Erogazione del mutuo non contestuale al rogito: come funziona e rischi

Quando si richiede un finanziamento per l’acquisto di un immobile, è di fondamentale importanza valutare in anticipo le modalità di pagamento previste dalla banca. Infatti, in caso di erogazione del mutuo non contestuale al rogito, l’istituto di credito potrebbe versare il dovuto al venditore in un secondo momento rispetto all’atto di compravendita, di solito completata l’iscrizione e il consolidamento dell’ipoteca sull’immobile. È perciò utile che l’acquirente e il venditore si accordino sulle tempistiche da rispettare e, in ogni caso, sfruttare in anticipo strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze, così da non imbattersi in ritardi non preventivati.

Quando arrivano i soldi del mutuo al venditore

Innanzitutto, è necessario valutare le tempistiche tipiche di accredito al venditore della somma erogata dalla banca. Per la maggior parte delle compravendite che prevedono un finanziamento, i fondi vengono solitamente trasferiti contestualmente alla stipula del rogito notarile. In altre parole, durante l’incontro con il notaio, l’istituto di credito provvede immediatamente al pagamento, secondo le modalità concordate con le parti: bonifico ordinario, bonifico istantaneo o assegno circolare. 

Tuttavia, possono esistere situazioni di erogazione non contestuale al rogito: il trasferimento del denaro avviene successivamente alla firma dell’atto. Ma come funziona il rogito con un mutuo differito? In linea esemplificativa:

• il notaio procede alla trascrizione dell’atto di compravendita e all’iscrizione dell’ipoteca presso i registri immobiliari;
• la banca attende che l’ipoteca si consolidi, affinché sia opponibile a terzi, generalmente tra i 10-20 giorni;
• l’istituto di credito provvede a erogare i fondi allo stesso consolidamento, se la situazione finanziaria del mutuatario non si è nel frattempo modificata.

È bene considerare che, se emergono imprevisti - problemi tecnici, difformità documentali, intoppi nel consolidamento dell’ipoteca - l’attesa potrebbe dilungarsi: per questo, è indispensabile valutare preventivamente tutti i passaggi che caratterizzano la richiesta di finanziamento, ad esempio consultando una guida passo per passo al mutuo. 

Ancora, oltre ai meccanismi di erogazione, è utile sempre valutare il tempo massimo tra la delibera del mutuo e il rogito: sebbene non vi siano limiti rigidi stabiliti a livello legale, in genere le banche impongono un periodo di 3-6 mesi per la validità massima della delibera.

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In ogni caso, per evitare conseguenze negative e rassicurare il venditore, è sempre consigliata l’emissione di un ordine irrevocabile di pagamento - con cui la banca assicura il versamento della somma al termine delle verifiche necessarie - ed eventuali clausole nel preliminare per vincolare la compravendita all’effettiva approvazione del mutuo.

Cosa significa erogazione del mutuo non contestuale al rogito

Sebbene non si tratti di una modalità eccessivamente frequente, è utile entrare maggiormente nel dettaglio dell’erogazione di una somma con tempistiche diverse rispetto a quelle della sottoscrizione del rogito.

In alcuni casi, la banca potrebbe infatti non rendersi disponibile a versare la somma al venditore contestualmente alla stipula dell’atto notarile, ma solo dopo aver completato tutte le formalità relative alla garanzia ipotecaria. Si tratta di una scelta legittima per l’istituto di credito, dettata dalle necessità:

• di tutelarsi da potenziali rischi, come l’insorgere di procedure fallimentari o pregiudiziali che potrebbero invalidare l’ipoteca;
• di attendere tempi tecnici, variabili a seconda della banca, per l’effettiva disponibilità dei fondi da versare.

Anche in base al Testo Unico Bancario, ovvero al D.Lgs. 385/1993, l’attesa del consolidamento dell’ipoteca è utile soprattutto nei mutui fondiari: quando la garanzia diventa opponibile a terzi, si evitano le possibilità di revocatoria.

Per quanto l’attesa solitamente si risolva entro 10-20 giorni dalla stipula - ovvero le tempistiche medie per il consolidamento dell’ipoteca - vi sono comunque rischi per l’erogazione del mutuo non contestuale al rogito. In particolare, il blocco alla stessa concessione del finanziamento per:

• mancato consolidamento dell’ipoteca, ad esempio per l’emersione di procedure fallimentari o di altri titolari di diritti reali;
• mutate condizioni reddituali e finanziarie del mutuatario, sebbene si tratti di un evento raro.

L’acquirente potrebbe così perdere la possibilità di acquistare l’immobile, tuttavia l’erogazione differita del mutuo ha anche rischi per il venditore, quali ritardi nell’incasso che potrebbero interferire con altri acquisti immobiliari o pagamenti urgenti. 

È però anche indispensabile considerare che, per quanto l’attesa non sia piacevole, a rassicurare il venditore vi è anche l’estrema rarità di un mutuo non concesso dopo il rogito, peraltro considerando che la banca sia solita impegnarsi in un ordine irrevocabile di pagamento, appena possibile. 

Come avviene l’erogazione contestuale alla stipula

Per contro, l’erogazione contestuale alla stipula del mutuo rappresenta la modalità standard - e maggiormente preferita dai venditori - per concludere le transazioni immobiliari. Garantisce infatti un flusso immediato dei fondi, riducendo le incertezze per tutte le parti incluse nella compravendita.

In questo scenario, la banca semplicemente rilascia il denaro esattamente al momento della firma del rogito notarile, sincronizzando di fatto il pagamento con il trasferimento di proprietà. Per farlo, è necessaria una meticolosa preparazione pre-rogito, con una verifica certosina della solvibilità del mutuo e dell’assenza di impedimenti per l’iscrizione dell’ipoteca.

Come funziona il bonifico contestuale al rogito

Relativamente al pagamento, la modalità più diffusa per il trasferimento dei fondi sincrono al rogito è il bonifico, classico o ordinario. Ma come funziona?
Durante l’incontro dal notaio, una volta letti e sottoscritti gli atti, il pagamento viene autorizzato o predisposto dalla banca, spesso tramite un suo delegato presente o con procedure coordinate in anticipo. Nella maggior parte dei casi, ciò avviene:

• un bonifico ordinario con il totale della somma, che verrà accreditato entro un paio di giorni, a seconda dei tempi tecnici delle banche;
• un bonifico istantaneo, se supportato dagli istituti di credito e nei limiti di d’importo previsti, affinché la somma sia immediatamente disponibile sul conto del venditore.

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Il notaio supervisiona l’operazione, certificando la contestualità allo stesso atto notarile, il che contribuisce a confermare la validità del contratto di mutuo come titolo esecutivo. In alternativa, può essere utilizzato anche un assegno circolare, che offre garanzia immediata di copertura, sebbene l'accredito sul conto del venditore possa richiedere qualche ora o giorno per le procedure bancarie.

Il rifiuto dell’erogazione posticipata

Bisogna però considerare che il venditore potrebbe rifiutare l’ipotesi di un’erogazione del mutuo dopo il rogito, ad esempio perché necessita di liquidità immediata. Come comportarsi, in questi casi?

Se il venditore non può attendere il consolidamento dell’ipoteca per l’incasso, il compratore e la banca possono vagliare delle alternative:

• il prefinanziamento, detto anche prestito ponte, con cui la banca eroga all’acquirente una somma temporanea per pagare subito il venditore, che verrà poi sostituita in un secondo momento dal mutuo vero e proprio. Gli interessi del prefinanziamento sono però a carico dell’acquirente;
• la stipula in due fasi, ovvero stipulando prima il contratto di mutuo con il venditore come terzo datore di ipoteca, ovvero che ne permette l’iscrizione nonostante l’immobile ancora gli appartenga. Ciò consente alla banca di erogare subito la somma: successivamente, non appena l’ipoteca si consolida, le parti possono procedere al rogito vero e proprio. Questa soluzione, seppur valida, è complessa e non molto diffusa a causa delle implicazioni notarili e della necessità di coordinamento tra le parti.

Infine, qualsiasi sia la strada prescelta, è utile prendere anche in debita considerazione la possibilità di un ritardo del rogito per colpa della banca, che può verificarsi quando l’istituto di credito impiega più tempo del previsto per verifiche interne o documentali: in questa evenienza, le parti potrebbero essere costrette a rinegoziare i termini della stipula o, ancora, rischiano di incorrere nelle penali contrattuali previste dal preliminare di compravendita.