Aggiornamenti catastali, la mansarda è di lusso?

Come molti sapranno, una delle condizioni fondamentali per poter fruire delle agevolazioni fiscali prima casa è che essa non sia considerata di lusso in base a parametri ben definiti dal decreto del ministero dei lavori pubblici nr. 1072 del 02 agosto 1969, la cosiddetta "legge tupini", dal nome dell’allora ministro. Ma di che parametri tiene conto la legge, che si intende per casa di lusso e che c'entra il notaio? ce lo spiega il nostro esperto, massimiliano podestà

Riteniamo importante chiarire subito che detti parametri prescindono dalla categoria catastale e dalla classe dell’immobile, volendo presumibilmente il legislatore individuare anche quelle situazioni di non corretto accatastamento mediante caratteristiche oggettive, sebbene di difficoltosa verifica. È ben noto infatti che, nella migliore delle ipotesi, soltanto le parti (acquirente e venditore) erano a conoscenza del reale stato dei fatti, mancando una verifica da parte di qualsiasi soggetto terzo, incluso il notaio che si limitava ad autenticare dichiarazioni, identità e firme dei sottoscriventi

Le norme di recente approvazione sembrano rispecchiare la volontà dello stato di verificare ed aggiornare il catasto, partendo dalla c.d. Riforma bersani con l’introduzione del sistema prezzo-valore (dichiarando in atto il reale prezzo pagato, si conteggiano le imposte sul valore catastale e, dal 2007, si ottiene anche sconto del 30% sull’onorario del notaio) fino al decreto legge del 31 maggio 2010 nr. 78 che impone l’obbligo per i notai di verificare che le planimetrie catastali rispecchino il reale stato dei luoghi a pena la nullità dell’atto

Se dunque, da una parte, stanno progressivamente emergendo i valori reali degli immobili, dall’altra avremo una “mappa” degli immobili sempre più aderente all’effettivo stato di fatto.
Non possiamo dimenticare inoltre che, dal 1985 ad oggi, ci sono stati ben 3 condoni edilizi (oltre al recente “piano casa”) attraverso i quali è stato possibile, fra l’altro, ampliare gli spazi o mutare le destinazioni degli ambienti (mansarde o piani interrati divenuti abitabili, verande o balconi chiusi, autorimesse divenute dependance, eccetera) ed è proprio su questo che vorremmo concentrare la nostra riflessione

Rileggiamo insieme solo alcuni dei parametri della “legge tupini” secondo i quali un’abitazione è da considerarsi si lusso:

1.    Le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta

2.    Le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine).
Allo stato attuale il catasto fornisce, nella maggior parte dei casi, indicazioni di superficie espresse in “vani” e non in metri quadrati, ciò nonostante potrebbe maturare la condizione per un aggiornamento e per delle verifiche fiscali a seguito proprio delle modifiche apportate nel tempo agli immobili

Supponiamo, ad esempio, il caso di un villino su 3 livelli (interrato, rialzato e sottotetto) che sviluppava inizialmente una superficie residenziale di 150mq ma nel quale il proprietario, grazie agli strumenti urbanistici forniti negli anni, abbia apportato alcune modifiche per esigenze familiari chiudendo un patio di 20mq per realizzare una cucina più grande, mutando la destinazione del piano interrato per altri 60mq nel quale ha effettuato uno sbancamento di accesso e luce garantendo indipendenza magari ad un figlio, recuperato il sottotetto per altri 20mq perché “con una stanza per gli ospiti la casa acquista valore”. Il risultato sarebbe un villino avente pressapoco la stessa struttura esterna, le medesime categoria e classe catastali, ma una superficie netta reale di 250mq, quindi ben oltre al limite fissato dal decreto.
In sede di un’eventuale stipula di compravendita, attraverso il controllo obbligatorio delle planimetrie, emergerebbero certamente le caratteristiche e l’acquirente non potrebbe fruire delle agevolazioni “prima casa” con un notevole esborso economico all’acquisto e nel successivo mantenimento dell’immobile

Ed è bene fare molta attenzione qualora mai si sperasse di “passare inosservati” perché, in caso di accertamento, le sanzioni sarebbero micidiali: versamento della differenza dovuta maggiorata del 30% oltre agli interessi di mora maturati dal giorno dell’atto. Alla luce delle nuove normative non ci sembra poi così improbabile che lo stato riesca in breve tempo, incrociando semplicemente dei dati ora resi pubblici, a verificare le incongruenze ed a sanzionare i trasgressori, soprattutto considerando la necessità sempre crescente di entrate fiscali di ogni genere, maggiormente nei comuni. Esattamente come si sta procedendo all'aggiornamento delle rendite catastali degli immobili, proprio grazie a quanto emerso con l’introduzione del meccanismo di “prezzo-valore”