Fiscalizzazione abuso edilizio: cos’è, quando si applica e costi

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un meccanismo che, in via eccezionale e nei casi in cui la demolizione non sia praticabile senza compromettere le parti dell’edificio realizzate legittimamente, permette di sostituire l’ordine di demolizione con il pagamento di una sanzione pecuniaria, consentendo la conservazione dell’opera irregolare, senza che la stessa sia sanata né pienamente regolarizzata. La fiscalizzazione dell’abuso edilizio riguarda le difformità parziali ai sensi dell’art. 34 del TUE o gli interventi di ristrutturazione rilevante di cui all’art. 33 del TUE, qualora la rimozione dell’abuso comporti un danno strutturale. 

Cosa significa fiscalizzazione dell’abuso edilizio?

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è un istituto previsto dal diritto urbanistico italiano che consente, in determinati casi, di sostituire la demolizione di un’opera abusiva con il pagamento di una sanzione pecuniaria. In altre parole, quando non è possibile o non è ragionevole procedere con la demolizione, l’abuso viene “monetizzato”.

La fiscalizzazione non rende l’abuso edilizio legittimo dal punto di vista urbanistico, quindi non è da intendere né come un condono né come una sanatoria. L’immobile resta formalmente non conforme agli strumenti urbanistici, ma l’ordinamento rinuncia alla demolizione per ragioni di interesse pubblico, sicurezza o proporzionalità.

Questa possibilità è prevista principalmente dagli articoli 33 e 34 del DPR 380/2001, meglio noto come Testo Unico dell’Edilizia, e si applica solo in casi specifici. Nel dettaglio, l’articolo 33 è relativo agli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Quando non è possibile il ripristino dello stato dei luoghi, è irrogata una sanzione in alternativa ala demolizione. 

Nell’articolo 34, invece, si parla degli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire. Anche in questo caso scatta la sanzione, applicata dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità.

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Quanto costa la fiscalizzazione di un abuso edilizio

Il costo della fiscalizzazione di un abuso edilizio non è fisso, ma variabile, visto che dipende da diversi fattori e in particolare è definito da alcuni parametri ben precisi contemplati dal Testo Unico dell’Edilizia, sulla base dei quali si può effettuare il calcolo. Quanto costa sanare un abuso edilizio? Nel dettaglio, il costo dipende da: 

• tipologia dell’abuso;
• valore commerciale dell’immobile;
• entità delle opere realizzate;
• incremento di valore generato dall’intervento abusivo.

Fiscalizzazione abuso edilizio: calcolo delle sanzioni

In linea generale, nel caso di interventi in assenza di permesso di costruire o in totale difformità, la sanzione corrisponde a una somma pari al doppio del costo di produzione dell’opera abusiva oppure al valore venale dell’aumento immobiliare determinato dall’abuso. 

Il calcolo della fiscalizzazione di un abuso edilizio si basa sulla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione. 

Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello residenziale, la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'Agenzia del Territorio. Per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, la sanzione è pari al triplo del costo di produzione per gli immobili residenziali, mentre per quelli ad uso diverso è pari al triplo del valore venale. Questa è una delle principali novità introdotte dal Decreto salva casa per la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, con un incremento della sanzione dal doppio al triplo rispetto ai valori precedenti. 

Fiscalizzazione abuso edilizio e commerciabilità

Un tema particolarmente delicato è quello relativo alla commerciabilità degli immobili con abuso edilizio fiscalizzato: è possibile vendere una cosa con degli abusi edilizi? In linea generale si può dire che in caso di fiscalizzazione dell’abuso edilizio, un immobile è commerciabile, ma con importanti limiti e cautele.

Secondo l’orientamento consolidato, derivante da alcune sentenze della Cassazione e dalla prassi notarile, la compravendita è possibile e l’atto non è nullo se l’abuso è fiscalizzato. Questo perché la fiscalizzazione: esclude l’ordine di demolizione e rende l’abuso “stabile” sotto il profilo repressivo.

Di fatto, l’immobile non diventa regolare dal punto di vista edilizio, non è conforme urbanisticamente, non è sanato e non consente nuovi interventi edilizi sulla parte abusiva. Inoltre, nel rogito non è possibile dichiarare la conformità edilizia totale e devono essere espressamente indicati la fiscalizzazione e l’abuso residuo.

Differenza tra fiscalizzazione e sanatoria per abuso edilizio

Comprendere la differenza tra fiscalizzazione e sanatoria per abuso edilizio è essenziale per evitare confusione. La sanatoria edilizia consente di regolarizzare l’abuso se l’opera rispetta la normativa urbanistica sia al momento della realizzazione che della richiesta e in questo caso l’immobile diventa pienamente legittimo.

La fiscalizzazione, invece, non richiede la doppia conformità e non rende l’opera conforme agli strumenti urbanistici, sostituendo la demolizione con una sanzione economica.

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Quando va in prescrizione l’abusivismo edilizio?

Quando si parla di abusivismo edilizio è bene sapere che lo stesso si configura come reato penale, ma al contempo implica anche delle sanzioni amministrative. Dal punto di vista penale, il reato di abuso edilizio dal compimento dell’illecito, a seconda delle circostanze e degli atti interruttivi.

La prescrizione breve è di 4 anni e si verifica quando non ci sono atti interruttivi, in presenza dei quali invece, si parla di prescrizione lunga, pari a 5 anni. Da evidenziare che la prescrizione penale non elimina l’illecito amministrativo e questo significa che anche se il reato penale è prescritto, il Comune può comunque ordinare la demolizione o applicare sanzioni.

Chi può venire a controllare gli abusi edilizi?

Gli abusi edilizi possono essere controllati da diversi soggetti istituzionali e sicuramente l’organo maggiormente deputato a tale compito è rappresentato dalla polizia municipale, visto che è di competenza del Comune il rispetto del regolamento urbanistico e delle norme edilizie.

Nella verifica degli abusi edilizi i vigili urbani hanno un ruolo chiave; tuttavia, questo compito, può spettare anche alle forze dell’ordine, come la polizia e l’Arma dei carabinieri. Inoltre, nei casi in cui le irregolarità riguardino immobili o zone sottoposte a tutela storica o culturale, può intervenire anche la Soprintendenza competente per i beni architettonici e paesaggistici. I controlli possono scattare a seguito di segnalazioni di privati, esposti di vicini, verifiche d’ufficio o pratiche edilizie presentate successivamente.