Avv. Marino: "Il mediatore immobiliare a differenza del property manager è un soggetto imparziale e indipendente"

Il mercato del Real Estate residenziale e ricettivo sta evolvendo rapidamente, trainato da piattaforme digitali, locazioni brevi e medie e nuovi modelli di gestione. In questo contesto si sono imposte negli ultimi decenni figure ibride di operatori che operano nel hotel management, nel property managment e nella intermediazione on line. Alcune di queste soluzioni sono spesso percepite come alternative o sovrapposte al mediatore immobiliare, ma sul piano legale le differenze restano profonde e decisive: incidono su responsabilità, compensi, incompatibilità e rischi sanzionatori. Ne parliamo con l’avvocato Donatella Marino, esperta di Real Estate residenziale e ricettivo e fondatrice di Hospitality Law Lab, per chiarire, oggi, i confini tra mediazione immobiliare, property management e hotel management.

Qual è la differenza essenziale tra mediazione immobiliare e property management?
 

La mediazione immobiliare consiste nel mettere in relazione due parti per la conclusione di un affare, mantenendo indipendenza e imparzialità. 

Nel property management, invece, l’operatore agisce necessariamente per conto e nell’interesse del proprietario, spesso con incarico gestionale e talvolta con rappresentanza.

 Il mediatore è un soggetto terzo imparziale rispetto a proprietario e fruitore dell’immobile; il gestore è parte funzionale a una sola parte del rapporto, il proprietario. Come fosse un braccio di quest’ultimo, per intendersi.

 Perché la terzietà è il tratto distintivo del mediatore?

Dal codice civile alle ultime norme di derivazione europea, il mediatore è definito come soggetto non legato da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza con le parti. Questa indipendenza e terzietà garantisce trasparenza, correttezza informativa e neutralità. Al contrario, chi gestisce un immobile per conto del proprietario non può essere considerato imparziale, in quanto agisce, per suo specifico obbligo, nell’interesse del mandante in antitesi con gli interlocutori di quest’ultimo.

In che modo il property management si avvicina al settore ricettivo e all’hotel management?

Il property management, specie nelle locazioni brevi, prevede una gestione relativamente semplice dell’immobile da porre a reddito: include pricing, gestione delle prenotazioni, rapporti con le piattaforme e assistenza agli ospiti. 

L’hotel management è invece un modello operativo più strutturato, ricorrente per le  strutture alberghiere, orientato alla gestione integrata dell’attività ricettiva con formule più elaborate. 

Entrambi hanno natura gestionale, ma il primo ha per oggetto singole unità immobiliari residenziali, il secondo strutture già organizzate per la ricettività.

Il property management e la mediazione immobiliare possono essere svolte da uno stesso operatore?
 

Solo con grande cautela. La gestione di un immobile nell’interesse del proprietario può risultare incompatibile con la mediazione sul medesimo bene, poiché genera conflitto di interessi. Diverso è il caso di attività svolte in ambiti distinti: la valutazione, però, deve essere sempre concreta, accurata e svolta caso per caso.

Per evitare queste incompatibilità alcuni operatori decidono di non qualificarsi come mediatori immobiliari. C’è il rischio di abusivismo?

Certamente. La qualificazione giuridica non dipende dal nome che l’operatore attribuisce a se stesso, bensì dall’attività che concretamente svolge: se è il soggetto che mette in relazione due parti per la conclusione di un affare immobiliare sta svolgendo mediazione. 

In assenza di abilitazione, il rischio è quello dell’esercizio abusivo: niente provvigione, sanzioni amministrative e, in caso di recidiva, possibili conseguenze penali. La linea di confine può sembrare sottile, ma esiste ed è concreta.

C’è un obbligo prioritario e specificamente sanzionato valido sia per i mediatori sia per i gestori, nella Hospitality digitale?

Nella Hospitality digitale l’obbligo prioritario, oggi anche espressamente sanzionabile, è la trasparenza. Il turista deve poter comprendere immediatamente se sta interagendo con un mediatore imparziale, oppure con un gestore della struttura che opera nell’interesse della sua controparte, oppure con un semplice fornitore tecnologico.

 La chiarezza dei ruoli e delle condizioni del servizio è divenuta un requisito essenziale di compliance e conformità, sia sul piano civilistico — con crescenti tutele per il turista digitale — sia sul piano pubblicistico, in quanto la richiesta di trasparenza proviene non solo dall’amministrazione fiscale ma anche dalle autorità di tutela del consumatore, come l’AGCM, attivamente impegnate nel monitoraggio del settore.