Un immobile con amianto si può vendere, ma solo se non è friabile

L’alienazione di una casa contenente eternit deve essere gestita con chiarezza e informando adeguatamente il promissario acquirente: si può vendere un immobile con amianto purché sia in buono stato e stabile, ma la sua presenza può determinare una riduzione del prezzo o far sostenere al venditore le spese di bonifica. L’obbligo di rimozione è condizionato allo stato del materiale: se l’amianto è integro non c’è obbligo di rimozione, ma deve essere monitorato e la presenza deve essere comunicata alle autorità sanitarie locali. Se è degradato o friabile, la legge impone la sua rimozione.

Chi paga per la rimozione di amianto

Il costo della rimozione dell’amianto da un immobile ricade, generalmente, sui seguenti soggetti:

• il proprietario: le spese sono a carico del soggetto titolare del diritto di proprietà;
• il condominio: per le parti comuni di un condominio la spesa viene ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà;
• in caso di affitto i costi relativi alla bonifica dall’amianto sono a carico del locatore. È, infatti, un intervento di manutenzione straordinaria che ha lo scopo di rendere salubre l’immobile. L’inquilino non deve pagare, sempre che non sia stato lui a causare il danneggiamento del materiale e a renderlo pericoloso.

Per agevolare queste tipologie di interventi, in Italia ci sono alcuni incentivi - come il bonus ristrutturazioni - che permettono di coprire buona parte dei costi per rimuoverlo, dopo un'attenta e precisa valutazione.

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È obbligatorio rimuovere l'amianto?

La rimozione dell’eternit diventa obbligatoria nel momento in cui il materiale è danneggiato, friabile o deteriorato. Quando si vengono a realizzare queste situazioni, l’amianto diventa pericoloso per la salute: per questo motivo deve essere rimosso.

Quando, invece, il materiale è in buone condizioni è possibile optare per un programma di controllo periodico, anche se l’Unione europea sta puntando alla rimozione completa entro il 2032 e ha introdotto delle norme più rigorose - come la Direttiva 2023/2668/UE - attraverso la quale sono stati abbassati drasticamente i limiti di esposizione professionale e hanno imposto la mappatura degli edifici. La rimozione dell’amianto diventa obbligatoria:

• quando il materiale è danneggiato e rilascia delle fibre nell’ambiente;
• quando l’Asl o altri enti abbiano rilevato un rischio per la sicurezza e la salute.

Quali azioni è opportuno intraprendere

Gestire e rimuovere l’amianto tempestivamente permette di salvaguardare la salute di chi abita nell’immobile e delle persone che vivono in quelli adiacenti. Questo è il motivo per il quale è opportuno richiedere un sopralluogo e valutare a quali rischi si va incontro se è presente l’eternit.

Per queste operazioni è importante rivolgersi a professionisti e a ditte specializzate, che siano iscritte all’Albo Gestori Ambientali per la bonifica.

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Quanto costa smaltire 20 metri quadrati di amianto

Lo smaltimento di 20 m2 di amianto può avere un costo complessivo che può oscillare tra i 700 e gli 800 euro Iva inclusa. In questa cifra sono contenuti la rimozione, l’imballaggio, il trasporto e lo smaltimento in una discarica autorizzata.

È necessario tenere a mente che alcuni costi fissi, come il piano di lavoro Asl, possono influenzare notevolmente il prezzo finale che si dovrà pagare. I costi da affrontare nel dettaglio sono i seguenti:

• la rimozione e lo smaltimento hanno un prezzo medio che varia tra i 25 e i 40 euro al m2;
• la pratica all’Asl ha un costo che oscilla tra i 300 e i 400 euro.

I fattori che impattano sul prezzo sono i seguenti:

• la difficoltà di accesso: i tetti inclinati o luoghi difficili da raggiungere richiedono più tempo o l’impiego di più attrezzature;
• stato dell’amianto: quando è friabile impone l’impiego di misure di sicurezza maggiori rispetto a quando è compatto;
• il rifacimento di una nuova copertura non è compresa nella rimozione.

Si può vendere una casa con amianto?

La legge italiana non vieta la vendita di una casa con dell’amianto che, però, è soggetta ad alcuni obblighi di trasparenza e sicurezza. Onde evitare che la valutazione della casa e la relativa compravendita siano annullabili o possano essere avanzate delle richieste per vizi occulti, il venditore deve rispettare le seguenti prescrizioni:

• dichiarazione obbligatoria: l’acquirente deve essere reso edotto della presenza di amianto. Se il venditore non ne comunica la presenza, l’acquirente ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo;
• stato di conservazione: è possibile concludere la vendita senza effettuare una bonifica preventiva nel caso in cui l’amianto sia in buono stato (deve essere compatto e non friabile). Nel caso in cui l'eternit sia deteriorato o rilasci fibre nell’aria, la legge impone la bonifica o la messa in sicurezza prima che l’immobile possa essere ceduto in sicurezza;
• documentazione e monitoraggio: il proprietario deve avere a disposizione un piano per la manutenzione e il monitoraggio. In molte regioni è obbligatorio l'autonotifica della presenza di amianto alle autorità sanitarie competenti.

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A che distanza è pericoloso

Non esiste una distanza di sicurezza fissa oltre la quale l’amianto cessa di essere pericoloso. L’eternit diventa un problema nel momento in cui rilascia delle fibre microscopiche nell'aria, che possono essere trasportate dal vento. 

Quando è integro non è pericoloso, ma se è friabile le fibre possono essere trasportate a decine di centinaia di metri: il rischio, in questo caso, diventa elevato e imprevedibile. Questo è il motivo per il quale l’unico modo che si ha per tutelarsi è rimuovere completamente l’amianto o incapsularlo chiedendo l’intervento di una ditta specializzata. Quando è friabile deve essere evitato ogni contatto e non inalare le fibre.