Usufrutto immobile: significato, diritti, calcolo e coefficienti 2026

La circolazione dei beni immobili richiede l'adozione di schemi giuridici capaci di garantire la stabilità dell'occupazione pur trasferendo la titolarità del bene a soggetti terzi. Nel sistema dei diritti reali, la scomposizione delle facoltà dominicali risponde spesso a precise necessità di tutela del patrimonio o di assistenza nell'ambito familiare. 

Diventa fondamentale, dunque, analizzare la natura del legame tra il titolare del diritto e la proprietà, poiché da esso derivano obblighi rigorosi di conservazione e rispetto della destinazione. In questa prospettiva, risulta necessario esaminare con precisione dottrinale ogni aspetto riguardante l’usufrutto su un immobile e il suo significato.

Cosa comporta avere l'usufrutto di una casa

L'usufrutto di un immobile è un diritto reale di godimento che consente a un soggetto, definito usufruttuario, di utilizzare un bene di proprietà altrui e di percepirne ogni utilità, come abitarvi direttamente o trarne un reddito tramite l'affitto, con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica, come prevede l'articolo 981 del Codice civile. 

In questo schema, il proprietario viene definito nudo proprietario: egli conserva la titolarità giuridica dell'immobile, ma si spoglia del diritto di utilizzo fino alla cessazione dell'usufrutto, che può essere temporaneo o, più comunemente, vitalizio. La formula è uno strumento cardine del passaggio generazionale e permette di scindere il valore immediato d'uso dalla proprietà futura.

Freepik

Cos'è l'usufrutto in parole semplici?

Per descrivere l'istituto con termini meno tecnici, si può parlare di "proprietà smembrata", immaginandola come un pacchetto di diritti. Con l'usufrutto, questo pacchetto viene diviso tra due persone. Una tiene la "scatola" (il nudo proprietario), l'altra tiene il "contenuto" e la possibilità di usarlo (l'usufruttuario). Spesso si opta per l'usufrutto della casa al figlio per anticipare la successione, garantendo al giovane la proprietà e all'anziano la sicurezza di un tetto.

In sede negoziale, è opportuno valutare con attenzione le differenze e quale convenga di più tra l’usufrutto e il diritto di abitazione, poiché quest'ultimo è molto più restrittivo e non permette, ad esempio, di affittare l'immobile a terzi. 

L'usufrutto è invece un diritto "pieno" nel godimento. Infatti, l'usufruttuario è quasi un proprietario, con l'unico limite di non poter vendere l'intero immobile (ma solo il suo diritto) e di non poterne alterare la struttura fondamentale.

Quali sono gli obblighi e i diritti dell'usufruttuario

Nella pratica quotidiana, lo scenario dell'usufrutto della casa dei genitori rappresenta la situazione più frequente. Infatti, i genitori trasferiscono la nuda proprietà ai discendenti, mantenendo il diritto di abitare l'immobile e il controllo su di esso. La scelta comporta oneri e diritti in capo soprattutto all'usufruttuario, ovvero su colui che:

• mantiene il godimento del bene risiedendo nell'immobile o locandolo a terzi;
• riscuote i frutti di ogni canone di locazione o di ogni rendita che derivi dall'istituto;
• conserva la residenza potendone modificare la funzione (per esempio, trasformare la casa in un ufficio);
• si accolla l'onere e le spese della manutenzione ordinaria legata all'uso quotidiano dell'immobile, nonché i relativi oneri fiscali, come l'IMU e la TARI. Le spese straordinarie restano a carico, generalmente, del nudo proprietario;
• redige, a proprie spese, l'inventario del bene prima di prenderne il possesso. 

Inoltre, l'usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godere dell'immobile e nel restituirlo, al termine del diritto, nello stesso stato in cui lo aveva ricevuto. Si ricorda, a tal proposito, che l'estinzione del diritto avviene, improrogabilmente, con la morte del titolare dello stesso o alla scadenza del termine fissato.

Chi ha l'usufrutto di una casa può venderla?

Dal punto di vista della circolazione dei diritti, l'articolo 980 del Codice civile stabilisce che l'usufruttuario possa cedere il proprio diritto per un certo periodo o per tutta la sua durata. La cessione può avvenire tramite compravendita o donazione e deve essere formalizzata davanti a un notaio per la successiva trascrizione nei registri immobiliari. 

È importante sottolineare che la cessione non estende la durata originaria del diritto: se l'usufrutto è vitalizio, l'estinzione avviene comunque alla morte del primo usufruttuario (il cedente), a prescindere da chi sia il nuovo titolare. 

L'usufrutto su un immobile arredato ha un significato specifico, in quanto la cessione deve includere anche i beni mobili qualora questi ultimi facciano parte del titolo costitutivo. In questo contesto, l'inventario assume una rilevanza cruciale per evitare controversie al momento della riunione con la nuda proprietà. 

Per procedere alla cessione, l'usufruttuario non deve richiedere il preventivo consenso al nudo proprietario, a meno che non sia espressamente previsto dall'atto originale. Tuttavia, è obbligatorio notificare l'avvenuta cessione al proprietario. In assenza di tale comunicazione, l'usufruttuario originario rimane obbligato in solido con il nuovo acquirente per eventuali inadempienze.

Chi è il titolare del diritto di usufrutto di un immobile

Colui che, per contratto, testamento o legge, riceve il diritto di trarre utilità dal bene, è il titolare di un usufrutto. Spesso ci si trova di fronte a una madre usufruttuaria e a figli proprietari, configurazione quest'ultima che nasce frequentemente alla morte del coniuge o tramite una donazione programmata. 

Situazioni di questo tipo producono una convivenza di interessi contrapposti, ma regolati minuziosamente: il nudo proprietario attende che il diritto si estingua per rientrare nella piena disponibilità del bene, mentre l'usufruttuario gode del presente.

Freepik

Determinazione del valore e coefficienti 2026

L'usufrutto su un immobile ha un significato fondamentale per determinare le imposte da versare (di registro, successione e donazione) e per stabilire il prezzo in caso di vendita. Il calcolo si basa sulla rendita annua dell'immobile, ottenuta applicando il tasso di interesse legale al valore della piena proprietà. 

Tuttavia, per l'anno 2026 si registra una particolarità normativa: sebbene il tasso legale sia stato aggiornato all'1,6%, i coefficienti fiscali rimangono ancorati al tasso del 2,5%, come previsto dal decreto direttoriale del ministero dell'Economia e delle Finanze del 24 dicembre 2025.

Ciò significa che il valore non subisce variazioni rispetto ai calcoli precedenti basati sulla soglia minima di legge. Per ottenere il valore dell'usufrutto, si moltiplica il valore della proprietà per il coefficiente corrispondente all'età dell'usufruttuario.

Esempio di calcolo del valore dell'usufrutto

La determinazione del valore segue criteri oggettivi legati all'aspettativa di vita: maggiore è l'età del beneficiario, minore è il tempo presunto di godimento del bene e, di conseguenza, più basso è il valore del suo diritto rispetto alla nuda proprietà. 

Tale meccanismo garantisce un'equa tassazione e una trasparenza nelle transazioni immobiliari. Per esempio, se il valore di un immobile è di 200.000 euro, il diritto di usufrutto è di 190.000 euro per un soggetto di 15 anni (200.000 per 95%), mentre il valore della nuda proprietà è di 10.000 euro. 

Come si estingue l'usufrutto di un immobile

Infine, è utile ricordare che l'usufrutto si estingue per diverse cause, oltre alla morte o alla scadenza del termine. L'estinzione, dunque, può avvenire per: 

• prescrizione, qualora l'usufruttuario non utilizzi il bene per 20 anni consecutivi;
• consolidazione, mediante la riunione nella stessa persona - per acquisto o per eredità - della titolarità dell'usufrutto e della nuda proprietà;
• perimento totale, se l'immobile viene distrutto completamente, sebbene il diritto possa trasferirsi sull'eventuale indennità assicurativa;
• abuso del diritto, qualora l'usufruttuario deteriori gravemente i beni o li lasci deperire per mancanza di manutenzione ordinaria.

In presenza di perimento parziale, l'usufrutto si conserva su ciò che rimane del bene. Se l'immobile viene espropriato per pubblica utilità, il diritto dell'usufruttuario si trasferisce sull'indennità corrisposta dall'ente espropriante, nell'ottica di mantenere la sua natura economica.