Costi e regole per dividere una casa in due unità abitative

I mutamenti sociali ed economici degli ultimi anni hanno portato a sviluppare anche differenti esigenze abitative. In passato le case erano più grandi per accogliere famiglie numerose, mentre oggi si tende ad avere immobili più piccoli, motivo per cui spesso si valuta la suddivisione di un appartamento in due o più parti distinte. Il frazionamento immobiliare consiste nel dividere una casa in due unità abitative e prevede la presentazione di una specifica pratica edilizia da parte di un tecnico abilitato. L’intervento deve, inoltre, rispettare le normative urbanistiche e i requisiti igienico-sanitari stabiliti dal Comune.

Come si divide un immobile in due unità abitative?

Dividere un immobile in due unità non consiste semplicemente nella realizzazione di un muro divisorio. Per ottenere una casa con due unità abitative, ciascuna delle nuove porzioni deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa e risultare autonomamente identificabile anche dal punto di vista catastale. Per approfondire cos'è e come funziona il frazionamento immobiliare, è utile conoscere le caratteristiche e gli aspetti principali di questa operazione.

Il primo passaggio è rivolgersi a un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, che dovrà occuparsi di verificare la fattibilità dell'intervento, in ossequio alle indicazioni della legislazione vigente. In particolare, bisogna controllare:

• la conformità urbanistica ed edilizia dell'immobile;
• la situazione catastale;
• la destinazione d'uso;
• le dimensioni e le caratteristiche degli ambienti;
• i requisiti igienico-sanitari e di abitabilità;
• la possibilità di rendere indipendenti gli impianti;
• gli eventuali vincoli presenti sull'edificio;
• le norme del regolamento condominiale, se l'immobile si trova in condominio.

Verificata la fattibilità, il tecnico individua il titolo edilizio necessario: il frazionamento può rientrare nell'edilizia libera e quindi si presenterà la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), mentre se i lavori prevedono interventi strutturali, sarà necessaria la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Si dovrà richiedere il permesso di costruire per interventi che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Terminato il frazionamento, si procederà all’aggiornamento dei dati catastali, che dovranno riflette le nuove unità abitative.

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Quanto costa dividere una casa in due unità abitative

Il costo per dividere una casa in due unità abitative non è fisso, perché dipende da vari fattori: dalla superficie dell'immobile, dalla quantità di lavori necessari e dalla complessità della pratica edilizia. Se l'immobile è già predisposto per ospitare due abitazioni, l'intervento può essere relativamente semplice, mentre se bisogna costruire nuovi bagni e cucine, modificare la distribuzione interna, separare gli impianti o realizzare nuovi ingressi, il preventivo può aumentare sensibilmente. Ecco le principali voci di spesa:

• parcella del tecnico;
• pratica edilizia;
• eventuali diritti e oneri comunali;
• aggiornamento catastale;
• opere edilizie: realizzazione o modifica degli impianti, porte e infissi necessari alla separazione delle unità, eventuali interventi strutturali ecc..

In linea generale, per un frazionamento semplice il costo complessivo può essere nell'ordine di alcune migliaia di euro, mentre per interventi più complessi può arrivare a diverse decine di migliaia di euro. Da considerare che il frazionamento potrebbe incidere anche sulla fiscalità dell'immobile e sulla successiva gestione delle due unità.

Posso dividere un appartamento in due in un condominio?

In linea di principio, dividere un appartamento in due in un condominio è possibile, ma il fatto che l'immobile si trovi all'interno di un edificio condominiale richiede alcune verifiche aggiuntive. I lavori del frazionamento non devono compromettere la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio e non devono pregiudicare i diritti degli altri condomini.

In primis è necessario controllare il regolamento condominiale, soprattutto se si interviene su parti comuni o se sono previste specifiche limitazioni all'utilizzo delle singole proprietà. Un aspetto importante riguarda gli impianti e gli accessi. Se per creare il secondo appartamento occorre intervenire sulle parti comuni, ad esempio per modificare l'ingresso, utilizzare nuove porzioni del vano scala o intervenire sulle facciate, possono essere necessarie ulteriori autorizzazioni e il rispetto delle regole condominiali.

Il frazionamento può inoltre determinare una modifica delle tabelle millesimali quando cambiano i parametri utilizzati per la ripartizione delle spese. La questione deve essere valutata caso per caso, soprattutto quando la trasformazione produce due unità catastalmente autonome.

Un caso particolare è quello di chi vuole dividere una villetta a schiera in due appartamenti. Bisogna verificare innanzitutto che gli strumenti urbanistici comunali consentano il frazionamento e che le due nuove unità possano rispettare tutti i requisiti richiesti.

Particolare attenzione va prestata anche agli accessi, agli spazi esterni e agli eventuali elementi comuni con le altre abitazioni del complesso. Quando la villetta fa parte di un supercondominio o di un complesso, sarà necessario aggiornare le tabelle millesimali.

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Quando non è possibile frazionare un immobile

Non sempre un immobile può essere diviso in due abitazioni e diversi sono i motivi per cui un’operazione di questo tipo di fatto non è realizzabile. I fattori di impedimento possono essere di carattere legale e tecnico, motivo per cui è opportuna un’attenta verificare prima di procedere con il frazionamento. Ecco quando non è possibile frazionare un immobile: 

• non conformità urbanistica o edilizia dell'edificio: non si può procedere se lo stato di fatto non corrisponde ai titoli autorizzativi e non è possibile regolarizzarlo;
• mancato rispetto di alcuni requisiti: perchè le due nuove unità possano essere utilizzate come abitazioni, devono avere ognuna caratteristiche adeguate sotto il profilo delle dimensioni, dell'illuminazione, dell'aerazione e degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa applicabile;
• limitazioni condominiali: non è sufficiente che, materialmente, sia possibile costruire una parete per ottenere due appartamenti. Il progetto deve essere compatibile con la disciplina urbanistica, edilizia e condominiale.