Celani (Aigab): "E' incostituzionale limitare il numero di appartamenti in affitto breve"

Il tema degli affitti brevi in Italia sta ormai diventando un dibattito che esula dalla stagionalità delle vacanze estive, per trasformarsi in un punto all’ordine del giorno nell’agenda delle attività strategiche del nostro Paese. Una buona regolamentazione del settore è diventata ormai un’esigenza, che i property manager professionali, associati sotto la sigla di Aigab, stanno caldeggiando presso il legislatore, anche di fronte alle conseguenze che la presenza degli affitti turistici può avere sui canoni di affitto in generale, specialmente in città di particolare valore storico, economico o turistico. Con Marco Celani, Ceo di Italianway e presidente di Aigab, idealista/news ha fatto il punto della situazione.

Il 9 marzo, in particolare, Aigab ha presentato la richiesta, presso la 4° Commissione del Senato, dedicata alle Politiche dell’Unione Europea, di introdurre la figura del property manager o “gestore professionale come persona giuridica, che svolge, anche come intermediario per conto del locatore, servizi di locazione di alloggi a breve termine che comprendono le attività di promozione online mediante una o più piattaforme online, incasso dei corrispettivi, accoglienza degli ospiti, gestione delle attività di pulizia dell’unità e altri servizi connessi all’accoglienza e alla manutenzione dell’unità”. La richiesta è stata accolta favorevolmente.

A che punto è oggi la disciplina degli affitti brevi in Italia, alla luce dell'ultimo incontro in Senato?

“L'audizione in Senato è stata un momento importante per la regolamentazione del settore, - risponde Celani, - in quanto, sulla base della Memoria che abbiamo presentato come AIGAB, il Senato ha inserito nel testo di accompagnamento del nuovo Regolamento Europeo la necessità e l'opportunità di riconoscere la figura del Property Manager come soggetto alleato delle Istituzioni nella raccolta e trasmissione delle informazioni e nell'eseguire gli adempimenti per conto dei proprietari. Siamo fiduciosi che in sede europea questo riconoscimento si traduca in un coinvolgimento di noi operatori nella definizione delle prossime leggi sul settore in ottica di semplificazione e armonizzazione a livello comunitario”.

Peraltro, la regolamentazione della ricettività in appartamento non è lontana dall’attenzione del legislatore. Un documento sul tema degli affitti brevi prodotto da CONFEDILIZIA, FIAIP, CONFASSOCIAZIONI REAL ESTATE, PROPERTY MANAGERS ITALIA, PROLOCATUR, AIGAB, RESCASA LOMBARDIA, BREVE, MYGUESTFRIEND, HOST+HOST, HOST ITALIA, ABBAV e FARE mostra al contrario come almeno dal 2017 siano stati numerosi gli interventi in tema di obblighi fiscali per i property manager, nonché quelli in tema di “permessi” a mettere a disposizione i propri immobili per le locazioni turistiche.

La vera esigenza, secondo questo documento, è quindi quella non di ulteriore regolamentazione, ma di una sistemazione di quella in essere, tema che è stato al centro della riunione dello scorso 23 marzo con il ministro del Turismo. Le proposte delle associazioni vanno, in sintesi, nella direzione di semplificare e armonizzare le procedure e gli adempimenti a carico dei proprietari di immobili tramite codici identificativi telematici per gli operatori e di tutelare la proprietà privata e il diritto di disporre degli immobili potenziando i controlli, senza imporre restrizioni.

Quali sono le criticità delle leggi locali  sugli affitti brevi di città in città?

Le criticità sono legate soprattutto alla difformità dei modelli adottati dalle Regioni e dai limiti di fatto imposti dai Comuni.

La normativa che consente a Venezia di imporre limiti sarà con alta probabilità dichiarata incostituzionale

perché viola il diritto a poter disporre di una proprietà individuale non si capisce in nome di quale interesse collettivo. È del tutto evidente che sono gli stessi proprietari di immobili veneziani che decidono dove vivere e come e a chi affittare le proprie case. Il Comune potrebbe piuttosto dare incentivi di vario genere a chi desidera vivere in centro (valutando poi se è legittimo che ci sia un costo per la collettività che deve finanziare i residenti non proprietari). Intanto l'approccio di Venezia sta facendo scemare l'interesse degli investitori per lo sviluppo di attività ricettive, con perdita di potenziali posti letto e indotto e prossimamente, se si dovesse andare avanti in questa direzione, diminuzione dei valori immobiliari. Altre città che stanno pensando a introdurre restrizioni dovrebbero osservare da vicino gli impatti negativi che il "modello Venezia" sta già facendo registrare.

Cosa sta facendo Aigab per difendere il comparto?

Siamo molto attivi con incontri istituzionali. in particolare, dopo l’audizione in Senato abbiamo partecipato a Roma al tavolo di lavoro promosso dal Ministro del Turismo e  stiamo incontrando gli Assessori delle principali città italiane. Stiamo inoltre contribuendo  alla normativa europea, sia in ambito raccolta dati che prossimamente sull'applicazione dell'IVA nelle transazioni digitali. La cosa più importante oggi è far capire che la gestione degli immobili è un'industria, che porta soldi dall'estero contribuendo in positivo alla bilancia dei pagamenti e che genera indotto non delocalizzabile migliorando gli attivi di questo paese.

Come conciliare l'esistenza di property manager e proprietari privati nel contesto attuale e in prospettiva?

Bisogna considerare che i property manager gestiscono case per conto di proprietari privati, quindi in principio non c'è conflitto.

La domanda per la politica è se, in caso di restrizioni, che noi comunque osteggeremo, ha senso tutelare i proprietari che si affidano nella gestione a degli operatori professionali che tracciano tutti i flussi e massimizzano a parità di condizioni la redditività della gestione oppure incentivare il proprietario singolo che gestisce in modo amatoriale e non imprenditoriale il suo immobile. Ad esempio in questi giorni di Salone a Milano stiamo notando che migliaia di host stanno mettendo online i loro immobili per il solo periodo del Salone abbassando notevolmente il prezzo medio dei soggiorni. Ovviamente il comportamento è legittimo, a patto che raccolgano la tassa di soggiorno, facciano fare le pulizie in maniera professionale e avvalendosi di personale contrattualizzato, effettuino le dichiarazioni alla Questura, ecc. Noi pensiamo che ci sia spazio per tutti, ma nel rispetto delle regole.

Qual è oggi la situazione del business degli affitti brevi, dopo le turbolenze di questi anni?

Dopo un triennio di incertezza e sofferenza stiamo uscendo dal periodo buio preparandoci ad un 2023 che ci aspettiamo da record per l'accoglienza italiana in generale.

Ci piacerebbe che il nostro apporto alla creazione di valore fosse considerato positivamente e non richiamato solo per comportamenti e situazioni stigmatizzate come overtourism. Se l'obiettivo del Sistema Turismo Italia è portare più arrivi, più presenze e un periodo di permanenza del turismo più ampio e più diffuso sul territorio gli affitti brevi sono e saranno uno strumento fondamentale del comparto.