Avvocati Hospitality Law Lab: "I proprietari possono usufruire della cedolare secca anche se l'inquilino è una società"

Quando il proprietario è una persona fisica, la possibilità di fruire del regime della cedolare secca sui canoni derivanti dalle locazioni abitative diventa particolarmente delicato – e divisivo – nel momento in cui l’inquilino è una società. È qui che si apre un vero braccio di ferro interpretativo.  Da un lato, l’Agenzia delle Entrate continua a negare l’accesso alla cedolare secca quando chi prende in locazione l’immobile è una società, anche se l’immobile è di fatto usato come abitazione. Dall’altro, i giudici – con numerose sentenze anche della Corte di Cassazione – hanno ribaltato la prospettiva: ciò che conta non è chi firma il contratto, ma come viene utilizzato l’immobile. 

Non si tratta di un dibattito accademico. La questione ha effetti concreti su foresterie aziendali, alloggi per dipendenti, housing temporaneo per esigenze lavorative o turistiche, anche gestito tramite property manager. Coinvolge quindi proprietari, imprese e investitori e operatori di tutto il settore del Real Estate e, ora, anche della Hospitality in casa. In un mercato sempre più flessibile, capire quale interpretazione fiscale prevalga oggi, quali rischi esistano e come tutelare le proprie scelte è diventato cruciale: il tema intreccia diritto, fisco e realtà del mercato immobiliare, e continua a far discutere — dentro e fuori le aule dei tribunali.

idealista/news ne ha parlato con due partner di Hospitality Law Lab – la civilista Donatella Marino e il fiscalista Luigi Vele – con l’obiettivo di mettere a fuoco lo stato della normativa, la posizione dei giudici e dell’Agenzia delle Entrate e le possibili strategie a disposizione dei proprietari - persona fisica che intendono applicare il regime della cedolare secca in linea con gli orientamenti del sistema.

Qual è oggi lo stato della normativa sulle locazioni abitative di lungo periodo?

Per le locazioni abitative di lungo periodo – in particolare i contratti ordinari 4+4 – il quadro normativo è oggi piuttosto lineare. Quando il locatore è una persona fisica che affitta un immobile ad uso abitativo, il locatore - persona fisica può optare per il regime fiscale della cedolare secca al 21%, che sostituisce integralmente l’IRPEF ordinaria, le addizionali e le imposte di registro e di bollo.

All’interno dello stesso perimetro abitativo, il legislatore ha previsto regimi agevolati per specifiche tipologie contrattuali: nei contratti a canone concordato e in alcune ipotesi di contratti transitori, l’aliquota della cedolare può ridursi fino al 10%, rafforzando l’incentivo fiscale per chi aderisce a modelli di locazione calmierata. Il regime fiscale diventa più articolato ma consente comunque l’applicazione della cedolare secca (al 21% per il primo appartamento e al 26% per il secondo) quando il proprietario - persona fisica opera nel contesto delle “locazioni brevi” ex art. 4 D.L. 50/2017, che negli ultimi anni sono state oggetto di interventi normativi stratificati e di un crescente livello di regolazione. 

Ma se ci si limita alle locazioni abitative di lungo periodo, il principio cardine per il proprietario - persona fisica resta uno: la cedolare secca al 21% rappresenta oggi il regime fiscale di cui può fruire a condizione che l’immobile sia destinato ad uso abitativo.

Un punto fermo che, almeno sul piano normativo, offre certezze agli operatori e costituisce la base da cui muove il dibattito sulle fattispecie più controverse.

Perché nasce il problema quando l’inquilino è una società che a sua volta affitta a uso abitativo ai propri dipendenti oppure a lavoratori o turisti?

Il nodo nasce da una particolare (e datata) lettura della normativa proposta dall’Agenzia delle Entrate (Circolare del 1 giugno 2011, n. 26/E), secondo la quale è necessario attenersi al significato letterale della norma, chiaro nell’escludere dal regime della cedolare secca i contratti di locazione la cui stipulazione sia avvenuta nell’esercizio delle attività d’impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente da quale sia la parte contraente – locatario o locatore – ad esercitare tali attività.

In realtà, tale impostazione formalistica non trova supporto nelle finalità perseguite con l’introduzione della cedolare secca. In linea di principio, il trattamento fiscale fruibile da ogni “locatore - persona fisica” è il regime della cedolare secca in tutti i casi in cui l’utilizzo effettivo dell’immobile è abitativo, e ciò a prescindere dalla tipologia di inquilino, di cui la normativa non si occupa affatto. 

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È il caso, noto da tempo, dei contratti stipulati con società che destinano l’immobile a foresteria per i dipendenti, oppure delle locazioni concluse con property manager o gestori che gestiscono l’immobile concedendolo in sub-locazione con finalità abitative a terzi (anche con formule simili al c.d. “vuoto per pieno”), con contratti di breve, medio o lungo periodo. In queste ipotesi, l’immobile non perde la sua funzione abitativa, pur in presenza di un conduttore “non persona fisica”, in quanto il soggetto che ne beneficerà, per espressa pattuizione contrattuale, sarà una (o più) persone fisiche con fruizione abitativa (più o meno temporanea): non un ufficio o un esercizio commerciale, per capirci.

Il punto è chiaro ed è stato ribadito più volte dai nostri giudici. Numerose sentenze – incluse diverse unanimi decisioni recenti della Corte di Cassazione – hanno specificato che ciò che rileva ai fini fiscali è la destinazione d’uso dell’immobile, e non la natura giuridica dell’inquilino: e questo per la semplice ragione che è il locatore il beneficiario naturale della cedolare secca.

Il principio affermato dalla giurisprudenza è netto: il locatore può optare per il regime della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale perché l’esclusione prevista dalla normativa si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni. 

Se le sentenze sono chiare, perché nasce il problema?

La questione deriva dal fatto che, nonostante l’interpretazione offerta dai giudici, l’Amministrazione finanziaria non ha mutato il proprio orientamento. Non solo: all’atto della “registrazione” dei contratti, obbligatoria per le locazioni superiori ai trenta giorni, il c.d. “applicativo” dell’Agenzia delle Entrate non consente alle parti di procedere quando rileva la natura di imprenditore o società del conduttore.

Si tratta di un orientamento in chiaro contrasto con quello dei nostri Giudici, ma, allo stato attuale, non sembra destinato a un cambiamento spontaneo.

Questo però non pregiudica in modo definitivo la possibilità per i contraenti di ottenere il riconoscimento dell’applicazione della cedolare secca.

Come possono tutelarsi, dunque, i locatori che intendono beneficiare dell’interpretazione della Suprema Corte?

Possono adottare la stessa strategia che stanno già seguendo molti contribuenti, che stiamo assistendo anche noi con successo su diverse posizioni. Per esempio, è possibile contestare, nelle sedi competenti e con puntuali argomentazioni giuridiche, la posizione dell’Agenzia delle Entrate che nega la possibilità di registrare il contratto in regime di cedolare secca. Attraverso gli strumenti di tutela previsti dall’ordinamento – dal contenzioso tributario alle istanze difensive - il proprietario può far valere il proprio diritto al riconoscimento del corretto regime fiscale, in coerenza con i principi più volte affermati dalla giurisprudenza di legittimità.

Le decisioni della Corte di Cassazione offrono oggi un solido punto di riferimento per tutti coloro che decidono di intraprendere iniziative giudiziarie in tutela di tali loro diritti. 

Iniziative che, purtroppo, si rendono ancora necessarie proprio in quanto l’Agenzia delle Entrate continua a negare l’applicabilità del regime, sostenendo un’interpretazione restrittiva della norma volta a limitarne il campo di applicazione e ostacolandone la concreta fruizione sul piano operativo.