Condominio verticale, quali sono le caratteristiche e i vantaggi

I contesti abitativi condivisi possono comprendere le più svariate configurazioni, a seconda dell’architettura e della disposizione spaziale dell’edificio principale. Ma cosa si intende per condominio verticale? In linea generale, si tratta di uno stabile che si sviluppa in altezza, con unità abitative sovrapposte. Si differenzia dal condominio orizzontale, che si estende invece in larghezza, principalmente con abitazioni affiancate, spesso indipendenti ma legate da spazi e servizi condivisi. Questa diversità strutturale può avere effetti sulla gestione, le spese e i rapporti fra i condomini.

Che cos’è un condominio verticale

All’interno dei centri urbani italiani, la disponibilità di edifici condominiali sviluppati in altezza rappresenta una delle configurazioni in assoluto più frequenti. Ma qual è il significato di condominio verticale?

In linea generale, con questa definizione si identifica proprio uno stabile condiviso che:

• si sviluppa in verticale, con unità abitative sovrapposte;
• presenta aree comuni condivise da tutte le unità private.

Dal punto di vista architettonico, questa tipologia permette di ottimizzare lo spazio urbano, perché comprende una moltitudine di appartamenti su una superficie al suolo sostanzialmente ridotta. Si pensi, ad esempio, a un condominio verticale a Milano: una soluzione decisamente pratica, e ottimale, all’interno di una città dove l’edilizia abitativa deve giocoforza estendersi in altezza, data la concentrazione dello sviluppo urbano.

A livello giuridico, questo condominio è regolato soprattutto dall’articolo 1117 del Codice Civile, che stabilisce la presunzione di comunione per tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.

Cosa si intende per condominio orizzontale

Per contro, vi possono essere edifici condivisi che si sviluppano perlopiù in larghezza, anziché in altezza. Ma quali sono le caratteristiche di un condominio orizzontale?

In questo caso, si assiste a unità abitative fra loro affiancate - l’esempio tipico è quello delle villette a schiera - collocate all’interno di un’area comune. In genere:

• le singole abitazioni sono fra di loro indipendenti;
• vi sono però spazi, impianti e servizi comuni.

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Questa tipologia è stata ufficialmente riconosciuta con la Legge 220/2012, tramite l’articolo 1117-bis del Codice Civile, estendendo la disciplina generale del condominio anche alle configurazioni orizzontali.

Che differenza c’è tra condominio orizzontale e verticale

Comprese le caratteristiche principali delle due tipologie di stabili condivisi, è utile anche fare accenno alle differenze tra condominio verticale e orizzontale:

• nel condominio verticale prevale una natura strutturale caratterizzata dalla sovrapposizione in altezza delle unità, con un elevato numero di parti comuni, come le scale, l’ascensore, il tetto. Si verifica una vera e propria compenetrazione fisica ed edilizia ineliminabile, ovvero non è possibile la separazione tra le proprietà private e quelle comuni, proprio perché la struttura portante è unica;
• nel condominio orizzontale vi è invece una maggiore autonomia delle singole proprietà perché, estendendosi in larghezza, possono sussistere anche in modo indipendente. Le parti e gli impianti comuni sono prevalentemente esterni e, per questo, la comunione è più funzionale che strutturale.

Qual è la differenza tra proprietà orizzontale e verticale

È inoltre utile notare che, fra condominio verticale e orizzontale, ben più complessa è la differenziazione in termini di proprietà. Infatti:

• nel condominio verticale, le proprietà esclusive consistono in porzioni di piano delimitate in senso orizzontale, mentre gli elementi strutturali verticali - fondamenta, muri maestri, scale, tetto - restano comuni;
• nel condominio orizzontale, ciascuna unità è generalmente delimitata in senso verticale, con il proprietario che, salvo diverso titolo, estende i suoi diritti sul proprio lotto secondo i principi stabiliti dall’articolo 840 del Codice Civile, mentre la comunione riguarda principalmente servizi e infrastrutture esterne orizzontali.

Come si gestiscono le parti comuni nelle due tipologie

Indipendentemente dalla tipologia del condominio, la gestione delle parti comuni segue perlopiù i medesimi binari. I principali articoli del Codice Civile non fanno infatti distinzione tra la disposizione orizzontale o verticale dell’edificio, ad esempio:

• l’articolo 1102 regola l’uso delle parti comuni da parte del singolo, che deve avvenire senza cambiarne la destinazione o impedire ad altri di fare altrettanto;
• l’articolo 1120 disciplina le innovazioni sulle parti comuni, che possono essere ordinarie o, ancora, gravose e voluttuarie;
• l’articolo 1123 prevede il criterio di proporzionalità nella suddivisione delle spese, in base ai millesimi di proprietà posseduti, a meno di accordi diversi fra i partecipanti;
• gli articoli 1129 e 1130 disciplinano gli obblighi e i doveri di trasparenza dell’amministrazione;
• l’articolo 1136 regola le maggioranze necessarie per gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e per le innovazioni.

La principale differenza è forse nella gestione delle singole spese, perché nel condominio orizzontale - data la sostanziale indipendenza delle singole unità abitative - è più probabile che alcuni beni e servizi siano suscettibili di uso separato. Di conseguenza, è più frequente che vengano deliberati interventi che coinvolgono solo un numero ristretto di unità, esentando le rimanenti dal partecipare ai costi.

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In ogni caso, per entrambe le tipologie è il regolamento condominiale, contrattuale o assembleare, a giocare un ruolo chiave nel definire diritti e doveri specifici. 

I vantaggi e gli svantaggi di un condominio verticale

Infine, è utile prendere in considerazione anche i vantaggi e gli svantaggi del risiedere all’interno di un condominio verticale.

Fra i fattori positivi del possedere un’unità in un palazzo esteso verticalmente, si elencano:

• le economie di scala, perché la centralizzazione dei servizi permette di abbattere molti costi di gestione quotidiana;
• l’efficienza termica, in quanto la sovrapposizione dei piani riduce le dispersioni di calore e gli appartamenti confinanti si riscaldano vicendevolmente;
• l’ammortizzazione dei costi straordinari, con le spese più pesanti - ad esempio, il rifacimento del tetto o delle facciate - che diventano più sostenibili, perché condivise;
• l’impatto minore sul suolo, perché questo modello architettonico consuma una porzione minore di terreno;
• la maggiore sicurezza percepita, perché la forte concentrazione di residenti riduce il senso di isolamento;
• l’accesso facilitato ai servizi, perché questi palazzi spesso si trovano nei centri urbani, in posizioni strategiche e ben collegate.

Tra gli elementi meno virtuosi, invece, è utile non sottovalutare:

• la privacy minore e disturbi maggiori, come ad esempio le immissioni rumorose dovute alla vicinanza stretta;
• la necessità di compromesso e tolleranza, proprio poiché l’esistenza di unità private sovrapposte comporta sempre una certa sopportazione, sia per immissioni fastidiose che per le esigenze degli altri condomini;
• la burocrazia e i costi amministrativi maggiori, perché gli edifici multipiano tendono a essere più complessi da gestire rispetto a configurazioni orizzontali con unità sostanzialmente indipendenti.

In entrambe le configurazioni, l’amministratore di condominio ha un ruolo centrale, soprattutto nel raccogliere i disagi o comprendere le necessità dei singoli proprietari.