Trasferimento immobiliare con sentenza: come si tassa

Quando i trasferimenti immobiliari avvengono con sentenza, quale imposta di registro deve essere applicata? Proporzionale o in misura fissa? Sul punto è intervenuta la Cassazione con le ordinanze n. 4069, del 23 febbraio 2026, n. 4140 e 4153, del 24 febbraio 2026. Vediamo cosa è stato precisato partendo da quanto previsto dall’articolo 2932 del Codice civile.

Imposta di registro nei trasferimenti immobiliari con sentenza

La Cassazione ha chiarito che i trasferimenti immobiliari che avvengono a seguito di provvedimento dell’Autorità giudiziaria emesso ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile scontano l’imposta di registro in misura ordinaria, a prescindere dal fatto il trasferimento sia subordinato al pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.

Il ruolo dell’articolo 2932 del Codice civile

Il primo comma dell’articolo 2932 del Codice civile stabilisce che, “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso”.

Nella maggior parte dei casi, questo avviene quando, dopo la stipula di un contratto preliminare per il trasferimento di un immobile, uno dei contraenti si rifiuta di stipulare il successivo contratto di compravendita. 

Come sottolineato da Fisco Oggi, “il provvedimento giudiziario ha natura costitutiva e, per effetto di esso, la proprietà del bene oggetto del contratto preliminare viene trasferita al promissario acquirente mediante un provvedimento giudiziario che sostituisce l’atto di compravendita”. 

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Pagamento del prezzo e condizione sospensiva

Con l’obiettivo di tutelare la parte venditrice, in genere il provvedimento giudiziario subordina l’effettivo trasferimento della proprietà del bene all’integrale pagamento del prezzo da parte dell’acquirente. Il trasferimento del bene viene dunque sottoposto alla condizione sospensiva relativa al versamento del corrispettivo a cura dell’acquirente.

Qual è l’orientamento della Cassazione nel 2026?

In questo quadro, affrontando il tema dell’imposta di registro, la Cassazione ha confermato il principio in base al quale la sentenza emessa sulla base dell’articolo 2932 del Codice civile, che dispone il trasferimento di un immobile a favore di un promissario acquirente, subordinatamente al pagamento del corrispettivo pattuito, è soggetta a imposta proporzionale “anche se ancora impugnabile, in quanto, per effetto dell’articolo 27 del Testo unico sull’imposta di registro, Dpr n. 131/1986, non sono considerati sotto condizione sospensiva gli atti i cui effetti dipendono dalla mera volontà dell’acquirente o da iniziativa unilaterale del promissario acquirente”.

Secondo la Cassazione, dunque, deve essere applicata l’imposta di registro in misura proporzionale, dal momento che il pagamento del corrispettivo è un evento che dipende dalla volontà dell’acquirente e che quest’ultimo – nei casi presi in esame – aveva già manifestato la propria intenzione di procedere all’acquisto del momento dell’introduzione del giudizio civilistico finalizzato ad ottenere il trasferimento forzato del bene.