Agevolazione prima casa e affitto, alcuni chiarimenti dalla Cassazione

Quando si parla di agevolazione prima casa e affitto cosa è importante ricordare? Sul punto è intervenuta di recente la Cassazione che ha analizzato in particolare il tema dell’interpretazione del requisito della prepossidenza. Vediamo dunque quando è possibile avvalersi del beneficio fiscale e quando invece esso è precluso. Facendo particolare attenzione a due concetti: quello di “oggettiva inidoneità” e quello di “prepossidenza”.

Come spiegato dal quotidiano economico Il Sole 24 Ore, con l’ordinanza 3596 del 18 febbraio 2026, la Cassazione ha stabilito che non è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa se il contribuente è già titolare del diritto di proprietà di un’altra abitazione, nello stesso Comune, anche quando essa sia concessa in locazione. 

Questo perché la presenza di un conduttore non rende tale abitazione “oggettivamente inidonea” a essere abitata. Ne consegue che, acquistando un’altra casa, non è possibile avvalersi delle agevolazioni. In pratica, la prima casa affittata fa perdere il diritto all’agevolazione fiscale.

Prepossidenza di un’altra abitazione e agevolazione prima casa

Nel caso esaminato, la Cassazione ha chiarito che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa non può essere ottenuta né dal contribuente già titolare del diritto di proprietà di una casa ubicata nello stesso Comune nel quale è situata l’abitazione oggetto di acquisto né dal contribuente che, in tutta Italia, sia già titolare del diritto di proprietà di una casa comprata con l’agevolazione prima casa. 

Essere titolare, nello stesso Comune, del diritto di proprietà di un’altra casa indisponibile perché data in locazione non configura una situazione di mancanza di prepossidenza.

Differenza tra impedimento temporaneo e inidoneità oggettiva

In particolare, come spiegato dal quotidiano economico, la Cassazione ha chiarito che “l’indisponibilità derivante da un contratto di locazione è un impedimento solo temporaneo, conseguente a una precisa scelta effettuata del proprietario, per la ragione che egli ha destinato l’abitazione a un uso incompatibile con l’utilizzo abitativo da parte del proprietario stesso”. Questo impedimento solo temporaneo non rappresenta una “inidoneità oggettiva” che impedisce l’utilizzo dell’immobile come abitazione indipendentemente dalla volontà del proprietario.

L’impossibilità di abitare una casa locata non è una situazione che deriva da un fattore oggettivo, è una situazione che deriva da una specifica scelta dal proprietario. Di conseguenza, l’immobile preposseduto nello stesso Comune non può essere ritenuto non idoneo ad essere abitato. Non è dunque possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali per acquistare un’altra casa.