Affitto senza agibilità, quando il contratto rimane valido lo stesso

Il contratto di locazione di un immobile senza abitabilità è valido, purché l’inquilino sia stato preventivamente informato ed abbia accettato in modo consapevole la condizione. L’affitto senza agibilità, in altre parole, non è un motivo che porta all’annullamento automatico degli accordi tra locatore e conduttore, ma è, ad ogni modo, un potenziale inadempimento da parte del proprietario che ha messo a disposizione un bene non idoneo all’uso.

Cosa succede se non si ha l'agibilità

Da un punto di vista strettamente legale, non essere in possesso del certificato di agibilità - oggi sostituito dalla segnalazione certificata di agibilità - non impedisce di vendere o affittare un immobile, ma comporta una serie di rischi e delle sanzioni.

Rischi nella compravendita

Il venditore ha l'obbligo di consegnare il certificato di agibilità al promissario acquirente. Nel caso in cui non lo dovesse ricevere quest'ultimo può:

• porre il proprio rifiuto al rogito: ha pieno diritto a non voler concludere l’acquisto nel caso in cui il documento dovesse mancare al momento della firma;
• chiedere la risoluzione del contratto: quando l’immobile dovesse essere privo dei requisiti per ottenerla, può chiedere la risoluzione per inadempimento del venditore con la contestuale restituzione di quanto versato;
• chiedere il risarcimento del danno: può adire alle vie legali per ottenere il risarcimento dei danni (che devono essere opportunamente quantificati e giustificati oggettivamente).

Se le parti sopraggiungono ad un accordo, la vendita si può concludere anche senza agibilità, purché l’acquirente sia stato esplicitamente informato della situazione e, soprattutto, accetti il rischio nel contratto.

Sanzioni amministrative e limiti all'uso dell'immobile

Da un punto di vista strettamente amministrativo, la mancata presentazione della segnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni dalla fine dei lavori comporta delle sanzioni pecuniarie che possono variare da un minimo di 77 euro ad un massimo di 464 euro.

In assenza di agibilità, potrebbe essere negato l'allacciamento a determinati servizi pubblici o l'accesso agli incentivi fiscali.

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Cosa succede se affitto una casa senza agibilità

Da un punto di vista strettamente giuridico non bisogna soffermarsi tanto sul fatto che il contratto di affitto esista o meno, ma se il locatore ha adempiuto ai propri obblighi: consegnare e mantenere il bene nello stato convenuto. E soprattutto abbia garantito all'inquilino la possibilità di goderne a pieno per tutta la durata della locazione

Partendo da questi presupposti, l'eventuale mancanza dell'agibilità assume rilievo dal punto civilistico nel momento in cui si vengono a realizzare tre situazioni.

Irrilevanza del vizio formale

In questo scenario, la mancanza del certificato di agibilità è considerata una mera irregolarità amministrativa:

• se il conduttore ha comunque goduto dell'immobile, non può invocare la risoluzione o la riduzione del canone;
• il conduttore che sospende il pagamento del canone in presenza di un'agibilità mancante ma recuperabile (e che non impedisce l'uso) rischia di passare dalla parte del torto, subendo lo sfratto per morosità.

Vizi della cosa locata

In questo caso non manca semplicemente un documento: mancano i requisiti intrinseci dell'immobile. Quando si verifica questa situazione diventa rilevante quanto previsto dall'articolo 1578 del Codice Civile, secondo il quale il conduttore deve dimostrare che il difetto di agibilità deriva da caratteristiche strutturali che rendono l'immobile inidoneo (come possono essere, per esempio, delle altezze insufficienti o la mancanza di aerazione).

Nel caso in cui riuscisse a dimostrarlo, è possibile richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone, oltre al risarcimento del danno, a meno che il conduttore non fosse a conoscenza dei vizi al momento della consegna.

Inadempimento assoluto

È l'ipotesi più grave: si viene a verificare nel momento in cui un provvedimento della Pubblica Amministrazione rende nullo il godimento dell'immobile. Un esempio tipico in questo senso è rappresentato da un locale che è stato accatastato come magazzino (C/2) ma locato come negozio (C/1): il Comune ne vieta l'apertura.

In questo caso, se il locatore ha garantito la destinazione d'uso specifica, la mancata agibilità si configura come un inadempimento dell'obbligazione principale di garantire il pacifico godimento (previsto dall'articolo 1575 del Codice Civile).

Si può affittare un locale senza agibilità?

Un locale privo di agibilità può essere tranquillamente affittato, ma sono necessarie alcune importanti precisazioni legali per evitare rischi di annullamento o risarcimento.

Con la sentenza n. 7408 del 19 marzo 2024, la Corte di Cassazione ha chiarito che la mancanza del certificato di agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma l’inquilino deve essere a conoscenza della situazione nel momento della firma e deve accettare il rischio. Il proprietario, per tutelarsi, dovrebbe:

• dichiarare all’interno del contratto di locazione che l’immobile è privo di agibilità;
• chiarire se spetti all’inquilino assumersi l’onere di ottenerla o se lo stesso abbia intenzione di utilizzare il locale benché manchi il titolo.

Certificato di agibilità: obbligo del locatore?

In linea di principio il locatore è tenuto a consegnare un immobile idoneo all’uso pattuito: questo significa che deve avere la regolarità urbanistica e l’agibilità.

L’obbligo diventa ancora più stringente per i contratti ad uso commerciale: se il locatore non consegna il certificato e questo impedisce l'ottenimento delle licenze, l'inquilino può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

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Immobile senza agibilità: cosa cambia per l’inquilino

Come si è visto, da un punto di vista strettamente legale, la mancanza dell’agibilità non rende nullo il contratto di locazione, ma prendere in affitto un locale senza la dovuta documentazione può avere un impatto sull’inquilino che varia a seconda della tipologia di immobile oggetto dell’accordo.

Affitto di un locale commerciale senza agibilità

Nel caso in cui dovesse mancare l'agibilità l’inquilino potrebbe vedersi negare dal Comune la Scia commerciale: il negozio o l’ufficio, a questo punto, non potrebbero essere aperti.

Se il conduttore ha firmato il contratto di locazione sottoscrivendo una clausola nella quale ha dichiarato di essere a conoscenza della mancanza di agibilità e ha accettato il locale lo stesso, perde il diritto di chiedere la risoluzione o il risarcimento per tale motivo.

Affitto di un capannone senza agibilità

Anche in questo caso senza il certificato di agibilità, il Comune o gli enti competenti possono negare il rilascio di licenze commerciali, le autorizzazioni per l'inizio dell'attività (SCIA) o i permessi per lo svolgimento di specifiche lavorazioni industriali.

È importante ricordare, inoltre, che l'inquilino, in qualità di datore di lavoro, è responsabile della sicurezza dei propri dipendenti. L'assenza di agibilità potrebbe:

• essere interpretata come una violazione degli obblighi di idoneità dei luoghi di lavoro;
• portare a contestazioni da parte degli organi di vigilanza (come l’Asl e i Vigili del Fuoco) durante le ispezioni.

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Affitto di un negozio senza agibilità

Oltre ai già visti problemi burocratici che potrebbero portare all’impossibilità di aprire l’attività, è bene ricordare che l'inquilino, come titolare dell'attività, è il principale responsabile della sicurezza dei locali.

In caso di infortuni dei clienti, la mancanza di agibilità aggrava la posizione legale del commerciante: si viene a configurare la colpa grave o la responsabilità penale.

Affitto turistico senza agibilità

Per l’inquilino, in questo caso, il rischio principale è determinato dall'assenza di garanzie sui requisiti minimi di igiene e sicurezza degli impianti (elettrico, gas, riscaldamento). L'agibilità attesta che l'immobile è sano e sicuro: senza di essa, il rischio a cui si va incontro è quello di avere dei problemi di umidità, aerazione insufficiente o impianti non a norma.

Se le autorità locali  dovessero effettuare un controllo e dichiarare che l'immobile è inagibile per motivi di sicurezza, possono ordinare l'immediato sgombero dei locali. In questo caso, l'inquilino sarebbe costretto ad abbandonare la struttura immediatamente.

Affitto breve senza agibilità

Oltre ai rischi che abbiamo visto al paragrafo precedente, se ne aggiunge un’altro: in caso di infortunio dentro l'appartamento, l'assicurazione del proprietario (o della piattaforma) potrebbe non pagare se l'immobile risulta privo dei requisiti legali.

Affitto casa senza agibilità

Prendere in affitto una casa senza agibilità potrebbe creare grossi problemi a:

• effettuare la voltura o attivare i contatori di luce, gas e acqua (alcuni fornitori richiedono i dati catastali e di agibilità);
• ottenere la residenza anagrafica, poiché il Comune potrebbe fare controlli sulla destinazione d'uso dell'immobile.