Investimenti immobiliari da record nel 2025, l'Italia punta a colmare il gap con l’Europa

Il settore living si conferma tra i più dinamici del real estate italiano. Secondo l’ultimo report di JLL, nel 2025 gli investimenti hanno raggiunto quota 1,2 miliardi di euro, in crescita del 40% su base annua. Un risultato che evidenzia l’interesse crescente degli investitori istituzionali e una progressiva diversificazione delle strategie. Il dato comprende immobili destinati alla conversione residenziale, terreni e progetti di sviluppo, con esclusione del comparto healthcare.

Un mercato ancora piccolo rispetto all’Europa, ma con ampi margini

Nonostante la crescita, il Living rappresenta oggi circa il 7% degli investimenti immobiliari complessivi in Italia, una quota ancora contenuta rispetto allo scenario europeo. Nell’area EMEA, infatti, il comparto ha guidato il mercato per volumi transati, raggiungendo 55,8 miliardi di euro.

Il confronto mette in luce un potenziale di espansione significativo per l’Italia, che resta sottodimensionata rispetto agli standard europei, soprattutto nel segmento multifamily.

PBSA in testa, ma il multifamily resta indietro

L’analisi del 2025 evidenzia una forte concentrazione sul Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), che assorbe circa il 40% dei volumi totali, contro una media europea del 24%. Seguono il Built-to-Sell (25%), l’Affordable Social Housing (15%) e il Multifamily/Built-to-Rent (10%).

Proprio quest’ultimo segmento mostra il maggiore potenziale di sviluppo: in Europa il multifamily rappresenta circa il 67% degli investimenti Living, segno che in Italia l’asset class è ancora in fase iniziale.

Un ruolo rilevante è giocato anche dalle conversioni da altre destinazioni d’uso, che incidono per circa il 30% dei volumi complessivi, confermando l’importanza delle strategie di riposizionamento degli immobili esistenti.

Built-to-sell: compravendite in crescita in tutte le grandi città

Il segmento built-to-sell beneficia di una domanda abitativa in accelerazione. Nei primi nove mesi del 2025 sono state registrate oltre 548mila compravendite, in aumento del 9,2% secondo l’NTN dell’Agenzia delle Entrate.

Le principali città mostrano incrementi diffusi: Milano (+8,4%), Roma (+6,8%), Bologna (+4,4%) e Torino (+10%).

A sostenere il mercato contribuisce anche il miglioramento del credito: nei primi tre trimestri del 2025 i finanziamenti alle famiglie per l’acquisto di abitazioni hanno raggiunto 40,6 miliardi di euro (+33% annuo), secondo la Banca d'Italia. I prezzi residenziali, rileva Istat, sono saliti del 3,8% nel terzo trimestre.

Built-to-Rent: domanda solida ma offerta ancora limitata

Anche il mercato della locazione evidenzia segnali positivi: circa 750mila unità locate nei primi nove mesi del 2025 (+2% annuo, dati Agenzia delle Entrate). Parte della domanda si sta spostando dall’acquisto all’affitto, complice una maggiore selettività del credito.

Si osserva inoltre una crescente diversificazione dei contratti: accanto alle formule tradizionali oltre i tre anni (40% del totale), aumentano le soluzioni a breve termine, in risposta a nuove esigenze di flessibilità.

Tuttavia, in Italia il segmento Built-to-Rent “nativo” resta poco sviluppato rispetto ai mercati core europei. La carenza di progetti dedicati limita l’ingresso di capitale istituzionale su larga scala, nonostante fondamentali di mercato considerati solidi.

PBSA: domanda strutturalmente superiore all’offerta

Il comparto student housing si conferma il più maturo e attrattivo. L’Italia presenta un tasso di copertura dei posti letto pari al 4%, contro una media europea del 16%. Un divario che continua a generare opportunità di sviluppo e ad attirare capitali specializzati.

Conversioni da uffici a residenziale: leva strategica

Le trasformazioni di immobili direzionali in residenziale stanno assumendo un ruolo centrale nella creazione di valore, soprattutto nelle città secondarie, dove procedure urbanistiche più snelle favoriscono l’operatività.

Il rallentamento delle nuove consegne residenziali rafforza l’importanza delle conversioni per rispondere alla domanda abitativa.

Geografia degli investimenti: nuove opportunità oltre Milano

L’incertezza urbanistica a Milano, pur creando vincoli di offerta, potrebbe sostenere nel medio periodo l’apprezzamento degli asset esistenti e dei progetti di riconversione. Parallelamente, città come Roma, Firenze e Bologna emergono come alternative strategiche per intercettare nuovi flussi di capitale.

Rendimenti prime in calo e fiducia in aumento

Nel quarto trimestre 2025 i rendimenti prime Multifamily si sono attestati al 4,5% a Milano (–50 punti base annui) e al 5% a Roma (–25 punti base). Anche nelle città secondarie – Firenze, Bologna e Torino – si è registrata una compressione di 25 punti base, con rendimenti al 5,5%.

Sul fronte PBSA, la fiducia degli investitori ha portato a una riduzione dei rendimenti di 50 punti base su base annua, con Milano benchmark nazionale intorno al 5%.

La compressione dei rendimenti, insieme ai tagli dei tassi della BCE e alla crescente competizione per asset di qualità, segnala un rafforzamento dell’interesse istituzionale e lascia prevedere ulteriori movimenti nel 2026.

2026: atteso nuovo capitale e maggiore diversificazione

Secondo Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy di JLL, il Living italiano mostra un “chiaro potenziale inespresso”. Nonostante la crescita del 2025, il settore pesa ancora solo per il 7% sugli investimenti totali, a fronte di una leadership in area EMEA.

La concentrazione sul PBSA e le opportunità nelle conversioni da uffici a residenziale delineano un posizionamento distintivo. Nel 2026 è atteso l’ingresso di nuovo capitale core specializzato e una progressiva espansione verso il multifamily tradizionale, con l’obiettivo di ridurre il divario rispetto ai mercati europei più maturi.