Il mercato degli uffici di Milano e Roma ha assorbito complessivamente oltre 315.000 metri quadrati tra gennaio e settembre 2026, di cui circa 215.000 a Milano e 100.000 a Roma. È il quadro tracciato da JLL, che fotografa due città su traiettorie diverse: Milano registra una flessione dei volumi in un contesto di domanda più selettiva e offerta di qualità limitata, mentre Roma cresce rispetto allo stesso periodo del 2025, sostenuta da operazioni di grandi dimensioni.
Milano: meno metri quadri, più qualità
Nei primi nove mesi dell’anno il mercato milanese ha segnato circa 215.000 mq di take-up, a cui si aggiungono circa 9.600 mq di sublocazioni. Il dato complessivo è in rallentamento sul 2025, ma il terzo trimestre ha mostrato maggiore vivacità: circa 82.000 mq assorbiti, il 20% in più su base annua. Il risultato beneficia però di una grande operazione owner-occupier da circa 24.000 mq, cioè destinata all’uso diretto e non riconducibile alla domanda locativa in senso stretto.
Al di là dei volumi, la domanda si concentra sulla qualità. Pesano meno le grandi operazioni tra i 5.000 e i 10.000 mq e la superficie media per transazione si ferma a circa 900 mq. Circa il 70% dell’assorbimento ha riguardato immobili di grado A, sostenibili e in posizioni strategiche.
La caccia agli spazi migliori si riflette su vacancy e canoni. Nel terzo trimestre il tasso di sfitto medio è del 9,8%, ma scende al 3,7% per il grado A. I canoni prime raggiungono 840 euro/mq/anno nel CBD Duomo e 800 euro/mq/anno nel CBD Porta Nuova. Le superfici assorbite sopra i 600 euro/mq/anno hanno pesato il 22% del totale, con un’incidenza crescente delle operazioni oltre gli 800 euro.
Sul piano geografico, Centro e CBD concentrano quasi il 30% dei volumi, il Semicentro il 34%, la Periferia il 27% e l’hinterland il restante 10%. Le zone semicentrali e periferiche, spiega JLL, offrono un’alternativa a chi privilegia il centro ma deve fare i conti con la scarsità di spazi prime. La domanda arriva soprattutto dai Servizi, con una presenza significativa degli studi legali, seguiti da Manufacturing, Banking & Finance e IT.
"L’andamento dei volumi a Milano esprime la transizione verso un mercato più maturo e selettivo, dove la razionalizzazione degli spazi si accompagna a una forte polarizzazione sulla qualità", commenta Marco Pancotti, Head of Office Agency Milano di JLL Italia. La forte richiesta di immobili prime con elevati standard ESG, a fronte di una disponibilità estremamente contenuta in centro e nel CBD Duomo, continua secondo Pancotti a spingere al rialzo i canoni e a rendere le sublocazioni una soluzione tattica sempre più percorsa dagli occupier.
Roma: otto grandi operazioni e l’Eur protagonista
Nella capitale il take-up è stato di circa 100.000 mq, il 17% in più rispetto ai primi nove mesi del 2025. A trainare il risultato sono state otto operazioni di almeno 5.000 mq, con i contratti di maggior rilievo nell’area Eur. JLL sottolinea che la performance si distingue in un contesto europeo in cui gli occupier mostrano un approccio più prudente.
Le superfici di grado A hanno rappresentato il 56% dell’assorbimento, a fronte di un’offerta strutturalmente contenuta. L’Eur concentra il 40% del take-up e registra le operazioni più grandi del periodo, tra cui una conclusa in pre-let; segue il CBD con quasi il 28%. La Pubblica Amministrazione resta il principale motore della domanda, davanti a Servizi e Manifatturiero.
Nel terzo trimestre la vacancy si mantiene sotto il 7% e scende all’1,5% per il grado A, mentre i canoni prime sono confermati a 620 euro/mq/anno.
"Registriamo un deciso consolidamento dell’interesse per la capitale", dichiara Massimo Livi, Head of Office Agency Roma di JLL Italia, "non solo da parte di player tradizionali ma anche di investitori e tenant storicamente focalizzati su Milano, che oggi guardano anche a Roma in un’ottica di diversificazione strategica". La sfida principale, aggiunge, resta la rigenerazione dello stock esistente, per rispondere ai requisiti sempre più stringenti degli occupier in termini di efficienza, sostenibilità e qualità.
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