.

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Tuttavia, con il Salva Casa è stata introdotta la possibilità di rilasciare l’agibilità anche in deroga ai parametri standard di legge, diminuendo l’altezza delle stanze principali a 2,40 metri minimi. Questa possibilità è però garantita solo per:

• immobili già esistenti, sottoposti a ristrutturazione;
• in presenza di un’estensione di superficie, un ampliamento di illuminazione e aerazione naturale e nel rispetto delle normative di accessibilità;
• unità immobiliari di almeno 20 metri quadrati per una singola persona e di 28 per due.

Al fine di ottenere l’agibilità, sono ammessi anche dei ridotti scostamenti costruttivi: a seconda delle dimensioni delle unità immobiliari, è infatti possibile approfittare di una tolleranza dell’altezza minima del soffitto tra il 2 e il 6%, per tutti gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. In altre parole, per piccole abitazioni con un profilo di illuminazione e aerazione sufficiente, una riduzione delle altezze da 2,70 a 2,65 metri è ammissibile. La disciplina sulle tolleranze non può essere però considerata alla stregua di una sanatoria da Legge Salva Casa: in caso di abusi edilizi, sono previste procedure specifiche.

Soletta di una casa: qual è l'altezza minima?

La soletta - conosciuta anche come pavimento interpiano - rappresenta un importante elemento strutturale degli immobili, perché permette di separare i vari piani che compongono l’edificio. Sebbene il D.M. del 5 luglio 1975 non si riferisca esplicitamente alle dimensioni delle solette, rimane sempre il criterio di 2,70 metri d’altezza dal pavimento per i locali principali e 2,40 per quelli secondari.

Con le novità introdotte dal Salva Casa, le deroghe alle altezze minime - quindi, la possibilità di scendere fino a 2,40 metri anche per i locali principali, all’interno di progetti di ristrutturazione o recupero - si applicano anche in presenza di solette. 

Tuttavia, queste ultime dovranno soddisfare i requisiti di sicurezza statica e antisismici previsti sia dal Testo Unico dell’Edilizia che dalle Norme Tecniche per le Costruzioni, le NTC 2018. Anche in questo caso, si potranno applicare le tolleranze dal 2 al 6% per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024.

Lo spessore minimo della soletta di copertura o compressione è generalmente di 4 cm nei solai in laterocemento tradizionali, mentre sale a 5/6 cm - o più - nei sistemi collaboranti acciaio-calcestruzzo o prefabbricati, sempre secondo le NTC 2018. A queste si aggiungono i blocchi laterizi, il massetto e la pavimentazione: tipicamente, una soletta interpiano arriva ad almeno 20-30 centimetri totali.

I sottotetti e i soppalchi nel Salva Casa

In un’ottica di recupero edilizio, le recenti modifiche di legge si occupano anche di spazi spesso sottoutilizzati, così da ampliare gli spazi abitativi. Ad esempio, si modificano le altezze minime del sottotetto con il Salva Casa: fino a 2,40 metri per progetti di recupero, con una tolleranza del 2%.

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Tuttavia, per la ristrutturazione di questi spazi è indispensabile anche considerare l’altezza minima del tetto inclinato: per ambienti che sorgono al di sotto di coperture spioventi, si considera sia la misurazione al colmo che quella della parete minima laterale, le cui misure possono essere stabilite dai regolamenti regionali e comunali vigenti.

Per quanto riguarda i soppalchi, molto dipende dalle loro funzioni. In linea generale, bisogna considerare altezze utili, sia sopra che sotto il soppalco, di:

• 2,70 metri, riducibili a 2,40 per gli interventi ammessi nel Salva Casa, per i locali principali;
• 2,40 metri per i locali non abitativi, quali i ripostigli.

In entrambi i casi, si rende indispensabile la verifica di eventuali regolamenti comunali e regionali, poiché gli enti locali possono applicare specifiche norme per le altezze nei progetti di recupero volumetrico.

Qual è l’altezza minima del soffitto per una casa vecchia

Spesso situate in centri storici e costruite nel corso dei secoli, le case storiche rappresentano una sfida unica nel panorama dell’edilizia italiana. A livello di dimensioni e altezze, molti immobili sfuggono ai limiti stabiliti dal D.M. del 5 luglio 1975, mettendone a rischio l’agibilità.

Data la difficoltà di rispettare i 2,70 metri minimi standard, con il Salva Casa sono state previste deroghe anche per l’altezza dei soffitti delle case vecchie, con la possibilità di scendere a 2,40 metri, sempre in contesti di ristrutturazione e di adeguamento di luce, ventilazione e accessibilità. 

Ad esempio, una casa vecchia con soffitti a 2,50 metri può ottenere l’agibilità, se implementa sistemi di ventilazione avanzati o rampe per disabili. Ci deve però essere un’asseverazione tecnica che accerti il rispetto di tutti gli standard igienici alternativi, nonché la stabilità e la sicurezza strutturale dell’edificio.