Dopo un lungo ciclo di crescita sostenuta, i prezzi del mercato residenziale di lusso continuano a salire, ma con un ritmo sempre più moderato e dinamiche che si differenziano sensibilmente da mercato a mercato, da segmento a segmento, da città a città. È quanto emerge dall'analisi combinata dei principali report pubblicati da Knight Frank nel primo semestre del 2026 — il Global House Price Index, il Prime Global Cities Index, il Global Super-Prime Intelligence e l'European Residential Signals — un corpus di dati che offre la panoramica più aggiornata e completa sull'andamento del real estate residenziale a livello globale, europeo e italiano.
- Prezzi ancora su, ma la crescita reale è negativa
- L'Asia domina il mercato prime globale
- Mercati super prime: Dubai in testa, New York e Hong Kong accelerano
- L'Europa: prezzi delle destinazioni "sun-led" su del 60%
- L'Italia nel contesto globale: mercato mainstream in crescita, prime in calo a Milano, ma Roma brilla
- Roma: +5,5% nel 2025, 23° posto mondiale, davanti a Madrid, Parigi e New York
Prezzi ancora su, ma la crescita reale è negativa
Il Global House Price Index di Knight Frank, che monitora 55 mercati mainstream in tutto il mondo, registra nel primo trimestre del 2026 una crescita media annua nominale dell'1,4% — il dato più debole dal terzo trimestre del 2024 e in calo rispetto al 2,3% del quarto trimestre del 2025. Un rallentamento che, tuttavia, nasconde un mercato più resiliente di quanto il dato aggregato suggerisca: il 91% dei mercati monitorati ha comunque registrato una crescita nominale positiva dei prezzi, in aumento rispetto all'87% del trimestre precedente.
Prezzi reali in calo per l‘inflazione
Il vero problema è la dimensione reale. Corretti per l’inflazione, i prezzi reali sono scesi in media dell'1,8% su base annua nel primo trimestre del 2026, rispetto al -0,3% del trimestre precedente. L'inflazione continua ad assorbire gran parte dei rialzi nominali, e una ripresa più duratura richiederà che il calo dei tassi di interesse si traduca in una domanda più robusta, mentre l'inflazione continua a diminuire.
La Turchia guida i mercati prime
La classifica dei mercati mainstream è dominata dall'Europa orientale e meridionale. La Turchia guida con un +26,2% nominale annuo, ma con una crescita reale negativa del -3,5% a causa dell'inflazione elevata. Seguono Ungheria (+21,4%), Macedonia del Nord (+16,7%), Portogallo (+16,5%) e Croazia (+16,1%). La Spagna è settima con +13,9% e registra una crescita reale positiva del 10,1%. All'estremo opposto, la Cina continentale è ultima con -6,3%, seguita dal Canada a -5,0%. Dodici mercati nel complesso hanno registrato una crescita nominale superiore al 10%.
L'Asia domina il mercato prime globale
Sul fronte del residenziale di lusso, il Prime Global Cities Index di Knight Frank — che monitora i prezzi prime in 47 città del mondo — registra una crescita media del 2,0% nei dodici mesi al primo trimestre 2026, in calo rispetto al 2,9% del quarto trimestre 2025 e al 4,0% di un anno prima. Una decelerazione significativa che segnala, nelle parole di Liam Bailey, Global Head of Research di Knight Frank, una fase sempre più selettiva per i mercati del lusso, in cui le performance si concentrano in un numero più ristretto di mercati e i fondamentali delle singole città contano più del momentum globale.
Tokyo il più eclatante con una crescita del 44,4%
Tokyo è il caso più eclatante dell'intero indice: +44,4% su base annua, il risultato di punta di tutta la classifica. Ma il dato trimestrale racconta una storia diversa: -8,6%, il peggior risultato in tre mesi dell'intero paniere. La combinazione tra l'esorbitante crescita annuale e il brusco rallentamento trimestrale conferma la portata dello straordinario ciclo di rivalutazione del mercato nipponico — e al tempo stesso segnala chiaramente che la fase di accelerazione si è conclusa.
Nel top della classifica i mercati asiatici
I mercati asiatici dominano la parte alta della classifica. Dopo Tokyo, Manila cresce del +19,9%, Dubai del +13,0%, Seoul dell'11,3%, Singapore del +9,8%, Mumbai dell'+8,2% e Bengaluru del +5,2%. Sul fronte quinquennale — il confronto tra il primo trimestre 2026 e il primo trimestre 2021 — Dubai guida con un impressionante +180,7%, seguita da Tokyo (+126,4%), Manila (+91,8%) e Seoul (+71,5%).
In coda Canada e Cina
All'estremo opposto della classifica si trovano i mercati canadesi e cinesi. Vancouver registra -10,4% annuo, Toronto -9,5%, Shanghai -7,2%, Pechino -7,3% e Guangzhou -8,9%. Londra rimane in territorio negativo con -4,0%, uno dei peggiori risultati tra le principali piazze occidentali — un dato che su cinque anni la colloca tra i mercati più deboli, con una crescita cumulata di soli -5,1%.
Mercati super prime: Dubai in testa, New York e Hong Kong accelerano
Nel segmento ultra-lusso — le transazioni sopra i 10 milioni di dollari — il primo trimestre del 2026 ha registrato 636 compravendite nelle 12 città monitorate dal Global Super-Prime Intelligence di Knight Frank, con un valore aggregato di 11,4 miliardi di dollari. Rispetto al trimestre precedente la crescita è stata del 14% per numero di transazioni e del 10% per valore, con un prezzo medio di vendita di 18,6 milioni di dollari.
Dubai ancora al top ma attenzione al conflitto
Dubai ha mantenuto la leadership assoluta con 193 transazioni per un valore di 3,43 miliardi di dollari — un +35% trimestrale e un +74% rispetto allo stesso periodo del 2025. Ma Knight Frank avverte che questo dato va interpretato con cautela: la straordinaria performance di Dubai riflette principalmente l'attività di gennaio e febbraio, prima dell'inizio del conflitto regionale il 28 febbraio. Il secondo trimestre rivelerà l'impatto effettivo delle tensioni geopolitiche sulla domanda. Su base annualizzata Dubai ha totalizzato 581 transazioni e 10,55 miliardi di dollari nei dodici mesi al primo trimestre 2026.
Hong Kong e New York completano il podio super-prime
Hong Kong si è classificata seconda con 94 transazioni per 1,84 miliardi di dollari (+16% trimestrale per numero, +17% per valore), confermando la ripresa in corso. New York è salita al terzo posto con 90 transazioni (+58% trimestrale) per 1,67 miliardi, con un balzo del 48% in valore. Insieme, questi tre mercati hanno rappresentato quasi il 60% di tutte le transazioni del primo trimestre. Londra ha migliorato modestamente con 45 transazioni per 836 milioni di dollari (+18% trimestrale), mentre Singapore si è rafforzata con 42 transazioni per 624 milioni (+31% trimestrale). Su base annualizzata, dopo Dubai si trovano New York (341 transazioni, 6,84 miliardi) e Hong Kong (284 transazioni, 5,44 miliardi). Londra, che anni fa guidava questa classifica, è oggi quinta per numero di transazioni con 174 nell'ultimo anno — lontanissima dai 285 del 2022.
L'Europa: prezzi delle destinazioni "sun-led" su del 60%
Nel mercato residenziale prime europeo, il report European Residential Signals di Knight Frank fotografa una trasformazione significativa nella composizione degli acquirenti internazionali. I compratori europei non britannici restano il gruppo più numeroso, ma la loro quota nella domanda internazionale ponderata è scesa dal 45% nel secondo semestre del 2025 a quasi il 40% nel primo semestre del 2026, mentre crescono con decisione le quote di britannici e americani.
Compratori anglosassoni in avanzata
I compratori del Regno Unito rappresentano oggi circa un terzo della domanda internazionale nei mercati prime europei — la quota più alta tra tutti i gruppi nazionali — e stanno ampliando la propria presenza geografica: oltre alle posizioni tradizionali in Monaco e sulla Costa Azzurra, i buyer britannici sono sempre più attivi a Madrid, Ibiza e Toscana. Gli americani, dal canto loro, stanno espandendo il proprio raggio di azione verso destinazioni lifestyle e urbane come Milano, Ibiza e l'Algarve. Il Medio Oriente è in crescita da una base più piccola, mentre domanda dall'America Latina, dalla Cina e dai Paesi della CSI si è leggermente indebolita.
Il posto al sole di lusso costa sempre più
Le conseguenze sui prezzi sono state rilevanti. Nelle destinazioni "sun-led" — le mete mediterranee e atlantiche più ambite dagli acquirenti internazionali — la crescita dei valori prime negli ultimi cinque anni è stata straordinaria: l'Algarve ha registrato un +60% dal 2020, Provenza e Marbella seguono a distanza, con Maiorca, Ibiza e Saint-Tropez anch'esse in forte crescita. Anche tra le città, il fenomeno è evidente: Zurigo e Milano figurano tra i mercati urbani europei con le migliori performance quinquennali.
Gli aumenti percepiti variano con la valuta
L'effetto valutario, tuttavia, modifica sensibilmente le performance percepite dagli acquirenti stranieri. Prendendo Milano come esempio, i prezzi prime sono saliti di circa il 36% per un compratore in euro dal 2020, ma l'incremento percepito scende al 32% per un acquirente britannico, al 31% per uno americano e ad appena il 17% per uno svizzero. Lo stesso schema si ripete a Madrid (+29% in euro, ma meno per gli stranieri), Lisbona (+21%) e Parigi (+18%).
Oxford Economics, citata nel report, prevede per quest'anno una crescita dei prezzi mainstream in Portogallo e Spagna tra il 10% e l'11%, in calo poi al 3% e 5% rispettivamente nel 2027. Crescite più moderate a una cifra sono attese negli altri mercati europei, con Francia e Germania che dovrebbero accelerare dall'1-2% di quest'anno fino al 4-5% nel 2027.
L'Italia nel contesto globale: mercato mainstream in crescita, prime in calo a Milano, ma Roma brilla
Nel panorama globale, l'Italia occupa posizioni diverse a seconda del segmento e della città considerata. Nel Global House Price Index mainstream, l'Italia è al 27° posto con una crescita nominale annua del +5,2% nel primo trimestre 2026 e un modesto +1,0% trimestrale, con una crescita reale del +2,8%. Un posizionamento nella fascia media-alta della classifica europea, ben al di sotto di Portogallo e Spagna ma sopra Germania, Francia e Regno Unito.
Milano al 32° posto nel residenziale prime
Sul fronte del residenziale prime, il Prime Global Cities Index di Knight Frank colloca Milano in una posizione sorprendentemente debole: -0,9% annuo nel primo trimestre 2026 e -0,1% su base trimestrale, che la posiziona al 32° posto su 46 mercati monitorati. Un risultato apparentemente contraddittorio rispetto alla narrativa di Milano come mercato in forte ascesa, ma che va letto nel contesto specifico dell'indice: i prezzi prime in euro sono saliti del 36% nei cinque anni precedenti — settimo mercato al mondo per crescita quinquennale — e la correzione attuale potrebbe riflettere una normalizzazione dopo un ciclo di rivalutazione intensa, oltre che l'effetto di alcune pressioni sul segmento più alto del mercato. Nonostante la lettura negativa nel dato annuale del primo trimestre 2026, il quadro complessivo di Milano rimane solido. Il report European Residential Signals di Knight Frank la indica esplicitamente come uno dei mercati urbani europei dove la domanda internazionale è cresciuta di più negli ultimi mesi, con americani e britannici sempre più attivi.
Roma: +5,5% nel 2025, 23° posto mondiale, davanti a Madrid, Parigi e New York
Il focus più dettagliato sull'Italia riguarda Roma, analizzata da Knight Frank in un report dedicato realizzato in collaborazione con ReLiving, nuova agenzia partner del network nella capitale. I dati del PIRI 100 — il Prime International Residential Index che monitora i prezzi degli immobili di pregio in 100 località mondiali — evidenziano una crescita del 5,5% dei valori prime nel 2025, con Roma al 23° posto nella classifica mondiale, davanti a Madrid, Parigi e New York.
La Capitale attira investitori di tutto il mondo
A sostenere questa crescita sono diversi fattori che si alimentano reciprocamente. Sul fronte degli acquirenti internazionali, il mercato romano è alimentato principalmente da high net worth individuals provenienti da Regno Unito, Stati Uniti, Francia, Polonia e Nord Europa. I compratori britannici scelgono sempre più frequentemente Roma come destinazione per il trasferimento della residenza fiscale, mentre gli americani sono prevalentemente orientati all'acquisto di una seconda casa di prestigio. La flat tax continua a rappresentare un importante elemento di attrattività per entrambe le categorie.
Il ruolo dei brand dell’ospitalità di lusso
Un driver di crescita particolarmente rilevante è l'arrivo dei grandi brand dell'ospitalità internazionale. Dopo W Rome e The Rome EDITION, la città si prepara ad accogliere Rosewood, Four Seasons, Mandarin Oriental, Bulgari e Six Senses. Le aree più richieste si concentrano sull'asse Via Veneto-Via Bissolati, oggi protagonista di un'importante trasformazione urbana, e nelle zone di Trieste-Pinciano, Parioli, Appia Antica ed EUR. L'Appia Antica in particolare intercetta una clientela internazionale alla ricerca di privacy, ampi spazi verdi e ville di rappresentanza a breve distanza dal centro storico.
I valori del residenziale di lusso a Roma
Sul fronte dei valori, gli immobili prime ristrutturati registrano prezzi medi compresi tra 10.000 e 15.000 euro al metro quadrato, con punte superiori nel Tridente — livelli ancora significativamente più competitivi rispetto a Londra, Parigi o Ginevra, un vantaggio comparativo che continua a rappresentare uno dei principali argomenti di vendita per la clientela internazionale. La tipologia più ricercata è l'immobile "turnkey" — pronto all'uso, con finiture di alto livello, efficienza energetica, domotica, elevati standard di sicurezza, portineria e posto auto. La scarsità di questa tipologia di prodotto è il principale fattore di sostegno ai valori.
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