Immobiliare istituzionale, il 2025 segna il ritorno della crescita: 11,6 miliardi di investimenti (+12%)

Il mercato immobiliare istituzionale italiano consolida la fase di recupero avviata nel 2024 e chiude il 2025 con circa 11,6 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 12% su base annua. Il dato, elaborato dall’Ufficio Studi di BNP Paribas Real Estate, segnala un ritorno strutturale dell’interesse degli investitori, in un contesto di progressivo riequilibrio dei prezzi e maggiore stabilità finanziaria.

Escludendo le operazioni di M&A, i volumi registrati nel 2025 risultano superiori del 15% rispetto alla media degli ultimi cinque e dieci anni, evidenziando un rafforzamento della componente “core” del mercato.

Retail e Office tornano protagonisti

A trainare i volumi annuali, considerando la destinazione originaria degli asset al momento della transazione, sono stati:

• Retail: 27% del totale investito
• Office: 22%
• Industrial & Logistics: 18%

Il comparto Retail si conferma tra i principali driver della ripresa, con volumi in crescita del 14% rispetto al 2024 e addirittura del 74% rispetto alla media degli ultimi cinque anni. Un dato che segnala un ritorno di fiducia verso centri commerciali prime, high street e retail park dominanti, sostenuti da fondamentali operativi in miglioramento e repricing già assorbito.

Anche l’Office registra una dinamica positiva: +12% su base annua e +19% rispetto alla media quinquennale. Il mercato continua a premiare asset di qualità elevata, in location centrali o consolidate, caratterizzati da standard ESG avanzati e flessibilità degli spazi.

Logistica: inversione di tendenza, ma sotto media storica

Il settore Industrial & Logistics, che rappresenta il 18% dei volumi complessivi, cresce del 15% rispetto al 2024, interrompendo il trend negativo degli ultimi esercizi. Tuttavia, il volume totale rimane leggermente inferiore alla media dei cinque anni precedenti (-3%), segno di un mercato ancora selettivo e orientato su prodotto prime e tenant solidi.

Hospitality stabile dopo il ciclo post-pandemico

Il comparto Hospitality archivia il 2025 con una dinamica sostanzialmente stabile (-2% rispetto al 2024) e una quota del 16% sul totale investito. Dopo l’intensa fase di rimbalzo post-pandemico, il segmento sembra aver raggiunto un punto di equilibrio, con operazioni mirate su strutture upscale e location ad alta attrattività turistica.

Alternatives: crescita record trainata dal Living

Particolarmente significativa la performance del comparto Alternatives, che ha rappresentato il 15% dei volumi complessivi e ha registrato una crescita del +91% rispetto al 2024.

All’interno del segmento, la quota principale degli investimenti si è concentrata sul Living (student housing, multifamily, senior living), seguito da Healthcare e, a distanza, dal comparto Leisure. La forte espansione conferma l’interesse degli investitori per asset class difensive, legate a trend demografici strutturali e a dinamiche di lungo periodo.

Fiducia in ripresa e basi solide per il 2026

Secondo Mark Roberts, Head of Capital Markets di BNP Paribas Real Estate Advisory, il 2025 rappresenta un punto di svolta:

«A seguito di significativi aggiustamenti di mercato e di una revisione dei prezzi, il 2025 ha registrato una solida ripresa dei volumi di investimento, trainata da una rinnovata fiducia degli investitori. In prospettiva, il miglioramento delle condizioni di finanziamento e il perdurare della fiducia negli asset core delineano una base solida per il 2026».

La combinazione tra repricing già incorporato, maggiore prevedibilità dei rendimenti e condizioni di funding in progressivo miglioramento sembra aver riattivato la liquidità istituzionale, sia domestica sia internazionale.

Outlook: selettività e qualità al centro

Il mercato italiano entra nel 2026 con un quadro più stabile ma ancora selettivo. I capitali si orientano su:

• asset prime o core+
• elevati standard ESG
• solidità dei conduttori
• location consolidate

L’incremento dei volumi rispetto alle medie storiche suggerisce che la fase di attesa post-correzione dei rendimenti sia in gran parte superata. Resta centrale la capacità degli operatori di strutturare operazioni efficienti dal punto di vista finanziario e coerenti con le nuove aspettative di sostenibilità e resilienza degli investitori.