Il nuovo Testo Unico dell'Edilizia all'esame del Parlamento: cosa cambia punto per punto

Il Governo accelera sulla riforma del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). Il disegno di legge delega che in discussione apre la strada alla redazione di un nuovo Codice dell’edilizia e delle costruzioni, con l’obiettivo di semplificare le procedure, superare la frammentazione regionale e ridurre tempi e incertezze per cittadini, tecnici e imprese. Ecco i punti principali all’esame della norma, la cui riscrittura avverrà entro i dodici mesi successivi all’approvazione della delega.

Silenzio-assenso: tempi certi e poteri sostitutivi per combattere la burocrazia

Uno dei capitoli più incisivi della riforma riguarda l’ampliamento del silenzio-assenso e del cosiddetto “silenzio devolutivo”. Secondo la relazione illustrativa, l’obiettivo prioritario è la riduzione dei tempi di rilascio dei titoli edilizi e la certezza delle scadenze: se la Pubblica amministrazione non risponde entro i termini previsti, il permesso si considera acquisito.

Per i casi più complessi — come gli immobili sottoposti a vincoli — è prevista l’attivazione di poteri sostitutivi: un commissario ad acta potrà subentrare agli uffici inerti e concludere l’istruttoria. Si tratta di una vera svolta per un comparto paralizzato da attese infinite e richieste documentali ripetute, che secondo il testo non potranno più essere domandate quando già in possesso di altre amministrazioni.

Riordino dei titoli edilizi e classificazione univoca degli interventi

La riforma punta a eliminare ambiguità e differenze interpretative che oggi divergono da Comune a Comune. Il futuro Codice individuerà categorie di intervento uniformi e assocerà a ciascuna di esse un titolo abilitativo chiaro: Cila, Scia o permesso di costruire.

Spariscono le tradizionali etichette come “manutenzione straordinaria” o “restauro”: la classificazione sarà fondata su rilevanza, natura e impatto urbanistico degli interventi, con l’obiettivo di evitare casi di stallo come quelli registrati negli ultimi mesi a Milano, dove incertezze definitorie hanno paralizzato cantieri e compravendite.

Il riordino riguarderà anche oneri e contributi di costruzione, riformulati per incentivare gli interventi di rigenerazione urbana.

Superamento della doppia conformità e sanatorie degli abusi storici

Altro punto delicato: la ridefinizione del principio di doppia conformità, da sempre uno degli ostacoli maggiori alla regolarizzazione degli immobili.
La delega prevede di renderlo meno rigido almeno per gli abusi “storici”, cioè quelli realizzati prima del 1° settembre 1967, data spartiacque dell’entrata in vigore della “Legge Ponte”.

Le regolarizzazioni potranno così essere ammesse anche in assenza di una piena conformità originaria, riconoscendo che in molte epoche non esistevano norme chiare o prescrizioni urbanistiche. Rimarranno comunque non sanabili — e non agevolabili — gli abusi integrali, mentre piccole difformità potranno accedere ad agevolazioni e contributi.

Verso una classificazione nazionale delle difformità

Il testo della delega mira a introdurre una classificazione uniforme delle difformità edilizie:
– criteri comuni e proporzionali per distinguere irregolarità leggere e gravi;
– revisione della disciplina delle tolleranze edilizie;
– definizione di una data unica per chiudere le domande dei tre condoni ancora pendenti.

Un intervento che punta a ridurre le enormi disparità regionali e riportare chiarezza in un quadro normativo oggi considerato una “giungla” dagli operatori.

Cambio di destinazione d’uso più semplice per favorire la rigenerazione urbana

Nel nuovo Codice entra il principio dell’indifferenza funzionale tra alcune categorie di destinazione d’uso omogenee: residenziale, commerciale di vicinato e terziario di prossimità.

Il cambio tra queste funzioni non sarà più considerato una trasformazione urbanistica rilevante e non richiederà iter complessi o costosi. L’obiettivo è favorire la flessibilità degli edifici e la riconversione del patrimonio esistente, una delle sfide principali della rigenerazione urbana.

Stato legittimo dell’immobile: regole più chiare e documentazione semplificata

La riforma intende semplificare la ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, problema centrale nelle compravendite e nelle ristrutturazioni.
Saranno definiti criteri, documentazione e titoli utili a provarlo, valorizzando anche titoli formatisi per silenzio-assenso.

L’obiettivo è tutelare la buona fede di proprietari e aventi titolo e ridurre i contenziosi che oggi spesso bloccano operazioni immobiliari.

Sportello unico e procedimento unitario per tutte le autorizzazioni

È previsto il potenziamento dello Sportello unico dell’edilizia, che dovrà diventare il solo punto di accesso per:
– presentare istanze, comunicazioni, dichiarazioni;
– gestire procedimenti in sanatoria;
– interfacciarsi con tutte le amministrazioni coinvolte.

Il Ddl introduce anche il principio dell’istanza unica: un’unica domanda potrà valere per più autorizzazioni necessarie allo stesso intervento.

Digitalizzazione totale: anagrafe e fascicolo digitale delle costruzioni

Uno degli assi portanti della riforma è la digitalizzazione integrale dei procedimenti edilizi e l’interoperabilità delle banche dati pubbliche.

Il progetto include:
– un’anagrafe nazionale delle costruzioni;
– un fascicolo digitale del fabbricato, che raccolga storia amministrativa, interventi e trasformazioni;
– la progressiva digitalizzazione dei titoli, dei controlli e delle procedure.

Un provvedimento necessario per ridurre errori, duplicazioni e incertezze e garantire trasparenza e tracciabilità.

Il nodo dei rapporti Stato-Regioni: verso criteri uniformi

Uno degli obiettivi più ambiziosi riguarda la definizione dei confini tra competenza statale e regionale.
Il Testo unico del 2001 è nato prima della riforma costituzionale del Titolo V e, nel tempo, le Regioni hanno prodotto norme spesso divergenti, generando contenziosi e interpretazioni contrastanti.

Il nuovo Codice indicherà:
– quali disposizioni rientrano nella competenza esclusiva statale;
– quali restano soggette a legislazione concorrente;
– standard minimi nazionali, ad esempio su altezza e abitabilità dei locali.

Il percorso parlamentare: due riforme in parallelo

Accanto al Ddl del Governo, alla Camera è iniziato l’esame della proposta di legge delega n. 2332/2025, che punta a un nuovo Testo unico delle costruzioni entro sei mesi.
Un'iniziativa più ampia, che affronta anche temi come distanze, responsabilità dei progettisti, norme tecniche e accertamento di conformità.

Le due iniziative dovranno coordinarsi nelle prossime settimane, mentre proseguono le audizioni in Commissione Ambiente.

Nuovo codice dell'edilizia, il commento di Confedilizia

"Il varo di un codice dell'edilizia è una novità positiva, - commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. - Vi è in effetti la necessità di una razionalizzazione e di una nuova codificazione complessiva, tenuto conto delle numerose modifiche che in più di vent’anni sono intervenute con riferimento al Testo unico dell’edilizia del 2001, caratterizzate da interventi circoscritti a singoli articoli o istituti, senza una visione organica dell’intero complesso normativo.

In particolare, un giudizio positivo merita la previsione di espressa indicazione delle disposizioni che costituiscono principii fondamentali della materia a cui le Regioni devono attenersi nell’esercizio della propria potestà legislativa in una materia (quale è il governo del territorio, in cui è inclusa l’edilizia) a potestà legislativa concorrente.

Positiva è anche la previsione della revisione della disciplina concernente gli interventi edilizi eseguiti in assenza di titolo o in difformità da esso e dei procedimenti di sanatoria. Al riguardo, risulta di fondamentale importanza prevedere il definitivo superamento del requisito della cosiddetta ‘doppia conformità’, permettendo il conseguimento della sanatoria anche ove sussista la ‘sola’ conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Importante è infine l’espressa codificazione, a livello di normativa statale, degli istituti, propri delle più moderne tecniche di pianificazione, della perequazione, della compensazione e della premialità edilizia. Accanto a tali istituti, occorrerebbe però codificare anche l’istituto dell’urbanistica per accordi tra Pubblica Amministrazione e privati, anch’esso costituente moderna ed imprescindibile modalità di predisposizione ed attuazione della pianificazione urbanistica”.