Mutuo da residenti all’estero, quando si può sottoscrivere in Italia

Il patrimonio immobiliare italiano, unito alla bellezza del territorio, attira da sempre numerosi investitori esteri, pronti ad acquistare una casa sullo Stivale. Ma è possibile sottoscrivere in Italia un mutuo da residenti all’estero? L’operazione non è vietata, ma richiede procedure più rigide rispetto ai richiedenti autoctoni, con verifiche più ferree e tempistiche solitamente più dilungate, anche di sei mesi. Ancora, le banche tendono a non concedere finanziamenti per più dell’80% del valore dell’immobile, dato un rischio d’insolvenza maggiore. In ogni caso, molto dipende dall’istituto prescelto: per questo è utile utilizzare strumenti online per trovare il mutuo migliore e la banca più favorevole ai clienti esteri.

Come comprare casa in Italia da residenti all’estero

Prima di prendere in considerazione la possibilità di richiedere un mutuo come residenti all’estero, è utile comprendere quale sia il processo per l’acquisto di un immobile in Italia. A livello burocratico, sono infatti necessari dei passaggi in più rispetto a chi risiede stabilmente nel Paese. 

La prima fase è quella dell’individuazione e della verifica del cespite, selezionando le proprietà di proprio interesse tramite canali online o agenzie locali. In caso non si avesse la possibilità di visitare gli immobili di persona, si può delegare questa fase a un agente o altri mediatori di settore.

Dopodiché, è necessario procedere con:

• la richiesta e l’attribuzione del codice fiscale, indispensabile per qualsiasi operazione di rilevanza giuridica o fiscale sul territorio italiano, anche con residenza estera;
• la redazione di una procura notarile speciale, qualora non fosse possibile garantire presenza fisica al momento della stipula del contratto preliminare o del rogito notarile, a un soggetto di fiducia residente in Italia. L’atto può essere formulato tramite notaio o gli uffici consolari esteri;
• la costituzione di un conto corrente dedicato italiano, sia per la compravendita italiana che per il mutuo, perché molte banche chiedono una canalizzazione dei flussi finanziari su conti autoctoni.

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Qualora si ipotizzi la richiesta di un mutuo, è inoltre indispensabile non solo trovare un istituto di credito che accetti di erogarlo a residenti esteri, ma anche valutare con grande anticipo il piano d’ammortamento, per stimare tutti i costi dell’operazione. Per farlo, ci si può avvalere di utili strumenti online per simulare il mutuo. 

Un residente estero può acquistare la prima casa in Italia?

Una situazione particolare è rappresentata non solo dal residente all’estero che vuole acquistare una casa in Italia, ma anche l’abitazione principale. È possibile procedere?

In linea generale, la normativa non pone alcun limite all’acquisto della prima casa sul territorio nazionale da un soggetto non residente, tuttavia vi sono delle distinzioni da fare sotto il profilo fiscale:

• i non residenti non possono accedere alle previste agevolazioni sulla prima casa, perché uno dei requisiti fondamentali è proprio la residenza anagrafica nel Comune dove è situato l’immobile. Di conseguenza, non si potrà approfittare dell’imposta di registro o dell’IVA agevolate, così come della detrazione passiva degli interessi del mutuo;
• le agevolazioni rimangono però disponibili per chi lavora all'estero, ai sensi del D.L. 69/2023. È necessario che il richiedente abbia lavorato o risieduto in Italia per almeno 5 anni prima di espatriare e che l'immobile si trovi nel Comune di nascita, di precedente residenza o dove si svolgeva l'attività.

Chi è residente all’estero può chiedere un mutuo in Italia?

La normativa e la prassi bancaria non pongono particolari limitazioni all’erogazione di finanziamenti ipotecari a soggetti non residenti, perché non sono previste distinzioni in base alla nazionalità o alla localizzazione geografica. Tuttavia, le procedure e le tempistiche tendono a essere più complesse rispetto ai residenti in Italia.

Allo scopo di ridurre il rischio d’insolvenza, e le difficoltà giuridiche di recupero dei crediti da un individuo stabilmente all’estero, le banche adottano criteri di selettività elevati in fase d’istruttoria, con valutazioni approfondite nei sistemi creditizi e reddituali oltreconfine.

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Proprio in virtù di queste difficoltà, il numero di istituti di credito effettivamente disposti alla valutazione, e alla successiva erogazione del finanziamento, è spesso ridotto. Molto però dipende dal rispetto dei requisiti generali per la richiesta di mutuo e, fatto non meno importante, dallo status giuridico e fiscale del singolo richiedente.

I requisiti generali per un mutuo in Italia per residenti esteri

In linea generale, affinché un cittadino estero possa ottenere un mutuo italiano, è necessario il rispetto di alcuni requisiti di base. Alcuni rientrano nelle classiche valutazioni che la banca conduce verso qualsiasi tipo di richiedente, altri sono invece specifici per soggetti esteri. Fra i principali, si elencano:

• la sostenibilità del finanziamento e il rapporto rata debito, con l’importo della rata mensile che non dovrebbe mai eccedere il 30-35% delle entrate. Sui redditi prodotti all’estero, le banche tendono a considerare anche una decurtazione percentuale, per assorbire potenziali oscillazioni economiche o valutarie;
• il margine di sussistenza, che per questo tipo di operazioni può essere spesso elevato. Le banche analizzano infatti la liquidità residua del residente estero - ovvero, quale somma rimane a disposizione al netto della rata - in modo diverso da quello italiano, poiché il costo della vita potrebbe essere più elevato rispetto agli standard domestici;
• la stabilità lavorativa, meglio se supportata da un contratto a tempo indeterminato e un’anzianità di servizio significativa, per ridurre il rischio d’insolvenza;
• il Loan-to-Value, ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dell’immobile, il più basso possibile e, in ogni caso, quasi mai superiore all’80%;
• le garanzie personali sul territorio nazionale, come altri immobili di proprietà, coobbligati, cointestari o garanti residenti. 

Il mutuo per italiani residenti all’estero

Entrando maggiormente nel dettaglio, una delle casistiche più frequenti è rappresentata dal mutuo per italiani residenti all’estero. Il processo di valutazione e di erogazione del finanziamento non è dissimile dalla richiesta di un mutuo in Italia con busta paga estera: il presupposto fondamentale è l’iscrizione all’AIRE, indispensabile per chi si trasferisce oltreconfine per più di 12 mesi.

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In linea generale, per i mutui dei residenti AIRE all’estero:

• è richiesta una buona stabilità finanziaria, con posizioni lavorative solide e continuative, meglio se con contratti a tempo indeterminato;
• il Loan-To-Value ammesso è tendenzialmente più basso, attorno al 60-70%, quindi sono necessari buoni fondi già a propria disposizione;
• vengono preferiti i mutui dalle tempistiche medie, tra i 10 e 15 anni, mentre è più difficile ottenere finanziamenti estesi a 30 anni;
• è sempre valutata positivamente la presenza di garanti residenti in Italia e contatti continuativi sul territorio nazionale;
• i tassi proposti potrebbero essere leggermente più elevati rispetto a quelli offerti ai residenti, poiché la posizione è generalmente giudicata più rischiosa.

Il grande vantaggio per i cittadini italiani all’estero, regolarmente registrati all’AIRE, è però la possibilità di avvalersi delle agevolazioni sulla prima casa, in alcuni casi al pari dei residenti sullo Stivale.

La richiesta di mutuo per cittadini europei o extracomunitari

Più complesso è invece il percorso per i non italiani, per i quali si delineano due scenari differenziati a seconda della provenienza:

• i cittadini dell’Unione Europea, quindi appartenti a uno Stato membro, possono approfittare di procedure più semplici, in virtù dei trattati comunitari sulla libera circolazione dei capitali e al principio di non discriminazione bancaria. L’analisi della solvibilità è sostanzialmente identica a quella dei residenti in Italia e, fatto non meno importante, la facilità di consultazione e monitoraggio dei sistemi creditizi europei riduce il rischio percepito da parte della banca;
• per i cittadini extracomunitari, la fattibilità è condizionata dalla condizione e dalla stabilità del Paese d’origine, nonché da eventuali accordi bilaterali con lo Stato Italiano. I requisiti sono di solito più stringenti, con la necessità di documentazione tradotta e legalizzata, e la verifica approfondita dei redditi, della variabilità della valuta locale e della stabilità lavorativa. Quando applicabile, come nel caso di stranieri che desiderano portare la residenza in Italia, sarà necessario anche un regolare permesso di soggiorno. 

Quali documenti bisogna produrre

Non bisogna inoltre dimenticare che la richiesta di un mutuo italiano da cittadini esteri impone anche la produzione di una maggiore documentazione, spesso tradotta e legalizzata, soprattutto per i richiedenti extra-UE. Fra i documenti maggiormente richiesti, si elencano:

• la documentazione anagrafica completa, con una copia del passaporto internazionale in corso di validità, il codice fiscale italiano e, per i cittadini espatriati, la certificazione dell’iscrizione all’AIRE;
• le certificazioni reddituali ufficiali, come il contratto di lavoro originario, con una dichiarazione del datore di lavoro che ne attesti la vigenza, le ultime 3-6 buste paga e i modelli locali di dichiarazione dei redditi per gli ultimi due anni d’imposta;
• la tracciabilità finanziaria, con estratti conto completi per gli ultimi sei mesi, incluso sia il conto principale che eventuali altri d’appoggio;
• lo storico del merito creditizio, emesso dalle centrali rischi autorizzate dal Paese di residenza, per dimostrare l’assoluta puntualità nel rimborso di precedenti finanziamenti, così come l’assenza di pignoramenti, fallimenti o procedure concorsuali.

In quali casi non viene concesso il mutuo

Infine, è utile anche conoscere quali siano le condizioni che, con più frequenza, spingano le banche italiane a bocciare l’erogazione del finanziamento:

• i redditi in valute instabili o poco sicure, che bloccano giocoforza l’accesso al credito;
• l’assenza di una storia creditizia verificabile, ad esempio in mancanza di conti storici tracciabili all’estero o centrali rischi estere non affidabili;
• la liquidità insufficiente per l’operazione, ad esempio perché il rapporto tra rata e reddito non garantisce una sufficiente sussistenza ai costi della vita nel Paese di provenienza;
• la richiesta di un Loan-to-Value troppo elevato, prossimo o superiore all’80%, che rende l’operazione troppo rischiosa per la banca.

Infine, non si deve dimenticare che possono pesare anche i legami socio-economici stabili con l’Italia: molti istituti non concedono l’erogazione se il richiedente non ha alcun tipo di rapporto familiare, storico o professionale con lo Stivale, perché l’operazione potrebbe essere puramente speculativa e, di conseguenza, con un elevato rischio d’insolvenza.