Dopo un primo trimestre positivo, il mercato immobiliare commerciale italiano sembra affrontare il 2026 con prudenza ma anche con fondamentali che continuano a mostrare una significativa capacità di resistenza, mostrando una capacità di tenuta che appare in controtendenza rispetto a un contesto economico internazionale sempre più complesso. Secondo i dati del primo trimestre elaborati da Cushman&Wakefield Italia, al 31 marzo 2026 gli investimenti complessivi hanno raggiunto 3,05 miliardi di euro, registrando una crescita del 13% rispetto allo stesso periodo del 2025.
Il risultato assume ancora maggiore rilevanza considerando lo scenario internazionale: il peggioramento del conflitto in Medio Oriente ha avuto effetti sui mercati globali, con nuove pressioni sui costi energetici, un rallentamento della fiducia dei consumatori e una revisione al ribasso delle prospettive di crescita economica italiana, oggi stimate intorno allo 0,5% per l’intero anno.
Capitale estero protagonista, ma l’Italia mantiene il suo appeal
A sostenere il mercato è stata soprattutto la componente internazionale. Circa il 65% dei volumi investiti è infatti riconducibile a capitali esteri, segnale di un interesse che continua a posizionare l’Italia tra le destinazioni europee più attrattive per gli investimenti immobiliari.
Parallelamente, gli investitori italiani hanno mantenuto un ruolo importante nelle operazioni più complesse, in particolare nei progetti che richiedono attività di trasformazione, riposizionamento o gestione operativa più articolata.
Il retail torna in testa e guida il mercato
La vera sorpresa del trimestre arriva dal comparto retail, che conquista il primo posto tra le asset class più attrattive. Con investimenti pari a circa un miliardo di euro, il settore rappresenta il 33% del totale e registra una crescita del 75% su base annua.
Il risultato è stato sostenuto da alcune operazioni di grande dimensione, tra cui una transazione superiore ai 400 milioni di euro, oltre dall’ingresso di nuovi investitori internazionali nel mercato italiano.
Tra i movimenti più significativi figura l’arrivo di VIA Outlets, che ha effettuato il suo primo investimento nel Paese attraverso l’acquisizione di Scalo Milano Outlet & More. Si segnala inoltre l’ingresso di Aware Super nella piattaforma European Outlet Mall Venture.
Le vie del lusso continuano a correre
Il segmento retail di fascia alta continua a mostrare grande solidità, con le principali vie dello shopping italiano che registrano valori ancora in crescita.
A Milano, Via Montenapoleone si conferma ai vertici europei con canoni che raggiungono i 20 mila euro al metro quadrato annuo. Crescono anche i valori di Via Sant'Andrea, mentre a Roma Via Condotti registra un incremento annuo del 6,7%.
Anche Via de' Tornabuoni conferma un trend positivo con una crescita del 10%.
La domanda degli operatori si concentra soprattutto nei settori lifestyle, sportswear e cosmetica, mentre il segmento del lusso mostra un approccio più prudente, influenzato dal contesto geopolitico.
Logistica, boom delle locazioni ma investimenti in rallentamento
Nel comparto logistico il primo trimestre evidenzia dinamiche differenti tra domanda e investimenti.
Il mercato delle locazioni mostra una forte accelerazione, con un assorbimento di circa 811 mila metri quadrati: un incremento del 69% rispetto allo stesso periodo del 2025 e del 40% sopra la media trimestrale degli ultimi due anni.
A trainare il risultato è stato il ritorno di operazioni di grandi dimensioni, guidate da operatori logistici 3PL strutturati. Dal punto di vista geografico, Lombardia e Piemonte hanno concentrato circa il 66% dei volumi assorbiti, rafforzando il ruolo del Nord Italia come principale hub logistico nazionale.
Sul fronte investimenti, invece, il trimestre si è chiuso con 410 milioni di euro, segnando una flessione del 37% su base annua. Una dinamica che, secondo gli analisti, appare legata più alla scarsità di prodotto disponibile che a un reale calo dell’interesse degli investitori.
La domanda resta infatti robusta, ma l’offerta di asset prime di elevata qualità continua a essere limitata. Molti proprietari, in questa fase, preferiscono rinviare le vendite o attendere condizioni di mercato più favorevoli.
Uffici: Milano rallenta, Roma recupera terreno
Nel comparto direzionale emerge un mercato sempre più selettivo e polarizzato, nel quale la qualità degli immobili diventa il principale elemento di differenziazione.
A Milano l’assorbimento si è fermato a 57 mila metri quadrati, segnando il dato più basso degli ultimi cinque anni e una flessione del 44% rispetto al primo trimestre del 2025.
Nonostante il rallentamento dell’attività, i canoni continuano a crescere e raggiungono livelli record: nelle aree centrali più richieste i valori prime salgono a 820 euro al metro quadrato annuo, sostenuti dalla limitata disponibilità di immobili di alta qualità.
Scenario differente a Roma, dove il mercato registra segnali di maggiore dinamismo. L’assorbimento cresce del 21% raggiungendo 35.700 metri quadrati, mentre gli investimenti toccano quota 240 milioni grazie a una grande operazione nel Central Business District.
Anche nella Capitale i canoni continuano a salire, attestandosi a 620 euro al metro quadrato annuo nelle aree più centrali.
Qualità e sostenibilità guidano le strategie
L’elemento comune ai principali segmenti del mercato sembra essere sempre più la ricerca della qualità. Gli investitori istituzionali stanno infatti tornando a osservare con interesse il mercato italiano, ma con criteri molto più selettivi rispetto al passato.
Localizzazione strategica, sostenibilità ambientale e caratteristiche tecniche degli immobili diventano oggi requisiti indispensabili per attrarre capitale e sostenere il valore degli asset.
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