Difformità urbanistica al rogito: quando la compravendita si blocca

Sono molti gli aspetti delicati da considerare prima di concludere una compravendita immobiliare, a partire dallo stato di conformità dell’immobile alle normative vigenti. In particolare, l’eventuale difformità urbanistica al rogito è un elemento da non sottovalutare: può compromettere la validità dell’atto o esporre a rischi di risoluzione e risarcimento. La legge richiede infatti la menzione dei titoli edilizi e, in casi di abusi gravi, prevede la nullità dello stesso rogito. Si rischia, così, di dover procedere a onerose regolarizzazioni, di imbattersi in contenziosi legali con il venditore o, ancora, di non poter usufruire di un mutuo ipotecario per l’immobile.

La compravendita di immobili con difformità urbanistiche

Quando si entra nel mercato immobiliare, può capitare di imbattersi in immobili che presentano difformità urbanistiche: degli scostamenti tra lo stato reale dell’edificio e i titoli abilitativi rilasciati dal Comune, quali il permesso di costruire, la SCIA, la CILA o antecedenti licenze. Tali irregolarità si verificano quando vengono eseguiti ampliamenti, modifiche strutturali, cambi di destinazione d’uso o intere costruzioni, senza aver ottenuto le relative autorizzazioni.

Ma è possibile procedere alla vendita di un immobile con abusi edilizi, quindi alla stipula del rogito? Molto dipende dalla loro gravità:

• non vi sono particolari intoppi per irregolarità minori, purché rientrino nelle tolleranze previste dalle legge, in base all’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001;
• non è invece possibile rogitare per le difformità gravi, perché di fatto l’immobile non è commerciabile fino alla completa regolarizzazione o alla sanatoria, in base all’articolo 46 del D.P.R. 380/2001.

Le difformità urbanistiche gravi che bloccano il rogito

Entrando maggiormente nel dettaglio, sono diverse le difformità urbanistiche gravi che impediscono il rogito. Il notaio deve infatti verificare la presenza e la coerenza formale della dichiarazione dei titoli edilizi: pur non essendo tenuto a controllare la regolarità urbanistica sostanziale dello stato di fatto, non può procedere alla stipula quando manca del tutto la menzione dei titoli abilitativi, quando emerge chiaramente che l’immobile ne è privo o se realizzato in totale difformità. In tali casi, l’atto risulterebbe nullo ai sensi dell’articolo 46 del D.P.R. 380/2001.

Tra le difformità gravi che possono risultare bloccanti in un rogito, le più comuni comprendono:

• le costruzioni totalmente abusive, prive di qualsiasi titolo edilizio;
• gli aumenti di volume significativi o, ancora, i cambi di destinazione d’uso non autorizzati;
• le modifiche strutturali che compromettono la sicurezza dell’edificio o violano vincoli paesaggistici o ambientali;
• gli abusi non regolarizzabili, per incompatibilità con la normativa urbanistica vigente.

Freepik

In simili situazioni, non vi sono molte alternative: il rogito potrà essere eseguito solo dopo la regolarizzazione o la sanatoria delle difformità presenti. E per la vendita di un immobile con difformità urbanistiche non sanabili, perché non compatibili con le normative vigenti, l’unica soluzione è la preventiva demolizione delle parti abusive.

Le difformità urbanistiche minori tollerate al rogito

Altrettanto frequenti sono le difformità minori che, se compatibili con la legge vigente, permettono di procedere comunque al rogito. In particolare, in base all’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, sono previste delle tolleranze costruttive che permettono di effettuare la stipula, purché opportunamente dichiarate nell’atto. Fra le più frequenti, si elencano:

• deviazioni dal 2 al 5% sulle superfici dell’immobile, con soglie più ampie unità inferiori ai 100 mq;
• irregolarità come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali o spostamenti di aperture interne;
• altre variazioni interne minori, che rientrino comunque nelle tolleranze esecutive e costruttive, aggiornate al recente Salva Casa;
• errori formali nei titoli edilizi, correggibili con le pratiche in corso.

È però necessario considerare alcuni casi particolari, come quello della difformità urbanistica ante ‘67. Gli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore della Legge 765/1967 - la Legge Ponte, che ha esteso l’obbligo di licenze edilizie agli interi territori comunali - potrebbero essere privi di titoli abilitativi validi. In simili situazioni, serve fornire un’idonea prova dell’ultimazione dei lavori prima del settembre 1967 e dimostrare l’assenza di successivi interventi abusivi.

Immobile con difformità edilizia: l’atto di compravendita è valido?

Può però capitare che la scoperta di irregolarità edilizie avvenga dopo il rogito, cioè in un momento successivo alla stipula. Ma in presenza di un immobile con difformità edilizie, l’atto di compravendita è valido?

Non sempre la difformità comporta automaticamente la nullità dell’atto: se le irregolarità sono minori, e l’atto comunque indica correttamente i titoli edilizi esistenti, il rogito è solitamente ritenuto valido.

In caso contrario, o per abusi gravi, il compratore può richiedere l’annullamento dell’atto per vizio di consenso o, in alternativa, la riduzione o il risarcimento del danno. Tuttavia, se l’acquirente è a conoscenza dell’abuso edilizio, e ha sottoscritto una specifica clausola di accettazione, non potrà ottenere risarcimento per dolo o vizio del consenso. L’eventuale nullità per mancanza di titoli edilizi gravi rimane comunque rilevabile.

In merito alla prescrizione della difformità urbanistica emersa dopo il rogito, è utile sapere che:

• sia l’azione di risoluzione - per inadempimento secondo l’articolo 1453 del Codice Civile oppure per oneri non apparenti in base all’articolo 1489 - che di risarcimento si prescrivono in 10 anni.
• le tempistiche partono dall’effettiva scoperta dell’irregolarità o del danno.

Ai fini del rogito, è però utile ricordare che è possibile procedere alla compravendita di un immobile in corso di regolarizzazione, tramite interventi edilizi. È il caso, ad esempio, della vendita di una casa con SCIA aperta.

È possibile vendere un immobile con difformità catastali?

Può inoltre capitare che l’immobile non sia affetto da irregolarità urbanistiche, bensì da difformità catastali. In altre parole, l’immobile è conforme ai titoli urbanistici, ma le informazioni depositate al Catasto non corrispondono a realtà, ad esempio per il mancato aggiornamento dopo lavori regolari. In questo caso, è possibile procedere al rogito?

La conformità catastale è obbligatoria ai sensi dell’articolo 29 della Legge 52/1985. Per questa ragione, è possibile procedere al rogito nella maggioranza dei casi, aggiornando preventivamente le informazioni catastali con una variazione, tramite procedura DOCFA. Ciò è possibile anche in presenza di irregolarità minori, purché all’interno delle tolleranze di legge e dichiarate nell’atto.

Quando una difformità catastale può bloccare la compravendita

Vi sono però delle specifiche situazioni che possono portare al blocco del rogito anche in presenza di una difformità catastale. L’evenienza più frequente è dell’irregolarità catastale che nasconde gravi abusi edilizi: l’emersione della difformità urbanistica prevale, portando al blocco del rogito.

Freepik

L’impossibilità di stipula può però avvenire anche per difformità puramente catastali, se non vengono sanate prima dell’atto: il notaio deve infatti allegare al rogito la dichiarazione dei dati catastali allo stato di fatto. Fra le casistiche più frequenti, si elencano:

• una planimetria catastale non corrispondente alla realtà, senza aggiornamento DOCFA preventivo;
• delle rendite o intestazioni errate, che impediscono l’identificazione univoca dell’immobile.

È inoltre utile ricordare che, in mancanza della conformità catastale aggiornata, la banca può rifiutare l’erogazione del mutuo.

Come vendere un immobile con difformità urbanistica o catastali

Ma quando emergono difformità urbanistiche o catastali, quali passaggi compiere per poter procedere alla compravendita? Di norma, è necessario provvedere a regolarizzazione o sanatoria, quando possibile. Più nel dettaglio, per:

• difformità urbanistiche minori, è sufficiente aggiornare i titoli edilizi e dichiarare in atto le tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001;
• difformità urbanistiche parziali sanabili, è possibile ricorrere alla sanatoria semplificata introdotta dal Decreto Salva Casa, che richiede solo la conformità alle norme urbanistiche attuali - senza necessità di doppia conformità all’epoca di realizzazione - e prevede sanzioni più contenute, spesso tramite CILA tardiva o comunicazione asseverata;
• difformità urbanistiche più gravi, ma sanabili, rimane necessaria l’istanza di accertamento di conformità secondo l’articolo 36 del D.P.R. 380/2001, con obbligo di doppia conformità e il pagamento di sanzioni raddoppiate;
• difformità catastali, si procede con la variazione DOCFA tramite tecnico abilitato, da completare prima del rogito.

In alternativa, si può verificare se l’immobile rientri in condoni edilizi passati. Ancora, si può inserire nell’atto una dichiarazione dell’acquirente a conoscenza dell’abuso edilizio, per evitare future contestazioni: questa possibilità è però ammessa solo per abusi minori o in casi di accettazione esplicita dello stato attuale dell’immobile.