Si può aprire un ristorante in condominio? Le norme da seguire

La presenza di attività commerciali in contesti condominiali richiede sempre grande attenzione, per bilanciare le esigenze degli imprenditori con i diritti dei residenti. Ma si può aprire un ristorante in condominio? In linea generale, non vi sono particolari vincoli di legge, tuttavia una simile opportunità dovrebbe essere sempre valutata in relazione agli specifici limiti definiti dal regolamento condominiale e, in ogni caso, nel pieno rispetto del decoro, della quiete e della sicurezza della stabile.

Quando si può aprire un ristorante in condominio

Soprattutto nelle aree più urbanizzate, non è certo infrequente trovare attività commerciali che sorgono all’interno di stabili condominiali, ad esempio occupando gli appositi spazi adibiti al piano terra. Prima di procedere all’apertura di un ristorante in condominio, però, è indispensabile sia valutare le disposizioni interne dello stesso stabile, che eventuali normative e regolamenti definiti a livello locale.

Di norma, è il regolamento condominiale a giocare un ruolo centrale nell’effettiva possibilità di proporre un servizio di ristorazione nei locali dell’edificio:

• il regolamento assembleare, approvato a maggioranza dei proprietari, può prevedere norme e limitazioni sull’uso delle parti comuni, tuttavia non può vietare la presenza di attività commerciali, a meno che non siano dannose per lo stesso condominio, secondo l’articolo 1138 del Codice Civile;
• il regolamento contrattuale, solitamente disposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini al momento dell’atto d’acquisto, può invece esplicitamente vietare le attività commerciali - compresi i ristoranti - o porre limitazioni più rigide. 

In genere, se le condizioni espresse dal regolamento condominiale vengono rispettate, l’apertura del ristorante non è soggetta a una specifica autorizzazione assembleare. Tuttavia, se si prevede l’uso di parti comuni - ad esempio, il cortile per posizionare tavoli esterni - servirà una delibera, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile:

• la maggioranza degli intervenuti;
• purché rappresentino almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio.

Se si rendono necessarie modifiche strutturali, come ad esempio l’installazione di specifici sistemi di ventilazione che influiscono sulle parti comuni, la soglia dei millesimi si innalza ai 2/3, quindi a 667.

Freepik

È infine utile specificare che diverse sentenze sull’attività commerciale in condominio, come la 2730/2017 della Corte d’Appello di Milano, sottolineano la necessità di riferimenti specifici all’interno dei regolamenti: non basta disporre un divieto generico a queste attività, bisogna esplicitare sia la tipologia di esercizio vietato che gli eventuali limiti da rispettare.

Che permessi ci vogliono per aprire un ristorante

Oltre al rispetto degli eventuali vincoli condominiali, l’attività di ristorazione in un contesto condominiale è anche soggetta a specifiche autorizzazioni amministrative e sanitarie. Ma quali sono i principali permessi da ottenere?

Innanzitutto, chi vuole aprire il ristorante deve procedere all’iscrizione al Registro delle Imprese della Camera di Commercio, se si tratta di una società, oppure alla comunicazione REA per ditte individuali o partite IVA. Servirà ottenere l’apposito codice ATECO per la ristorazione, versare i contributi INPS/INAIL e adempiere a tutti gli obblighi fiscali. Dopodiché, si renderà necessario anche l’ottenimento:

• degli appositi titoli edilizi per i lavori di adeguamento per i locali condominiali, ad esempio la CILA per interventi leggeri come il rifacimento dei pavimenti, la SCIA per opere più rilevanti come l’installazione di una nuova canna fumaria e il permesso di costruire per modifiche sostanziali alla struttura dell’edificio;
• della SCIA per la somministrazione di alimenti e bevande, tramite lo Sportello Unico Attività Produttive (SUAP) del Comune;
• della SCIA antincendio per ristoranti fino a 100 coperti con cucina, con asseverazione da parte di un tecnico abilitato, o del CPI per locali più grandi;
• della notifica sanitaria ai fini della registrazione all’ASL competente, prima dell’apertura, affinché possano essere effettuati controlli e ispezioni periodiche, come ad esempio sul rispetto del piano HACCP, la gestione dei rifiuti, degli scarichi e dell’igiene.

Quali sono i divieti in condominio

È però utile entrare più profondamente nel dettaglio dei divieti che potrebbero sussistere a livello condominiale, tali da limitare fortemente la presenza di un ristorante all’interno dello stabile. Fra i più frequenti, è indispensabile citare:

• l’uso improprio degli spazi comuni, ad esempio occupando in modo permanente cortili e androni con arredi e attrezzature, a meno che non vi sia precisa autorizzazione assembleare. Il ristorante fa parte del condominio a tutti gli effetti e, di conseguenza, è soggetto all’articolo 1102 del Codice Civile: può servirsi delle parti comuni, purché non ne alteri la destinazione o non impedisca ad altri di fare altrettanto;
• l’alterazione del decoro architettonico, ad esempio con modifiche esterne, insegne, installazioni luminose che potrebbero pregiudicare l’estetica dell’edificio;
• il superamento dei limiti di tollerabilità per i disturbi, come rumori oppure odori, in base a quanto stabilito dall’articolo 844 del Codice Civile;
• le attività in orari non consentiti, ad esempio non rispettando le fasce di quiete stabilite dal condominio o vincoli specifici definiti a livello comunale;
• la violazione di norme sanitarie o ambientali, quali scarichi non trattati o l’accumulo di rifiuti, che potrebbe rendere meno salubre la permanenza nello stabile da parte dei residenti.

È bene specificare che tali limitazioni non riguardano unicamente i ristoranti, ma anche i bar in condominio, negozi e qualsiasi tipo di realtà commerciale che si svolge all'interno dello stabile.

Il rispetto degli orari per il ristorante in condominio

Un aspetto fondamentale riguarda gli orari che il ristorante deve rispettare, per non alterare la quiete e la normale vita del condominio. Per quanto il regolamento condominiale non possa imporre specifici orari di apertura e di chiusura dell’attività - che spettano, invece, alle norme comunali - può definire delle fasce di quiete. Ad esempio, può specificare i momenti:

• in cui è consentito il carico e lo scarico delle merci, nonché l’uso di macchinari rumorosi;
• di silenzio per rispettare il diritto al riposo dei residenti, sia in specifiche fasce diurne che notturne.

Il ristorante dovrà inoltre rispettare le specifiche della Legge 447/1995 sull’inquinamento acustico, nonché eventuali altre ordinanze stabilite sempre a livello comunale.

Le immissioni di rumori e odori da parte del ristorante

L’immissione di rumori molesti nella proprietà altrui, oppure di olezzi fastidiosi, rappresenta uno dei problemi più delicati dovuti alla presenza di un’attività commerciale in condominio. In particolare per chi si trova ad abitare sopra a un ristorante e, di conseguenza, è maggiormente esposto a situazioni spiacevoli.

Freepik

Sia i rumori che gli odori del ristorante in condominio devono rimanere entro i limiti della tollerabilità, in base a quanto definito dall’articolo 844 del Codice Civile. Ancora, in base al DPCM del 14 novembre 1997 - in attuazione della Legge 447/1995 - i rumori dovuti ad attrezzature o clienti potrebbero rappresentare un disturbo se superano i 3 decibel notturni e i 5 diurni, rispetto al fondo acustico. 

Particolare attenzione deve essere accordata ai rifiuti degli esercizi commerciali in condominio che, per via della loro quantità, possono rappresentare una fonte immediata di olezzi insopportabili e violare le principali norme di igiene. Di solito, si rende necessaria una gestione separata per non ingombrare le aree comuni e, in ogni caso, il rispetto delle principali normative igieniche e ambientali vigenti.

L’uso delle canne fumarie e del degrassatore

Per garantire la corretta gestione di un’attività di ristorazione, può spesso rendersi indispensabile l’installazione di specifici impianti. Ad esempio, come si deve procedere per la predisposizione di una canna fumaria per il ristorante in condominio?

Questa struttura, indispensabile per espellere fumi e vapori della cucina, può essere di norma installata liberamente, a meno che non vi siano divieti espliciti o si rischia di alterare la stabilità, la sicurezza e il decoro dello stabile. Se la canna fumaria è esclusiva del ristorante, i costi sono a carico di chi la gestisce, mentre se serve anche le altre unità immobiliari, la spesa è suddivisa fra tutti i condomini - o fra gli interessati - proporzionalmente ai millesimi, secondo l’articolo 1123 del Codice Civile.

Nei contesti condominiali si rende poi necessaria l’installazione del degrassatore: uno strumento essenziale per il trattamento degli scarichi da cucina ed evitare ostruzioni fognarie, in base alla norma UNI EN 1825. In questo caso, il condominio non può bloccarne la predisposizione se conforme, anche perché si tratta di un intervento obbligatorio indirettamente a vantaggio di tutti i condomini.