Strade, ferrovie, reti energetiche e digitali non sono soltanto opere pubbliche: sono moltiplicatori di valore immobiliare. È questa la tesi centrale della ricerca presentata da Scenari Immobiliari durante il tavolo di lavoro "Le infrastrutture come leva per la rigenerazione", organizzato in collaborazione con Urban Up | Unipol nell'ambito del 34° Forum di Rapallo il 18 settembre 2026. I numeri che emergono dall'analisi ridisegnano la prospettiva con cui leggere gli investimenti pubblici in infrastrutture: al 2050, la combinazione tra rigenerazione urbana e sviluppo infrastrutturale potrà generare oltre 553 miliardi di euro di valore immobiliare, con ricadute economiche e sociali complessive che raggiungono 1.585 miliardi di euro.
Il punto di partenza: cosa ha fatto il PNRR
Negli ultimi cinque anni l'Italia ha vissuto una stagione di investimenti pubblici senza precedenti recenti, con il PNRR come motore principale. La sola componente infrastrutturale del Piano ha mobilitato oltre 30 miliardi di euro, con una quota significativa destinata alla mobilità sostenibile, al potenziamento ferroviario, ai nodi metropolitani e alle infrastrutture legate alla transizione energetica. Il risultato già visibile, al 2026, è il coinvolgimento di 32 chilometri quadrati di superficie territoriale, la generazione di 12 milioni di metri quadrati di superficie lorda e la creazione di circa 19 miliardi di euro di valore immobiliare. Una base su cui costruire, non un punto di arrivo.
La sfida che si apre ora, secondo la ricerca, è trasformare questa dotazione infrastrutturale in valore duraturo per i territori, integrandola con strategie di rigenerazione urbana, sviluppo immobiliare e investimenti privati. Il PNRR ha creato le condizioni — soprattutto di governance — per una nuova fase di sviluppo. Ma le infrastrutture, sottolinea Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, non producono automaticamente crescita: "Il loro impatto si manifesta pienamente quando intercettano volontà amministrativa, capitale e capacità gestionale e operativa."
Il "premio infrastrutturale": quanto vale davvero una metropolitana o un'autostrada
Il concetto centrale dell'analisi è quello di "premio infrastrutturale": l'incremento di valore immobiliare generato nei territori direttamente interessati dagli investimenti in infrastrutture, al di là dell'effetto medio nazionale. A livello nazionale, il contributo delle infrastrutture agli effetti economici diretti, indiretti e indotti è stimato tra il 10 e il 15 per cento. Ma nei territori economicamente più dinamici e direttamente investiti dai nuovi progetti, questo premio può raggiungere il 35-40 per cento. Significa che un'area attraversata da una nuova linea ferroviaria ad alta velocità, da un nodo logistico o da una rete energetica può vedere crescere il proprio valore immobiliare di oltre un terzo rispetto allo scenario in cui quell'infrastruttura non fosse stata realizzata.
La geografia della rigenerazione: Veneto, Lombardia ed Emilia guidano
Sul piano regionale, la ricerca identifica cinque regioni come protagoniste dei processi di rigenerazione più rilevanti: Veneto, Lombardia, Emilia-Romagna, Piemonte e Lazio. Il Veneto guida per superficie territoriale rigenerata, con 6,5 chilometri quadrati, seguito dalla Lombardia con quasi 6 e dall'Emilia-Romagna con 5,6. In termini di valore immobiliare generato, invece, è la Lombardia a primeggiare con 4,6 miliardi di euro, seguita dall'Emilia-Romagna con oltre 4,3 miliardi e dal Veneto con quasi 4 miliardi.
A livello di singole città, emergono alcune polarità particolarmente dinamiche. Torino, Milano, Bologna, Brescia, Verona, Padova, Treviso e Vicenza concentrano i processi di trasformazione urbana più rilevanti del Paese, con superfici rigenerate superiori al chilometro quadrato ciascuna. Nei casi di Torino, Milano, Brescia e Bologna, il valore immobiliare generato supera già il miliardo di euro.
Lo scenario al 2050: 600 chilometri quadrati di territorio trasformato
Guardando al lungo periodo, le stime di Scenari Immobiliari tracciano un orizzonte ambizioso. Tra il 2027 e il 2050, la rigenerazione urbana nello scenario base potrebbe interessare quasi 600 chilometri quadrati di territorio, generando 235 milioni di metri quadrati di superficie lorda e oltre 495 miliardi di euro di valore immobiliare. Se si considera l'effetto leva del premio infrastrutturale, questi numeri crescono ulteriormente: 650 chilometri quadrati di territorio rigenerato, 253 milioni di metri quadrati di superficie lorda e 553 miliardi di euro di valore immobiliare, con 57 miliardi di euro aggiuntivi rispetto allo scenario privo di potenziamento infrastrutturale.
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