Gestione utenze, cosa fare se il nuovo inquilino non fa la voltura

Quando si sottoscrive un nuovo contratto di locazione, una delle prime incombenze riguarda l'intestazione delle utenze di luce, gas e acqua, che possono essere aggiornate senza interrompere il servizio. Non sempre però questa operazione viene fatta immediatamente. Quando si viene a creare questa situazione, molti proprietari si domandano cosa fare se il nuovo inquilino non fa la voltura nonostante gli accordi presi, col rischio che le fatture continuino ad arrivare al proprietario. In questi casi, la Cassazione vieta di disattivare unilateralmente le forniture: farlo mentre l'immobile è occupato configura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (art. 392 c.p.).

Cosa posso fare se l'inquilino si rifiuta di fare la voltura

Quando un contratto di locazione viene firmato, il passaggio di consegne amministrativo è un momento critico. Se il nuovo inquilino non fa la voltura delle utenze, il proprietario si trova in una posizione di estrema vulnerabilità: legalmente, finché il contratto di fornitura rimane intestato al locatore, quest’ultimo è l’unico responsabile verso la società erogatrice. 

Se il nuovo inquilino non fa la voltura dell’acqua o consuma energia e gas e non paga, il fornitore si rivarrà direttamente sul proprietario. Per tutelarsi in modo efficace e legale, ecco l'iter da seguire.

Inviare una diffida voltura utenze

La cortesia verbale spesso è insufficiente. È necessario inviare una diffida formale tramite raccomandata A/R o PEC che deve:

• citare l'articolo del contratto di locazione che prevede l'obbligo di voltura;
• assegnare un termine perentorio (solitamente 15 giorni);
• avvisare che, decorso il termine, si eserciterà il diritto di recesso dal contratto di fornitura e si valuterà l'azione di sfratto.

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La richiesta di cessazione amministrativa: è legale?

Se l'inquilino persiste nel rifiuto, il proprietario può recedere dal proprio contratto con il fornitore. È fondamentale comprendere il distinguo giuridico per non incorrere nel reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (previsto dall'articolo 392 del Codice Penale):

• il distacco materiale è illegale: il proprietario non può manomettere il contatore, staccare i cavi o chiudere i rubinetti di forza. Questi atti configurano un reato, perché viene utilizzata la violenza sulle cose per farsi giustizia da solo;
• il recesso amministrativo è legale: il proprietario ha il diritto di cessare un rapporto economico (il contratto di somministrazione) che è intestato a lui. In questo caso, il distacco è una conseguenza commerciale della chiusura del contratto. Se è stata inviata la diffida preventiva, la responsabilità del buio ricade sull'inquilino che, pur avvisato, non ha provveduto al subentro.

Azione legale per morosità

Il mancato rimborso delle bollette costituisce morosità per oneri accessori. Se il debito accumulato supera le due mensilità del canone (articolo 5 della Legge 392/78), è possibile avviare lo sfratto per morosità. Il giudice potrà convalidare lo sfratto e ordinare il recupero delle somme tramite decreto ingiuntivo.

In sintesi non è possibile togliere la luce fisicamente, ma si può interrompere il rapporto economico con il fornitore dopo aver messo l'inquilino in condizione di provvedere autonomamente.

La voltura delle utenze è obbligatoria?

Una domanda frequente nel settore immobiliare è: la voltura delle utenze è obbligatoria per legge? La risposta non è un semplice sì o no, ma dipende dalla natura degli accordi contrattuali e dalle responsabilità civili.

La necessità pratica e contrattuale

Sebbene non esista una norma che preveda delle sanzioni per la mancata voltura delle utenze, il cambio è obbligatorio di fatto per il corretto funzionamento del contratto di locazione. Quasi tutti i modelli di contratto (sia a canone libero che concordato) includono una clausola specifica che obbliga il conduttore a intestarsi i contatori entro pochi giorni dalla consegna delle chiavi. Ecco perché è fondamentale farla:

• per l'inquilino: solo con la voltura può scegliere il piano tariffario più adatto, accedere ai bonus sociali (se ne ha diritto) e beneficiare della tariffa residente, che è significativamente più bassa rispetto a quella per non residenti;
• per il proprietario: serve a sganciarsi da ogni responsabilità economica. In caso di voltura con bollette non pagate dal precedente inquilino, il nuovo intestatario può richiedere la voltura senza accollo, ovvero dichiarando di non avere legami con il precedente debitore e iniziando una gestione da zero senza ereditare i debiti pregressi.

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Cosa fare se l'inquilino non si intesta le utenze

Se il proprietario si dovesse accorgere che, dopo mesi, le bollette arrivano ancora a suo nome, non deve farsi prendere dal panico ma agire con metodo.

Molti locatori commettono l'errore di aspettare per non rovinare i rapporti, ma questo ritardo può costare migliaia di euro in caso di voltura con bollette non pagate. Eccome come deve essere gestita correttamente questa fase:

• verifica documentale: deve essere controllato il contratto di affitto. Se è presente la clausola di voltura, l'inquilino è in difetto contrattuale. Se non è presente, la situazione è più complessa ma non disperata, poiché il possesso dell'immobile implica la responsabilità dei consumi;
• la diffida formale: come accennato, la diffida ad effettuare la voltura delle utenze è la principale arma nelle mani del proprietario. Deve essere scritta in modo chiaro, indicando che il mancato adempimento lede il diritto di non essere gravato da spese che non competono;
• gestione del distacco: se l'inquilino ignora la diffida, il proprietario deve comunicare al fornitore la volontà di cessare il rapporto contrattuale. Il fornitore invierà un tecnico o agirà da remoto (per i contatori elettronici) per sospendere l'erogazione. Questo è il momento in cui, solitamente, l'inquilino si attiva per regolarizzare la posizione;
• il recupero delle somme: se il proprietario ha dovuto anticipare dei pagamenti, è necessario raccogliere tutte le fatture e le ricevute. Queste serviranno come prova documentale per un eventuale decreto ingiuntivo. È importante ricordare che anche se il nuovo inquilino non fa la voltura dell’acqua, il proprietario è tenuto a pagare l'ente idrico per evitare il distacco, ma ha pieno diritto di rivalsa totale sul conduttore.

Cosa succede se non si cambia intestatario bolletta?

Ignorare il cambio di intestazione è un rischio che non conviene correre a nessuna delle parti coinvolte. Ecco nel dettaglio cosa succede se il nuovo inquilino non fa la voltura o se il proprietario non la esige.

Conseguenze per il proprietario

Il proprietario rimane il debitore principale. Se il fornitore non riceve i pagamenti, avvierà le pratiche di recupero crediti contro di lui. Questo può portare a:

• segnalazioni nelle banche dati dei cattivi pagatori;
• azioni di pignoramento presso terzi (ad esempio sullo stipendio o sul conto corrente);
• difficoltà ad attivare nuove forniture in futuro.

Conseguenze per l'inquilino

L'inquilino vive in una situazione di precarietà. Il proprietario potrebbe chiudere i contratti in qualsiasi momento, lasciandolo senza luce o gas. Non si espone a delle sanzioni per la mancata voltura delle utenze, ma deve pagare le tariffe non residente (molto più care) e non potrà in alcun modo intervenire in caso di guasti tecnici al contatore, poiché il fornitore parlerà solo con l'intestatario ufficiale.

Il caso particolare dell'acqua

Se il nuovo inquilino non fa la voltura dell'acqua, la situazione può essere ancora più spinosa, specialmente in condomini con contatore centralizzato. In questo caso, il proprietario rimane responsabile verso il condominio.

La giurisprudenza ha confermato che il proprietario non può chiudere l'acqua di forza all'interno dell'appartamento se questo è l'unico modo per l'inquilino di accedere a un bene primario, ma può agire legalmente per il recupero forzoso delle somme.

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Quali sono le tempistiche per le volture delle utenze

Capire i tempi tecnici aiuta a distinguere tra un ritardo burocratico e un rifiuto deliberato dell'inquilino. Area ha stabilito regole ferree per evitare che i consumatori restino nel limbo. Per l’energia elettrica:

• tempo massimo: 4 giorni lavorativi;
• il processo: il fornitore riceve la richiesta e ha 2 giorni per trasmetterla al distributore locale. Quest'ultimo ha altri 2 giorni per aggiornare l'anagrafica del punto di prelievo (POD).

Per il gas:

• tempo massimo: 5-7 giorni lavorativi;
• il processo: qui i tempi sono leggermente più lunghi perché il distributore deve verificare che non vi siano problemi di sicurezza o morosità bloccanti sul punto di riconsegna (PDR). In alcuni casi, potrebbe essere necessario l'intervento fisico di un tecnico se il contatore è di vecchia generazione.

Per l’acqua e i servizi idrici le tempistiche variano a seconda del regolamento del gestore locale, ma generalmente si attestano sui 5 giorni lavorativi. È importante sapere che per l'acqua la voltura è spesso gestita tramite portali online che richiedono la foto del contatore con la lettura aggiornata per evitare contestazioni sui consumi pregressi.