Gli affitti brevi in Italia valgono 51,7 miliardi di euro. È la stima presentata dal presidente di Aigab, Marco Celani, aprendo a Milano la seconda edizione degli Stati Generali degli Affitti Brevi. A idealista/news Celani fa il punto della situazione, ripercorrendo la stagione turistica 2025-2026 alla luce delle nuove normative in atto e del possibile impatto dell'Affordable Housing Act.
Il valore del settore
Del totale, 10,1 miliardi sono prenotazioni dirette (GBV), contro gli 8,5 del 2025, con un incremento di circa il 19%. L’indotto generato sui territori sale da 32,9 a 40,6 miliardi (+23%), mentre gli investimenti in ristrutturazioni, arredi e manutenzioni passano da 0,6 a 0,8 miliardi.
"La stagione 2026 è stata straordinaria, abbiamo visto aumentare l’offerta soprattutto nelle località non stagionali, di villeggiatura, in montagna, mentre le città d’arte hanno visto un calo. Sono aumentate le tariffe anche grazie alla presenza di turisti europei nella Penisola.
Complessivamente abbiamo prodotto dieci miliardi di valore di prenotazioni fino a settembre contro gli otto e mezzo dell’anno scorso", dice a idealista/news il presidente di Aigab.
Il dato più rilevante arriva dall’estate: nei primi nove mesi del 2025 il settore era a -2% rispetto al 2024, mentre nel 2026 l’estate ha portato un +19% sull’anno precedente. La stagionalità resta invariata e tra gennaio e giugno le differenze tra gli anni sono contenute. Il quadro, riassume l’associazione, è fatto di più annunci, meno notti vendute e tariffe più alte, con un ADR (la tariffa media giornaliera) in aumento ma non in modo uniforme tra le destinazioni.
L’offerta: più annunci, soprattutto nei borghi
A settembre 2026 gli annunci online sono 509.342 (fonte PriceLabs), pari all’1,4% degli oltre 35,6 milioni di abitazioni italiane. Nel confronto annuale le case online erano 538mila nel 2024, 502mila nel 2025 e 510mila nel 2026.
La ripresa è graduale e accelera in estate. Rispetto agli stessi mesi del 2025 la variazione è +1,10% a gennaio (458mila annunci), +4,98% a marzo (470mila), +8,00% a giugno (492mila) e +10,51% a luglio (503mila). Il picco è ad agosto, con +13,45% (510mila), mentre settembre chiude a +9,51%: 509mila annunci contro i 465mila di un anno prima e i 488mila del 2024.
A cambiare è soprattutto la geografia, come conferma la relazione di Celani agli Stati Generali: le case online sono stabili nelle grandi città e crescono nei borghi e nei luoghi di villeggiatura. Nelle cinque città più osservate (Roma, Firenze, Bologna, Milano e Venezia) gli annunci sono rimasti sostanzialmente stabili (+1%) negli ultimi due anni, mentre le case stabilmente online sono scese dell’8%. Il loro peso sul totale nazionale è passato dal 12% all’11%. Nei 20 capoluoghi di regione gli annunci sono 78.927 (+2,5% rispetto ad agosto, dati AirDna).
Tra le cause dell’aumento dell’offerta, Celani indica nella relazione la massa ereditaria: nel 2025 sono stati ereditati circa 395mila immobili. Secondo l’analisi del Centro Studi, il 30,4% delle case messe a reddito era sfitto da tempo, il 28,7% è frutto di eredità e il 26,1% era abitato in precedenza dai proprietari. Il 12,6% proviene dall’affitto a lungo termine, mentre solo il 2,2% è stato acquistato per investimento.
Il CIN tra le "esperienze positive"
Secondo i dati del Ministero del Turismo aggiornati al 15 ottobre, le strutture con CIN verificato sono 657.276. L’87,5% è costituito da alloggi in affitto (575.118), il 4,5% da esercizi alberghieri (29.253) e l’8% da altre tipologie (52.905). A settembre l’89% delle abitazioni con CIN risultava online. I CIN e gli annunci, spiega Aigab, non coincidono perché i primi sono un dato statico e i secondi dinamici.
Per Celani il codice identificativo ha funzionato, dopo un primo contraccolpo. "Il Cin ha prodotto una diminuzione di annunci on line per difficoltà di adeguamento l’anno scorso,
ma tra il ‘25 e il ‘26 si è visto un aumento di annunci grazie ad investimenti fatti appositamente per mettersi in regola. Possiamo quindi annoverare il Cin tra le esperienze positive,
come accade in Grecia, unico altro Paese che insieme all’Italia ha un registro nazionale di case in affitto on line", spiega Celani a idealista/news.
Le regole europee e il caso Milano
Sul fronte normativo, il Regolamento 1028/2024 è in vigore dal 20 maggio 2026, la ViDA Initiative arriverà a luglio 2030 e l’Affordable Housing Act, presentato il 9 settembre, è in discussione. Su quest’ultimo la posizione di Aigab è netta. "L’affordable housing act la riteniamo sbagliata ideologicamente e crediamo che non produrrà gli effetti desiderati", sostiene Celani a idealista/news.
"E lo riconosce anche la Commissione Ue, se è vero che nelle raccomandazioni che accompagnano il regolamento dicono che ci vuole una maggiore offerta di case per alleviare il problema abitativo. Poi però emanano una norma limitativa".
A sostegno della tesi, la relazione cita le esperienze estere. A Barcellona, tra il 2018 e il 2024, gli annunci su Airbnb sono calati del 24%, mentre i canoni a lungo termine sono saliti del 37% (+9% in Spagna). Ad Amsterdam, dopo il limite di 30 notti annue introdotto nel 2019, gli annunci sono scesi del 54% e gli affitti a lungo termine sono cresciuti del 34% (+13% nei Paesi Bassi). A New York i canoni sono aumentati dell’8,1% rispetto al 2023, a tassi di sfitto invariati.
Il caso italiano portato da Celani è Milano. "Milano è una città con un ricambio importante di popolazione: attira i giovani, attira i talenti, è un polo universitario, e questo fa sì che ci sia grande domanda di abitazioni. Al contempo, ha anche 100 mila case vuote di cui 26 mila pubbliche. È vero che c’è calo di contratti 4 più 4 ma è anche vero che affitti transitori e cedolare secca sono in aumento. Milano è quindi un ottimo esempio di città in cui l’andamento degli affitti brevi si autoregola: sono aumentati gli annunci on line con le Olimpiadi, ma
passato l’evento le case in affitto breve si stanno trasformando in locazioni in affitto transitorio o a canone concordato, senza che il Comune abbia fatto altro che dare incentivi. A volte non fare nulla è la cosa migliore", conclude Celani a idealista/news.
I nodi per il futuro
Guardando avanti, Aigab segnala come fattori di rischio i macrotrend: i salari reali restano inferiori dell’8,6% rispetto al 2019, mentre la fiducia dei consumatori, secondo i dati Eurostat, è in calo da quattro anni anche se i consumi crescono. A questo si aggiunge un quadro normativo frammentato tra leggi regionali, regolamenti comunali e sentenze, che secondo l’associazione genera complessità e incertezza per gli investitori.
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