Affitti brevi e self check-in: serve l’identificazione dell’ospite

Complice anche la diffusione di piattaforme che facilitano la connessione tra viaggiatori e proprietari di immobili, negli ultimi anni le locazioni turistiche sono cresciute esponenzialmente. Un settore in così rapida crescita, tanto da rendere necessaria sia una specifica regolamentazione, che il parere autorevole della giurisprudenza. Ad esempio, di recente sia il TAR del Lazio che il Consiglio di Stato si sono espressi sulla pratica del self check-in per gli affitti brevi, ridefinendo le modalità di accesso agli immobili e ponendo l’accento sulle necessità di verifica dell’identità degli ospiti. Ma cosa cambia, per chi vuole offrire soluzioni di pernottamento temporanee?

Come funziona il self check-in

Con turisti sempre più in cerca del massimo della flessibilità oraria, negli ultimi anni sono apparse soluzioni versatili per gestire le necessità degli affitti brevi. Fra queste, la possibilità che l’ospite acceda in piena autonomia all’immobile, senza che il locatore sia fisicamente presente. Ma come funziona il self check-in?

Questa pratica prevede il ricorso alle più svariate tecnologie digitali - come codici alfanumerici, serrature elettroniche o applicazioni per smartphone - per permettere al turista di sbloccare in autonomia le porte dell'appartamento, senza che il proprietario sia presente ad accoglierlo. I vantaggi di questa automatizzazione sono i più disparati e, in particolare, consentono:

• al turista di raggiungere l’appartamento negli orari in cui è più comodo, senza dover concordare preventivamente un appuntamento con il proprietario;
• al locatore di gestire più velocemente tutte le operazioni di accoglienza, anche quando fisicamente distante.

Tuttavia, nel tempo questa modalità è finita al centro di forti critiche, soprattutto per possibili limiti nell’applicazione delle normative vigenti su sicurezza e privacy. In particolare, sono sorte diverse polemiche per il self check-in in condominio, con i residenti preoccupati sia dal via vai di sconosciuti nello stabile, che dal mancato rispetto delle regole condominiali da parte degli stessi, ad esempio su rumori e conservazione delle parti comuni. 

È legale il self check-in?

La legittimità delle procedure d’ingresso autonomo negli appartamenti affittati a turisti è ormai da tempo al centro di un vivace dibattito giuridico, culminato di recente con una sentenza del Consiglio di Stato.

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La questione è sorta lo scorso anno, con la circolare 38138/2024 sugli affitti brevi e il self check-in del Ministero dell’Interno, che limitava fortemente sistemi automatizzati, come le key-box o gli accessi senza verifica in tempo reale. Ne è seguita una sentenza del TAR del Lazio, la 10210/2025, che parzialmente annullava la circolare, sospendendo temporaneamente l'obbligo di verifica diretta e permettendo l’accesso automatizzato.

A novembre 2025, questo orientamento è stato però ribaltato dal Consiglio di Stato che - chiamato a esprimersi sul ricorso del Ministero relativo alle conseguenze sugli affitti brevi della decisione TAR - con la sentenza 9101/2025 ha ribadito la necessità di riconoscimento de visu degli affittuari. In altre parole, il self check-in è illegale quando non vi è verifica diretta degli ospiti.

L’importanza del riconoscimento de visu

Le recenti sentenze hanno posto l’attenzione sulla necessità di un riconoscimento de visu, ovvero la verifica visiva dell’identità del turista, anche in un’ottica di sicurezza pubblica. La ragione è insita nel TULPS, il Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, che all’articolo 109 sottolinea proprio la necessità di un controllo diretto, per assicurare la corrispondenza tra l’identità dichiarata e la persona che accede materialmente all’immobile.

D’altronde, anche chi offre affitti brevi è tenuto a identificare gli alloggiati e a comunicare i loro dati entro 24 ore dall’arrivo, al fine di contrastare fenomeni criminali. Per questa ragione, a seguito della pronuncia del Consiglio di Stato, viene confermata l’impossibilità di utilizzare sistemi:

• che permettono il ritiro autonomo delle chiavi, senza però una contestuale verifica dell’identità. È proprio per questa ragione che, negli ultimi mesi, è partita la rimozione delle key-box a Roma e in altre città, su iniziativa comunale;
• come serrature smart che consentono l’ingresso autonomo previa la verifica di codici o la scansione di tessere, sempre senza verifica umana dell’identità;
• di messaggistica istantanea per la raccolta dei documenti.

Inoltre, la normativa sul self check-in - e gli obblighi previsti dal TULPS - si allineano indirettamente con il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza delle piattaforme di locazione breve, con un focus maggiore sulla responsabilità sia dei gestori delle piattaforme, che degli stessi locatori.

Quando è possibile il riconoscimento a distanza

È però importante sottolineare che, pur ribadendo l’obbligo di verifica de visu, la sentenza del Consiglio di Stato ha ammesso anche il riconoscimento a distanza per gli affitti brevi, purché avvenga in tempo reale.

Questa novità sul self check-in è possibile solo se garantisce un’interazione immediata tra il gestore e l’ospite al momento dell’accesso, tramite strumenti tecnologici che permettano di confrontare il volto del turista con il documento presentato. Sono quindi teoricamente ammessi videocitofoni intelligenti, spioncini digitali e applicazioni per videochiamate, purché l’interazione sia sincrona e in tempo reale.

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Tuttavia, è importante ribadire che anche il riconoscimento documentale deve avvenire in tempo reale: non è infatti valido l’inoltro anticipato di fotografie o scansioni senza validazione contestuale. Ciò cambia materialmente le consuetudini di gestione dei documenti del self check-in, spesso inviati in modo asincrono, ad esempio via mail o app di messaggistica giorni prima dell’arrivo. Ancora, dopo l’ingresso degli affittuari, bisognerà completare entro 24 ore la registrazione sul portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

Affitti brevi: cosa devono sapere i proprietari

In virtù di queste nuove disposizioni, come può mettersi in regola il proprietario di un immobile che offre affitti brevi ai turisti? Innanzitutto, così come previsto dal D.L. 145/2023, i locatori sono tenuti a ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN), che deve essere esposto all’esterno dell’immobile e indicato negli annunci online, con sanzioni da 500 a 8.000 euro a seconda del tipo di omissione.

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Dopodiché, è indispensabile evitare l’uso di tutti quei sistemi digitali - come, appunto, le key-box - che consentono l’accesso degli ospiti all’immobile senza verifica della loro identità. I locatari sono infatti tenuti a:

• verificare de visu la corrispondenza tra l’identità del turista e il documento, anche a distanza purché in tempo reale;
• comunicare le informazioni sul portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall’ingresso.

Se il proprietario dell’immobile non può intervenire direttamente, dal vivo o in tempo reale da remoto, è possibile delegare il compito a personale qualificato, purché ve ne sia tracciabilità.

Infine, sebbene non rappresenti un obbligo di legge, nei contesti condominiali è sempre utile verificare regolamenti interni per evitare conflitti e, ancora, informare preventivamente gli ospiti sulle regole da rispettare, come fasce orarie di quiete, modalità di utilizzo degli ascensori e rispetto delle parti comuni.